Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру посуточно и сколько можно заработать. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).
Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.
В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.
Выбор квартиры для краткосрочной аренды
Не любое жильё подходит для посуточной аренды. Как, например, посуточно сдать большую многокомнатную квартиру? Как и «убитую» (без ремонта): сдать их посуточно практически нереально. Если в квартире нет мебели, бытовой техники и даже таких мелочей, как посуда, салфетки и шампунь, о краткосрочной аренде тоже можно забыть.
Но почти всё это легко исправить, в отличие от расположения квартиры. Чтобы понять, подходит ли оно для посуточной аренды, нужно представить портрет будущего гостя. Для иностранцев и туристов подойдёт центр города, локации поблизости от достопримечательностей и культурных объектов. Командировочные обычно селятся ближе к месту работы — рядом с деловыми и экономическими центрами, офисами крупных компаний. О том, как сдавать квартиру посуточно без проблем, не придётся задумываться и собственникам бюджетного жилья в непосредственной близости от федеральных медицинских центров: гости не хотят переплачивать за аренду из-за высокой стоимости лечения. А вот в спальных районах вдали от метро со спросом наверняка будут проблемы, потому что непонятно, кому и зачем снимать там квартиру на сутки.
Если квартира в собственности, то её владелец оценивает каждый из этих параметров и выбирает, стоит ли сдать жильё посуточно или долгосрочно. Если покупать квартиру только планируется, то сразу ищут соответствующую требованиям. Причём порой пренебрегают ремонтом — специально выбирают убитые квартиры, чтобы создать дизайнерский интерьер или даже разделить на небольшие студии.
Хост, занимающийся субарендой или управлением недвижимостью, ищет её по тем же параметрам. А инвестор зачастую даже не занимается поиском квартиры, а нанимает управляющего, чтобы он сам подобрал подходящий объект и затем сдавал в аренду посуточно для получения прибыли.
Обстановка и оснащение квартиры для посуточной аренды
При долгосрочной аренде вполне реально найти арендаторов с собственной мебелью и бытовой техникой. Квартиру для краткосрочной аренды обязательно необходимо оснастить.
Минимальный комплект мебели и бытовой техники обычно включает:
- двуспальную кровать 140–180 см;
- диван;
- платяной шкаф;
- телевизор;
- обеденный стол;
- 2–3 стула;
- кухонный гарнитур;
- холодильник;
- варочную панель или плиту;
- стиральную машинку;
- микроволновую печь;
- электрочайник.
- Некоторые владельцы дополнительно докупают мультиварку и кофеварку, утюг и фен.
Понял, что субаренда мне больше не подходит
Я стал одновременно работать по субаренде и по модели управления, поэтому всем новым собственникам предлагал выбор, даже если квартира была в нужном мне районе. На агентский договор соглашался не каждый: кто-то не хотел разбираться в новых схемах работы, а кто-то предпочитал стабильную прибыль, которой не может похвастаться модель управления.
Сначала я относился к этому с пониманием, но быстро столкнулся с проблемой: всю заработанную прибыль надо было вкладывать в ежемесячную оплату квартир на субаренде. Получилось так, что на этой модели я перестал выходить на чистую прибыль, так как она вся уходила в оснащение и запуск новых квартир.
Чем больше становилось квартир в субаренде, тем больше оборотных средств мне нужно было иметь на начало месяца. Например, для оплаты 30 квартир по 20 000 рублей на начало каждого месяца мне нужно иметь 600 тысяч рублей. Я отдавал их собственникам и только потом начинал отрабатывать, сдавая квартиры посуточно. Допустим, за квартиру нужно платить первого числа, она стоит 20 тысяч рублей, сутки — 2 тысячи рублей. Сначала я из кассы достаю 20 тысяч и отдаю собственнику, потом эти 20 тысяч в течение 10 дней возвращаются в кассу, и только потом я начинаю зарабатывать.
В итоге у меня сформировались три причины, по которым я больше не хотел работать с субарендой:
- Цикличность. В субаренде всегда есть промежуток времени, когда компания сидит без денег. Чем больше компания, тем тяжелее держать необходимую сумму в обороте.
- Зависимость от спроса. В периоды низкого спроса на субаренде работа выходит либо в ноль, либо в минус — ведь собственнику надо заплатить в любом случае.
