ТЕМА 1. ПОНЯТИЯ, ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТЕМА 1. ПОНЯТИЯ, ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (далее соответственно — ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию:

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объе��тов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

VI. Анализ наиболее эффективного использования

12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Наименование вида экспертизы	Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу	Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу
Определение рыночной стоимости квартиры	5 000 рублей	15 000 рублей
Определение рыночной стоимости жилых домов
до 150 м2	8 000 рублей	15 000 рублей
до 350 м2	15 000 рублей	20 000 рублей
свыше 350 м2	От 25 000 рублей	От 30 000 рублей
Определение рыночной стоимости земельного участка
до 10 соток	7 000 рублей	15 000 рублей
до 50 соток	12 000 рублей	20 000 рублей
от 90 соток	25 000 рублей	30 000 рублей
от 1 Га	по согласованию	по согласованию
Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений
до 150 м2	15 000 рублей	От 20 000 рублей
до 300 м2	От 20 000 рублей	От 25 000 рублей
до 500 м2	От 25 000 рублей	От 30 000 рублей
до 1000 м2	От 35 000 рублей	От 40 000 рублей
свыше 1000 м2	по согласованию	по согласованию
Определение рыночной стоимости предприятия
малого	От 50 000 рублей	От 50 000 рублей
среднего	От 150 000 рублей	От 150 000 рублей
крупного	От 200 000 рублей	От 200 000 рублей
Иные виды оценки	По договоренности

Недвижимое имущество разнообразно, как и его стоимость. Для облегчения процесса оценки существует деление рынка на сегменты:

• жилье. Характеризуется большим спросом со стороны покупателей. Для чего нужна оценка квартиры? Оценивание жилой недвижимости необходимо для правильного установления стоимости имущества;
• земельные участки. В зависимости от расположения и назначения участка, различается и стоимость каждого конкретного куска земли;
• коммерческая недвижимость. Нежилые помещения, используемые под офисы или предприятия, популярны в больших городах, где концентрируется вся деловая активность;
• недвижимость специального назначения. Церкви, тюрьмы, объекты культурного наследия (ОКН), аэропорты и другие подобные сооружения требуют тщательной оценки.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1.1.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

– увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

– будущие периодические потоки денежных средств;

– доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

– сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

– возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т. п.

Под «ипотекой» понимают залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования – неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным, поскольку продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой – помогает решать социальные и экономические проблемы.

Возникновение ипотеки. Первое упоминание об ипотеке относится к VI в. до н. э. В Греции под ипотекой подразумевалась ответственность должника кредитору определенными земельными владениями. На границе земельной территории, принадлежащей должнику, при оформлении обязательства ставился столб, получивший название «ипотека».

Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду ХIII–ХIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце ХIV или начале ХV в. в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания – личным – появляется взыскание имущественное.

В конце ХIХ – начале ХХ вв. активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовали наделению обедневших крестьян землей.

С 1922 по 1961 гг. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР, ст. 85 которого определяла залог как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества (без разделения на движимое и недвижимое).

Как таковой, институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим количеством нормативных актов.

В 1992 г. принимается Закон Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ (I часть) были уточнены некоторые положения о залоге (ст. 334–358). В ст. 340 оговорено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. А при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Регистрация недвижимости – важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости невозможен, регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны по соответствующим законам.

В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст.1).

Ипотека также может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом» (ст. 2). Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений указанного Федерального закона.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству (подробнее в книге Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008).

С введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «закладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и са��о право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке – она передается путем совершения очередной передаточной надписи с последующей государственной регистрацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога.

Оценка недвижимости (стр. 1 из 9)

• РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ
• ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• ФИЛИАЛ
• Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования
• «СЕВЕРО-ЗАПАДНАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ»
• в г. Калуге
• КАФЕДРА
• финансов и кредита
• ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
• г. Калуга
• 2008
• Введение
• Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости
• 1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки
• 1.2 Подходы и методы оценки стоимости недвижимости
• 1.3 Проблемы оценки собственности
• Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
• 2.1 Описание объекта оценки
• 2.2 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода
• 2.3 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода
• 2.4 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода
• Глава 3. Рекомендации по управлению стоимостью объекта
• 3.1 Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
• 3.2 Рекомендации по увеличению рыночной стоимости
• Заключение
• Список литературы
• Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

1. Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
2. Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения.
3. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
4. 1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;
5. 2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению;
6. 3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;

4. Дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта оценки.

