Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи доли квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.
Зачем он нужен при продаже доли в квартире
Это необязательный этап купли-продажи недвижимости. Участники отношений могут его пропустить.
Однако в некоторых случаях предварительный договор облегчает жизнь сторон. Например, его заключение часто требуется банку, в котором покупатель оформляет кредит на приобретение недвижимости: предварительный договор гарантирует кредитной организации, что операция точно состоится.
Также он применяется, если соглашение купли-продажи заключается с некоторой отсрочкой по времени, — гарантирует, что никто не передумает его заключать, а также что за период паузы ни одна из сторон не передумает насчет достигнутых договоренностей по сделке.
Когда речь идет о покупке доли в квартире, соглашение о намерениях также возможно. Особенно важно его заключить, если приобретатель нашелся до того, как о предстоящей сделке стало известно другим сособственникам.
Дело в том, что при продаже доли в квартире другие сособственники имеют преимущественную возможность ее купить. Чтобы соблюсти требования закона о преимущественном праве, владелец обязан разослать остальным собственникам официальные письменные уведомления о своем намерении. Этот документ содержит все существенные положения сделки, которую предстоит подписать, главное из них — ее цена.
После получения уведомлений у сособственников есть месяц на ответ. Доля может быть продана постороннему человеку, если в течение этого месяца все сособственники официально откажутся от покупки, направив письменный отказ, либо просто проигнорируют уведомление.
Однако возможна ситуация, когда человек, готовый приобрести объект, нашелся раньше, чем пройдена процедура уведомления долевых владельцев. В таком случае продавцу выгодно подписать с ним предварительный документ, чтобы он не передумал. Правда, потенциальному покупателю в такой ситуации важно понимать, что он рискует: любой из сособственников вправе воспользоваться своим преимущественным правом, и тогда приобретение объекта посторонним человеком станет невозможным.
Процедура регистрации
Завершающей стадией сделки считается внесение данных о передаче прав в ЕГРП. Для проведения процедуры необходимо уплатить государственную пошлину в установленном законом размере, а также подать заявление с требуемой документацией:
- Удостоверения личности участников;
- Договор о продаже в количестве экземпляров для каждой из сторон и для регистрирующей службы;
- Акт о передаче объекта;
- Заявление о регистрации перехода правомочий собственника;
- Документы, удостоверяющие отказ иных совладельцев от приобретения части квартиры, и свидетельствующие о направлении уведомлений с предложением о покупке имущества.
При совершении покупки дома с земельным участком предпочтительно присутствие всех сторон сделки. Для удостоверения личности и у продавца, и у покупателя должен быть паспорт.
Также сделка может быть проведена без личного присутствия участника процедуры. В этом случае разрешено представительство отсутствующей стороны. Человек, который будет представлять интересы данного лица, должен предоставить нотариально заверенную доверенность. В этом документе указываются права и обязанности поверенного, и его срок действия.
Также для оформления договора купли-продажи дома требуется следующая документация:
- свидетельства, подтверждающие, что объекты сделки являются собственностью продавца;
- справка из ЕГРП, в которой указана кадастровая характеристика строения и надела;
- техпаспорт на здание, в котором зафиксировано основное описание объекта;
- выписка из домовой книги, в которой указываются члены семьи продавца;
- нотариально заверенные согласия супругов обеих сторон на покупку или продажу недвижимости;
- справки, подтверждающие отсутствие ограничений на дом и участок, т.е. отсутствие ареста, залога и различных обременений, которые могут помешать совершить сделку;
- разрешение на сделку от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних детей;
- письменный отказ от права преимущественной покупки от других совладельцев, если имущество находится в долевой собственности.
Нарушение существенных условий договора купли-продажи жилого дома является основанием для судебного спора. В каждом случае судья изучает представленные документы и выносит решение, которое может быть как положительным, так и отрицательным.
А. просил расторгнуть сделку по продаже долей дома и участка. Причиной иска явилось то, что ответчиком не произведена оплата. Ногинский городской суд указал, что А. подписал акт передачи недвижимости. В акте содержался пункт о том, что истец полностью получил денежные средства за проданное имущество. В расторжении договора А. отказано.
Б. обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с иском о возврате суммы по договору купли-продажи. Истец купил жилой дом. При этом ответчик скрыл информацию о несовершеннолетних детях, прописанных по адресу. Требования Б. были удовлетворены. Кроме того, суд взыскал сумму компенсации морального вреда в пользу истца.
Как зарегистрировать договор?
Единственный орган, в котором необходимо зарегистрировать договор купли продажи доли квартиры – Росреестр. Вам нужно посетить отделение по месту нахождения недвижимости. Туда нужно подготовить:
1. Заявление о постановке на учет перехода прав собственности + на госрегистрацию права собственности на долю;
2. Непосредственно договор купли продажи доли квартиры по доверенности или от первого лица вместе с актом приема-передачи;
3. Паспорта сторон + бумаги, которые подтвердят, что вы оповещали родственников или других жильцов квартиры о своем намерении продать недвижимость.