- Противостояние собственника и агентства. В модели субаренды собственник — противник в другом углу ринга. Задача агентства — опустить его по цене, чтобы заработать больше. А контрзадача собственника — сдать квартиру дороже и переложить на агентство максимум расходов.
Модель управления решала эти проблемы. Собственник становится моим партнёром: мы вместе заинтересованы в результате и делим потери из-за сезонности. Так мы не боремся друг с другом и работать гораздо комфортнее. Это стало главной причиной перехода на управление.
Какой сделать ремонт и сколько стоит обстановка
Всё зависит от квартиры и целевой аудитории — если собираетесь привлекать богатых европейских туристов, то придется выделяться среди конкурентов. Для массового сегмента подойдет добротный ремонт из современных материалов.
Обставляют квартиру недорогой, но прочной мебелью — новую ищите в IKEA, подержанную на Avito. Вот список:
- Спальное место — на это арендаторы обращают внимание в первую очередь. Ищите двухспальный диван или кровать, подержанный вариант стоит 5-10 тысяч. Если возьмете шириной от 140 см и длинной от 220 см, клиентов будет больше — у вас будут селиться высокие люди, которым сложнее найти комфортное спальное место.
- Место для хранения вещей — для эконом-класса достаточно шкафа или прихожей. Подержанный шкаф стоит порядка 5-10 тысяч, но придется оплачивать расходы на перевозку. В магазине прихожую можно найти за 10 тысяч, а полноценный шкаф — за 20-30 тысяч.
- Минимальный набор для кухни — небольшой гарнитур для хранения посуды, пару табуретов, маленький стол. В недорогих однокомнатных квартирах или в студиях обеденный стол заменяют на журнальный столик. Если искать с рук, всё вместе стоит 5-10 тысяч. В магазине — от 20-30 тысяч.
Посуточная сдача квартиры имеет определенные преимущества и недостатки. Поэтому, перед тем как начать данный вид бизнеса, нужно детально проанализировать возможные риски.
Прежде всего, владельцы квартир могут столкнуться с мошенниками, которым достаточно суток, чтобы вынести все ценные вещи. А поскольку посуточная сдача недвижимости в аренду заведомо предполагает наличие мебели, техники и других предметов для комфортного проживания, то ворам будет, чем поживиться. Чтобы избежать потерь, стоит доверить поиск жильцов агентствам. Не лишним будет оформить страховку на недвижимое имущество.
Когда постоялец заезжает в квартиру, необходимо внимательно изучить его паспорт, посмотреть прописку, а также снять копию с документа. Так можно обеспечить себе, хоть какие-то, гарантии.
Важно поинтересоваться у жильцов о цели пребывания в квартире. Одно дело, если им нужно просто где-то переночевать в незнакомом городе, и совсем другое, если несколько человек снимают жилплощадь для празднования. Крики и громкая музыка могут помешать соседям, поэтому не исключены жалобы с их стороны. К тому же, есть вероятность, что в процессе торжества будет нанесен вред имуществу.
Таким образом, сдавать квартира в аренду посуточно прибыльно. Главное, вести свой бизнес легально. За уклонение от налогов предусмотрено наказание в виде штрафов.
Следует знать, что любые источники доходов должны быть занесены в декларацию или зарегистрированы как род деятельности. От этого зависит формирование системы налогообложения государства.
Закон стоит на страже порядка, и если гражданин решит «уйти в тень», то ему стоит лишний раз подумать и взвесить все «за» и «против», узнать, чем может грозить уклонение от выплаты налогов.
Порядок действий:
- Оформление патента. Необходимо будет потратиться на его приобретение. Цена будет зависеть от срока действия — от 1 до 12 месяцев в рамках одного календарного года. Если покупать патент до полугода, то оплатить его нужно будет сразу, в остальных случаях разрешается перечислять средства частями. Стоимость определяется индивидуально: налоговая база, которая зависит от месторасположения и жилплощади квартиры, умножается на 6%.
- Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Здесь существует упрощенная система налогообложения, что является очевидным плюсом. Для ИП установлена ставка в 6% от суммы дохода за год + страховые взносы.
- Уплата налога в статусе физического лица без необходимости регистрации как ИП. Установлен налог в 13% от суммы годового дохода. Заполняется декларация по форме 3 НДФЛ и сдается в налоговую до 30 апреля текущего года.
Как официально сдавать квартиру в аренду
В официальном порядке, квартиры сдаются несколькими вариантами. Каждый из данных способов имеет как свои преимущества, так и свои недостатки.