Объект исследования – процедура определения рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости и разработка рекомендаций по ее увеличению.

Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

• на рынке присутствуют конкурентные объекты;
• стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
• цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
• объект представлен на открытом рынке;
• стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

• Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
• Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
• Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
• Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
• Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Подходы при оценивании

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. , существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

• Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
• Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
• Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.

У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.

Особенности проведения оценки недвижимости

Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

• Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий: Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
• Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
• Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
• Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.

• Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки: Метод капитализации доходов;
• Метод дисконтирования денежных доходов.

• Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях: Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
• Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
• Если оцениваемый объект новый;
• Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

Принципы, отражающие ситуацию на рынке

Рынок является основным экономическим регулятором уровня стоимости недвижимости. Основным критерием ценообразования является ситуация на рынке – чем она благоприятнее для конкретного объекта недвижимости, тем выше будет его рыночная стоимость.

Рынок формирует отношения между собственниками и потенциальными приобретателями земли, строений, помещений. Потому точка зрения рынка в отношении конкретного предмета оценки, возможно, важнее других ценообразующих факторов.

Рынок может быть нестабильным, иметь серьезные и необъективные искажения, недооценивать или, наоборот, переоценивать ценность тех или иных комплексов и прав. Но являясь естественным регулятором отношений, связанных с переходом прав на недвижимость, именно он выступает главным мерилом рыночной стоимости.

Чтобы оценить рыночную среду и точку зрения рынка относительно конкретной недвижимости, оценщики используют принципы:

• соответствий;
• зависимости;
• спроса и предложений;
• конкурентной среды;
• изменений.

Их грамотное использование позволяет владельцам максимально повысить доход от своей недвижимости, используя лишь ситуацию на рынке.

Принципы, связанные с рыночной средой, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к недвижимости

• 1. Принцип спроса и предложения заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.
• 2. Принцип конкуренции — при определенных рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности.
• 3. Принцип жизненного цикла — стоимость недвижимости обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени.
• 4. Принцип зависимости — стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе.
• 5. Принцип соответствия показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка.

Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

Эта курсовая работа была успешно защищена в одном из казахстанских ВУЗов.
Вы можете получить ее в течении 30 минут.

К каждому виду и типу недвижимости применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов. Анализируя объект оценки, эксперт подбирает для работы уместные инструменты, оптимально подходящие для исследования специфических и стандартных характеристик конкретной недвижимости. Для типовых объектов, имеющих в Москве огромное количество сопоставимых аналогов, применяется сравнительный подход. Использование способа целесообразно и при оценке земельных участков, частных домов.

Если, например, работа ведется с уникальным объектом, редким по своему архитектурному исполнению, либо с сооружениями, допустим затратный подход. В таких случаях найти недвижимость с аналогичными характеристиками на открытом рынке практически невозможно, поэтому эксперты оценивают лишь затраты на постройку. К коммерческим объектам применяется доходный подход. Рассмотрим особенности каждого подхода по отдельности.

Если требуется оценить определенные улучшения и преобразования, созданные на объекте недвижимости, проводится оценка с помощью указанного подхода. Методика позволяет выделить одну составляющую в единой стоимости одного объекта. Расчет стоимости происходит с учетом затрат, которые нужны для усовершенствования состояния недвижимости в настоящих условиях. Оценивается и изнашивание объекта, что в дальнейшем вносится в оценку с помощью необходимых коррективов. Чтобы узнать сумму затрат, эксперт фигурально посредством расчетов создает точную копию объекта, повторяя все его характеристики, и производит расчет его стоимости. Такой прием называется восстановительной стоимостью. Также реализуется стоимость замещения, понятие которой обусловлено количеством трат для воспроизведения «двойников» оцениваемого объекта с точки зрения его пользы, материальных характеристик и любых других соответствий.

Чтобы определить степень износа недвижимого объекта, эксперт проводит исследование его физического состояния, а также проверяет, насколько сооружение соответствуют полезности, получаемой от его эксплуатации. Учитывается не только старение материальных элементов, но и экономическая неактуальность, несоответствие функциональному исполнению.