Доказать, что вы уведомляли остальных дольщиков довольно просто – можно предоставить почтовые квитанции. Еще проще в том случае, если у вас имеется их письменный отказ.
Отметим, что договор купли продажи доли квартиры по доверенности полностью идентичен классическому соглашению. Единственное отличие – к пакету документов нужно приложить разрешение-доверенность на лицо, которое будет заниматься покупкой или реализацией недвижимости. Конечно же, этот документ должен быть заверен нотариально. Обычного заявления в письменной форме недостаточно для совершения подобного рода сделок.
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком
Существенным условием является не только перечень отчуждаемого имущества, но и его стоимостная оценка. Цена договора устанавливается продавцом и согласовывается с покупателем. Это та сумма жилого строения и земельного участка под ним, о которой стороны договорились. В соглашении, как правило, нет необходимости выделять цену отдельно по каждому из объектов, она включает в себя общую стоимость.
Порядок расчетов прописывается в договоре между сторонами сделки:
- полный расчет и переход права собственности к покупателю сразу после регистрации, если соглашением не установлено иных условий;
- поэтапное внесение платежей с указанием сроков и сумм в договоре.
Стороны вправе самостоятельно определить способ расчета: наличными или безналичным переводом средств на счет продавца.
Купля-продажа долевой собственности может быть оформлена:
- на одного покупателя, в его единоличную собственность;
- на супругов в совместную собственность;
- в долевую собственность
- на людей, не связанных брачными отношениями;
- на семью с детьми, с обязательной регистрацией общей супружеской доли на родителей;
- на семью с раздельными супружескими долями( в этом случае требуется покупателям потребуется заключить нотариальный брачный договор или нотариальный ДКП).
Оформить договор купли-продажи квартиры в 2021 году
Чтобы право собственности нового владельца было зарегистрировано, необходимо заплатить. Эта плата называется государственной пошлиной. Её размер регулируется законодательством и одинаковый для всех. На данный момент фиксированный размер государственной пошлины составляет две тысячи рублей. Эту сумму вносит покупатель. Если же сделке необходимо дополнительное заверение у нотариуса, тогда придется заплатить процент от стоимости сделки. Он составляет 0,5% от суммы. Но минимальный размер взноса составляет 300 рублей, а максимальный не может превышать 20 тысяч рублей.
Под расторжением бланка договора, по которому происходит купля продажа квартиры, подразумевается полный разрыв взаимоотношений между участниками процедуры. То есть, продавец должен отдать покупателю деньги, а тот, в свою очередь, отказывается от прав на недвижимость. Поскольку обстоятельства сделки могут быть разными, то и расторжение может проходить несколькими способами:
- по обоюдному согласию;
- по требованию только одной из сторон.
Для начала разберемся, когда купля и продажа не происходит по соглашению сторон. Обычно так сделку можно разорвать, если не было передано право собственности на имущество. Иногда стороны составили только предварительный договор купли-продажи квартиры, и к основному документу пока не приступали. Если же в рамках сделки уже были переданы какие-то деньги, важно составить документ о возможности их возврата. Пункт о возврате денег нужно вписать в соглашении о расторжении сделки.
Есть ситуации, когда уже было подано заявление о регистрации права собственности на нового владельца, но пока эта процедура не закончена. Тогда следует написать заявление о прекращении регистрации. Когда процедура остановлена, можно заниматься расторжением самого договора. Если регистрация закончена, а деньги переданы, расторгнуть договор не выйдет, поскольку сделка по закону считается завершенной. Но можно оформить новый бланк, по которому купляпродажа того же объекта будет выполнена на тех же условиях, только стороны поменяются местами – покупатель станет продавцом, а продавец получит статус покупателя.
Правда в последнем случае есть нюанс, который следует учитывать. Физическое лицо, которому теперь принадлежит квартира, должно пройти проверку в налоговой, поскольку он продал недвижимость, что находилась в его владении менее пяти лет. По факту, нужно будет просто оформить декларацию формата 3-НДФЛ. Платить налог не придется, поскольку его нужно заплатить с полученной прибыли, а учитывая, что сделка была выполнена по той же цене, этой прибыли нет.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение
Перед совершением сделки может также составляться предварительный договор, в котором подробно описывается предмет сделки, обязательно цена и все обстоятельства, способ, место и время передачи денежных средств, условия возможных досудебных урегулирований споров, кем и как оплачиваются расходы по проведению сделки и прочие нюансы.
Стоимость оформления сделки в 2022 году
Стоимость оформления договора купли-продажи напрямую зависит от способа его реализации.