Итак, 3 способа для сдачи квартиру в аренду официально:
- В самостоятельном порядке посредством договорных отношений с квартиросъемщиками, отчисляя часть доходов, как налог в пользу государства;
- Посредством агентства, сотрудники которого за свой процент будут осуществлять посреднические услуги в поиске квартиросъемщиков;
- Посредством агентства, с помощью передачи помещения в доверительное управление, учитывая распределение доходов среди собственников и агентств.
В принципе, любой договор – своего рода условие безопасности аренды, поскольку, при таких обстоятельствах, гражданско-правовые сделки будут документироваться.
Но есть и другие способы обеспечить свою безопасность от мошеннических действий или же элементарно недобросовестных арендаторов.
Каким образом соблюдать все аспекты безопасности?
Как сдавать квартиру через агентство недвижимости?
В крупных городах России можно найти агентства, которые специализируются именно на посуточной аренде жилья. Для начала работы с агентством достаточно заключения договора на доверительное управление. Далее всеми вопросами аренды жилья, поиска постояльцев, уборки и ремонта помещения, составлением договоров, вселением и выселением жильцов будут заниматься представители компании. Логично, что значительная часть дохода пойдет в карман агентства, а оставшаяся часть будет в определенное время перечислена собственнику квартиры. В среднем подобная услуга стоит порядка 15-25% от получаемого дохода.
Еще одним вариантом сдачи квартиры в аренду через агентство является использование его в качестве посредника. Например, поручить ему этап поиска клиентов, оформления документов, а все остальные этапы взаимодействия с постояльцами проводить самостоятельно. Оплату услуг агентства в данном случае рассчитывается как процент от каждой сделки, причем в некоторых случая его могут платить сами клиенты, которые обратились в агентство за помощью в поиске жилья.
Взаимодействие с риэлтерскими агентствами является хорошим и безопасным вариантом с точки зрения экономии денег и сохранности жилья. Особенно актуальна помощь агентства в тех случая, когда собственник сдает недвижимость впервые. Можно начать с такой формы работы, а затем перейти на самостоятельный поиск клиентов.
Недостатки этого вида бизнеса
- Сезонность. Если вы живете в туристическом городе, то будьте готовы к наплыву гостей в праздники и в летний сезон.
В остальные месяцы может наблюдаться спад активности клиентов.
- Необходимость проводить уборку. Если вы хотите наращивать клиентскую базу, то ваши апартаменты всегда должны быть чистыми.
После съезда нанимателя потребуется привести помещение в порядок и постирать белье.
- Отсутствие гарантий и стабильности. Бизнес может оказаться нерентабельным, если у вас нет потока клиентов.
Для получения высокой и стабильной прибыли придется поработать – постоянно размещать объявления, созваниваться с клиентами, отдавать и забирать ключи.
- Расходы на ремонт мебели, техники и отделки. Частая смена жильцов подразумевает быструю амортизацию имущества.
Если при долгосрочном съеме все обязанности по ремонту и порче вещей, как правило, ложатся на плечи съемщика, то тут эти расходы придется взять на себя.
Как правильно заключить договор?
Немаловажную роль в вопросе о том, как правильно сдать квартиру в аренду посуточно, играет такой документ как договор. Правильно составленный договор спасет вас от возможных рисков и опасностей.
Образец документа можно скачать из интернета и скорректировать под свои личные требования и условия. Что обязательно должно присутствовать в документе:
- ФИО обеих сторон, а также паспортные данные;
- предмет договора – квартира;
- дата составления;
- срок, на который предоставляется недвижимость;
- сумма платежа;
- права и обязанности сторон;
- штрафные санкции за нарушение договора и порчи имущества;
- подписи сторон с расшифровкой.
Квартиры посуточно, как грамотно снять
К этому документу стоит отнестись предельно внимательно, ни в коем случае, не стоит его слепо подписывать. Перед этим прочитайте абсолютно каждый пункт. В этом договоре может быть пункт с наличием дополнительных платежей — телефон, Интернет, воды и так далее. Самые основные пункты договора — это адрес квартиры, срок аренды и ее стоимость.