Можно предпринять необходимые меры по устранению износа, убрав его последствия, но в некоторых случаях он неустраним. Если стоимость недвижимости на свободном рынке не увеличивается при ликвидации износа, он считается неликвидным и устранимым. В случае если сумма стоимости выросла, т. к. к улучшению прибавилась ликвидация амортизации, условия для устранения износа благоприятны.

В зависимости от задач оценочной процедуры и вида недвижимости, выбирается и подходящая для этого технология.

Аспект кадастровой оценки недвижимости: опыт зарубежных стран

Чаще всего методы массовой оценки используются для массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.

Прежде чем начать изучать опыт других государств относительно оценки имущества, следует обратиться к тем методам и подходам, которые используются в зарубежной практике. Существует много методов для проведения оценки, но концепция остается единой и основывается она на рыночной стоимости. Многие страны самостоятельно разработали методики и подготовили стандарты.

Мировое сообщество предлагает два основных способа оценки, чтобы на ее основе сформировать базу для налогообложения:

1. Система, позволяющая определять стоимость недвижимости исходя из установленной государством стоимости. Это так называемая нормативная стоимость. Для ее определения используются нормативно-правовые акты, составленные органами власти от государственной до муниципальной. Например, если речь идет об арендной плате в г. Москва, то в 2018 году по ставке 1.000 руб./ кв.м / год проведены специализированные аукционы для субъектов МСП, в котором разыгрывалось не менее 100 подвальных помещений. Была установлена фиксированная ставка Постановлением.
2. Оценка недвижимости исходя из реальной ситуации на рынке недвижимости.

Если говорить о том, как проще посчитать, то некоторые государства, учитывая колебание цен на рынке недвижимости, приняли решения для определения налогооблагаемой базы использовать нормативную стоимость недвижимого имущества. Однако возникает проблема, заключающаяся в том, что по такой схеме происходит усреднение. Это значит, что собственники с разной стоимостью будут сведены к одному знаменателю. Такой подход является несправедливым.

И здесь появляется альтернативный вариант оценки объекта недвижимого имущества, когда учитывается рыночная стоимость объекта, отвечающая реальной ситуации на рынке. В результате происходит более гибкое реагирование на все колебания, происходящие на рынке. Благодаря такому подход, появляется возможность продолжать развивать территории, что, в конечном счете, отвечает задачам, поставленным государством.

С изменением способа расчета стоимости недвижимого имущества и определения базы налогообложения осваиваются принципы открытости информации и справедливости оценки.

Рыночная стоимость недвижимости, как основа для массовой оценки, стала применяться в мире только в XX веке. В разных странах это происходило в разные годы:

• Бельгия, Швейцария, Великобритания, Германия стали использовать такую методику самыми первыми в 1900 году;
• В этом же году к указанным странам присоединилась Дания и Кипр, но использовали методику до 1950 года;
• Начиная с 1950 и вплоть до 1990 года Австрия, Исландия, Финляндия и Швеция оценивали недвижимость по рыночной стоимости;
• После распада СССР с 1990 года такая методика стала применяться в странах бывшего СССР.

Если рассматривать Германию, то здесь методика оценки недвижимости предполагает среднюю стоимость квадратного метра, которая напрямую зависит от района расположения объекта, с применением необходимого индексирования. Работы проводятся специальной комиссией, состоящей из независимых экспертов: оценщиков, агентов по недвижимости, кадастровых инженеров, представители других смежных профессий. Какие задачи выполняет созданная комиссия:

• Собирают информацию обо всех сделках, проведенных за последний год. Сведения собираются из всех доступных источников;
• Далее полученные данные обобщаются;
• На основе информации составляется отчет с указанием рыночной стоимости недвижимости;
• Отчет отправляется в парламент.

Результаты оценки, полученные из отчета комиссии и публикуемые правительством, становятся для населения «типичной стоимостью субъекта недвижимости» или Boden-richtweert. Конечно, если вдруг житель Германии будет не согласен с данными отчета, то он может подать в суд и обжаловать цифры. Однако, авторитетность, профессионализм и компетенция людей, входящих в состав комиссии, не подвергается сомнению. Форма сбора данных и систематизация полученных сведений находится на высоком уровне. Даже, если будет подана жалоба в суд, необходимость уплаты налогов не будет сдвинута и вся сумма будет взыскана точно в срок.

Нидерланды используют для оценки следующие методы:

• Берутся сделки по аналогичной собственности и сравниваются цены;
• Далее объекты сравниваются с подобными, входящими в аналогичную группу.