Сделка, которая оформляется с привлечением нотариуса обойдется гражданину в достаточно крупную сумму. За свою работу данный специалист берет 1% от стоимости объекта недвижимости (при условии, что стоимость жилого помещения не превышает 1 млн руб.). Если оценочная стоимость квартиры выше 1 млн. руб., нотариус возьмет за свои услуги в 2022 году 10 тыс. руб. + 0,75% от кадастровой стоимости.
Работу риэлтора невозможно оценить в конкретной денежной единице.У сотрудников агентства недвижимости нет фиксированной процентной ставки нет. В среднем данный специалист берет за свои услуги от 2% до 5% от стоимости объекта.
Самостоятельное оформление — самый бюджетный вариант. В данном случае продавец должен оплатить только обязательные платежи:
- госпошлина — 2000 руб.;
-
техпаспорт — от 1000 руб. до 1500 руб.;
-
кадастровый паспорт — 250 руб.;
-
справка с Росреестра — 200 руб.
Перечень необходимой документации
- Паспорта всех участников сделки.
- Правоустанавливающие документы продавца. Например:
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство;
- свидетельство о государственной регистрации;
- выписка из ЕГРН и т.д.
- Документы о семейном положении сторон (согласия супругов, заявления не в браке).
- Справка формы 9 (обязательный документ, если недвижимость была приобретена в результате приватизации, в других случаях предоставляется по желанию сторон).
- Отказы собственников (если долю отчуждают третьим лицам).
- Разрешение органов опеки и попечительства (если комната принадлежит несовершеннолетнему).
Оформление договора купли-продажи доли квартиры
Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:
- В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
- Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
- Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
- Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.
Образец договора купли продажи доли земельного участка несовершеннолетнего
В ситуации, когда собственником целого надела или какой-либо его доли выступает ограниченно дееспособное лицо или несовершеннолетний ребенок, нотариальное заверение документа также является обязательным условием (ст. 54 ФЗ № 218 от 13.07.2015). Кроме того, в последнем случае в типовой договор купли-продажи вносятся следующие коррективы:
- Если собственником доли выступает ребенок в возрасте до 14 лет, то в качестве Продавца указывается законный представитель (родитель, опекун или попечитель), действующий от его имени.
- Если собственником доли выступает ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, то в качестве Продавца указывается именно он. Несовершеннолетнее лицо имеет право самостоятельно распоряжаться своим имуществом уже в этом возрасте, однако при условии, что это делается с согласия законного представителя.
Продавая земельный участок или его долю, нужно очень серьезно подойти к оформлению договора купли-продажи, ведь этот документ – один из видов обязательств по передаче имущества другому лицу. В большинстве случаев он заключается в письменном виде и подлежит государственной регистрации, причем заверять его у нотариуса совсем не обязательно. Согласно требованиям законодательства, договор должен содержать следующие пункты:
- Вводную часть. В первую очередь, необходимо указать прописью дату и место составления документа. Там же, в шапке соглашения, напишите паспортные данные частников сделки, которых принято обозначать как «продавец» и «покупатель»;
- Предмет договора. Подробно опишите основные характеристики земельного участка, а также укажите место его нахождения, общую площадь, цель использования и наличие на его территории построек. Укажите документы, на основании которых вы считаетесь собственником данной недвижимости, например, договор купли-продажи или договор дарения;
- Плату по договору. Закрепите за конкретной частью земли ее цену и укажите срок получения денежных средств;
- Сведения об обременении. В этой части продавцу следует поставить покупателя в известность, что на данный участок не распространяются права третьих лиц в связи с арендой, залогом или другим временным пользованием;
- Обязательства сторон. Здесь следует написать, что продавец обязуется передать долю участка, а покупатель, в свою очередь, обязуется его принять. По усмотрению участников можно указать и другие условия сделки;
- Заключительные положения. Укажите, кто из сторон несет расходы по заключению договора, перечислите все документы, которые прилагаются к нему и, наконец, не забудьте прописать количество экземпляров соглашения.
О восстановлении технических документов на квартиру
Как владельцу восстановить потерянные документы на квартиру Для получения законных дубликатов утраченных документов, определяющих право владения собственником данной недвижимость, следует обратиться в учреждения, прежде оформлявшие (регистрировавшие) эти документы. При совершении сделки после даты образования Росреестра (т. е. с февраля 1998 г.) получить копию исполненного договора по приобретению жилья можно в архиве Росреестра, обратившись в филиал госрегистратора или в МФЦ. Этот вариант подходит также для получения копий договоров по недвижимости, выполненных в простой письменной форме (такой формат сделок «без нотариуса» действителен с 2006 г.). Срок исполнения – 30 дней (максимально). Стоимость запроса бумажной копии в Росреестре и в МФЦ – 680 руб.
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.