Если у вас возникла необходимость снять квартиру посуточно, тогда вы должны учесть несколько важных моментов, чтобы не столкнуться с разного рода неприятными ситуациями. Сейчас часто можно встретить рекомендации, что надежней снимать квартиру через агентство недвижимости, но такой арендой также занимаются очень многие добросовестные частные лица. Мы все же рекомендуем обращаться к профессионалам, какими бы добросовестными ни были собственники. Такой подход обезопасит вас с юридической стороны и позволит сэкономить уйму времени, нервов и сил при поиске подходящего жилья. Независимо от того какой выбор будет сделан — воспользоваться услугами агентства недвижимости или снять квартиру без посредников — вы лично должны знать правила аренды, и что важно не упустить.
Право сдачи возникает только у фактического собственника, который указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Без доверенности не могут действовать ни близкие родственники, ни друзья. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, обязательно письменное согласие каждого из них.
Также согласие каждого совладельца требуется, если планируется сдавать отдельную комнату. При его отсутствии дальнейшие действия считаются незаконными. Другие жильцы имеют полное право вызвать полицию, чтобы выпроводить посторонних лиц. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, согласие нужно получить от родителей и органов опеки.
При наличии нескольких собственников все они должны присутствовать на подписании соглашения. Если такой возможности нет, потребуется нотариальная доверенность. Её можно оформить как на одного из совладельцев, так и на другого представителя.
Если квартира является муниципальной, она оформляется на основе социального найма. По закону, жильцы не имеют права сдавать её в аренду, так как собственниками выступают муниципальные или государственные органы. На аренду требуется официальное разрешение местной администрации, а для этого требуется серьёзное обоснование.
Какая аренда выгоднее – краткосрочная или долгосрочная
Пустая недвижимость не приносит прибыли. Но такое положение дел легко исправить с помощью сдачи жилья в аренду на длительный или короткий срок.
С долгосрочной сдачей все понятно: необходимо найти клиентов, заключить договорные обязательства, и получать прописанную в договоре сумму ежемесячно. Жилье можно проверять 1 раз в месяц, чтобы удостовериться, что все в порядке, а можно и довериться жильцам, особенно, если это знакомые.
Сдача квартиры посуточно подразумевает поиск новых квартирантов практические ежедневно. Как правило, для этого используют сайты по аренде жилья.
Однако это имеет 2 неоспоримых плюса:
- ежедневная проверка состояния жилья;
- высокий доход, который выше до 5 раз, чем от долгосрочной аренды.
Например, сдача однокомнатной квартиры в Москве на длительный срок составляет 40 тысяч рублей в месяц. Аренда ее же на сутки в среднем приравнена к 3,5 тысячам рублей, то есть, если сдавать в месяц всего 20 дней, то доход будет выше. Поэтому заработать на краткосрочной аренде можно гораздо больше.
Сколько можно зарабатывать
Основной целью при сдаче квартиры посуточно является максимальная прибыль. Если брать в расчет доход за вычетом всех выплат, включая налоги от легальной аренды, то краткосрочный найм выигрывает в финансовом плане сильно больше, чем долгосрочная аренда.
Пример: Выручка за сутки с однокомнатной квартиры =3000, без простоев за месяц =25 дней, после вычета всех расходов из таблицы, чистый доход =35000.
| Статья расходов | Сумма в рублях |
| Аренда | 30000 |
| Реклама | 3000 |
| Уборка | 5000 |
| Прочие расходы | 2000 |
| Итого | 40000 |
Риски краткосрочной аренды и как их минимизировать
На рынке недвижимости принято считать, что краткосрочная аренда – это прибыльное дело. Но здесь имеются свои «подводные камни». Первые связаны с сохранностью имущества:
- Нельзя исключать повреждение мебели, бытовой техники.
- В особо проблематичных случаях не исключен риск порчи стен, потолка, пола.
Поэтому не стоит подходить к вопросу ремонта щепетильно. Можно купить недорогие, но качественные и красивые обои. То же самое касается и бытовой техники. Это поможет минимизировать риски.
Нужно понимать, в любом бизнесе есть издержки: испорченные вещи прекрасно окупаются, если квартиры сдавать правильно и с минимумом простоев.
Второй риск связан с адекватной оценкой цены аренды посуточно. Ведь все зависит от:
- места расположения жилплощади;
- качества ремонта;
- удобства планировки;
- оснащения интерьера;
- уровня конкуренции.
Чтобы сдать жилье по адекватной стоимости, проведите оценку цен на посуточную аренду в данном районе.