Для того, чтобы оценить недвижимость, которая не относится к жилому фонду, применяют следующие методики:

• Оценка стоимости годовой рентной платы;
• Сравнение с такими же объектами;
• Оценивается выплаченная стоимость за объект недвижимости на момент составления отчета.

По Нидерландскому законодательству оценочная стоимость определяется раз в 4 года местными муниципалитетами. Для того, чтобы получить правильную оценку муниципалитеты нанимают оценочные компании. В этих компаниях работают лицензированные оценщики, проводящие массовую оценку с помощью существующих информационных технологий. Проводимые исследования позволяют создать базу данных, также формируются цифровые карты. Национальный совет по недвижимости контролирует правильность разграничения налогооблагаемых объектов и их определение, показатели рынка.

Методика массовой оценки недвижимого имущества, которая используется в Австралии, на сегодня признана самой популярной. Ею пользуются и в Великобритании, Америке, Канаде, Гоконге и Новой Зеландии. Согласно этой методике оценка проводится постоянно, основываясь на непрерывно изменяющейся рыночной информации. Занимаются этим независимые квалифицированные оценщики. Между Генеральным оценщиком Правительства и независимым оценщиком, который и будет осуществлять оценку, заключается контракт. Что обязан делать Генеральный оценщик:

• Осуществлять контроль за соответствием предоставляемых отчетов требованиям международных стандартов;
• Анализировать состояние рынка недвижимого имущества. Сюда входит необходимость отслеживать все сделки, связанные с недвижимостью;
• Проводить работы по улучшению системы оценки.

В чем же особенность используемой системы? А особенность заключается в том, что результаты оценки не публикуются для ознакомления, а отправляются непосредственно владельцам недвижимости в виде уведомлений. В бумаге указывается, что собственник может подать свои возражения по поводу оценки стоимости в течение трех месяцев. На основании чего владелец может обратиться в суд:

1. Есть ошибки, касающиеся характеристики объекта: тип, размер, местоположение;
2. Обнаружены неточности в математических расчетах.

Методология для определения кадастровой стоимости доступна любому пользователю и может быть полностью изучена. Также правительство постоянно ведет разъяснительную работу по тому, как эта система работает. Полученные результаты открыты, доступны и находятся все время под контролем независимой комиссии.

Система массовой оценки, применяемая в Испании, является частью больше системы, которая объединяет в себе всю кадастровую информацию: текстовую и графическую. В результате получается крупная база, в которой можно найти данные о любой недвижимости городского и сельского значения. В 1988 году был подписан Закон о финансовой деятельности на местах, где были указаны все основные правила оценки и налогообложения. Проводится анализ рынка и на его основе формируется кадастровая стоимость с учетом рыночной цены.

В период с 1903 по 1998 года в Дании недвижимость переоценивалась раз в четыре года. Когда оценка не проводится, то учитывается цена, указанная в отчете. Если владельца цена не устраивала, то проводится ее переоценка. С 1981 года переоценка проводится автоматически каждый год. За этим следит специально созданный комитет при Министерстве по вопросам налогообложения. Заработную плату членам комитета начисляют из фонда Центрального таможенного и налогового управления. Особые требования к членам не предъявляются, график работы: неполный рабочий день. Всего в Дании 224 округа, в каждом 1-3 муниципалитета. В работу муниципалитетов входит помощь комитету, сбор начальных данных по рыночной стоимости. Надзирательные функции над округами и муниципалитетами осуществляет 27 надзорных комитета.

Швеция для оценки недвижимости издала специальный указ, в котором описана процедура. В документе указаны общие принципы работы. Основной метод – это сопоставление продаж. Однако встречается недвижимость, тип которой требует применение другого метода, основанного на доходах или издержках. Контроль налогообложения недвижимости осуществляется специальным подразделением Министерства финансов. Национальный совет, входящий в состав Минфина, осуществляет контроль за практической частью налогообложения. На Национальное управление картографии Швеции возложена обязанность по корректировке модели. Дополнительно это подразделение формирует базу данных о том, какая цена указана в сделке.

В Латвии за правильность оценки и налогообложения следят муниципалитеты, Государственная земельная служба, Служба государственных доходов. Государственная земельная служба занимается контролем, наблюдением и сбором сведений о том, сколько получено налогов с имущества, какие сделки были совершены, кто владельцы недвижимости. База для начисления налога исходит из кадастровой оценки. Правила и нормы оценки подробно изложены в законе о налоге на недвижимость, изданного 4 июня 1997 года.

Китай только в 2003 году стал использовать новую налогово-имущественную реформу, направленную на формирование системы поступающих налогов от существующей недвижимости. Учитываются и земельные и жилищные сооружения. Оценка недвижимости проводится каждый год и на ее основании начисляются налоги. Используются методики: сравнения объектов — аналогов, расходов и доходов. Таким способ оценивают и промышленную и жилищную собственность.

В Исландии действует закон, согласно которому кадастровая стоимость земли определяется на основании рыночной стоимости имущества. Каждый год эта стоимость пересматривается, уточняется, обновляется база налогообложения. Налог на недвижимость выплачивается и государству и муниципалитетам. Муниципальная стоимость пропорциональна рыночной, а государственный налог – это чистая стоимость активов, которую предоставляет налоговая служба. Оценка стоимости проводится и страховыми компаниями, перед заключением договора о страховании от пожара.

Изучая опыт других стран в области оценки недвижимости, можно увидеть, что есть характерные различия между методиками, но все они опираются на то, что все объекты недвижимого имущества различаются и имеют разную рыночную стоимость. В каждом государстве используется своя система определения кадастровой стоимости, но важным остается определения справедливой цены, чтобы получить справедливую базу для налогообложения.

На основании этих данных собственник недвижимости может принимать правильные и эффективные административные решения по управлению ресурсами.

Вывод по методикам зарубежных стран – массовая оценка основывается на 3 стандартных подходах:

• Сравнение рыночной стоимости;
• Определение дохода;
• Определение издержек.

Как правило, сравниваются сделки купли-продажи. Анализ факторов влияния возможен только при постоянном контроле и фиксировании цен при работе с недвижимостью. На основании полученных данных формируются таблицы, матрицы и индивидуальные расчеты стоимости. Если данных о рыночных сделках мало или их нет, тогда используется метод капитализации дохода.

Второй вывод по методикам – ответственность за достоверность оценочной стоимости несут органы власти:

• В Австралии, Дании и Германии – это налоговый орган;
• В Бельгии, Франции, Италии, Испании и Швеции – это управление земельными ресурсами;
• В Нидерландах – исследовательские институты, бюро по оценке, другие органы;
• В Финляндии – это частный сектор.

Третий вывод заключается в том, что в одних странах к оценке земли привлекают лицензированных специалистов, с опытом и нужными навыками. В других – роль оценщиков выполняют люди, не имеющие специальной подготовки.

Четвертый вывод касается периодичности переоценки недвижимости. Австралия, Бельгия, Италия, Испания – раз в 8-20 лет. В Финляндии, Франции, Швеции это процесс проводится раз в 5-6 лет. Но во всех возможно провести актуализацию данных, если в этом возникла необходимость.

Пятый вывод – для проведения оценки везде используются современные автоматизированные технологии.

Таблица 1 Особенности проведения массовых работ по кадастровой оценке в разных странах

Страна	Кто ответственен за проведение оценки и ее результаты	Когда проводится оценка	Что оценивается
Германия	Налоговые органы	Один раз в 8-20 лет	Земельные участки, объекты капитального строительства
Нидерланды	Муниципалитеты	Один раз в 4 года	Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)
Австралия	Налоговые органы	Один раз в 8 лет	Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)
Испания	Государственные органы по управлению земельными ресурсами и (или) имуществом	Один раз в 8-20 лет	Земельный участок и объект капитального строительства
Дания	Налоговые органы	Один раз в 4 года	Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)
Швеция	Государственные органы по управлению земельными ресурсами и (или) имуществом	Один раз в 5-6 лет	Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)
Латвия	Государственные органы по управлению земельными ресурсами и (или) имуществом	Один раз в 5 лет	Земельный участок и объект капитального строительства
Беларусь	Государственные органы по управлению земельными ресурсами и (или) имуществом	Один раз в 5 лет	Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)
Китай	Налоговые органы	Нет данных	Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)

Похожие записи:

• Льготы пенсионерам в 2023 году — кому положены, как получить
• Алгоритм действий при порче (утрате) документов
• В Ташкенте станет легче оформить временную прописку