Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок смены управляющей компании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Законные основания для смены УК
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Шаг 3: уведомить бывшую УК об уходе
В случае если решение о смене управляющей компании всё же принято, инициатор процедуры смены УК должен в течение пяти рабочих дней после общего собрания направить соответствующее уведомление в старую управляющую компанию.
Данное уведомление должно содержать следующую информацию. Если была выбрана новая УК:
- название новой организации, которую выбрали собственники в качестве управляющей компании;
- адрес местонахождения новой УК.
Если жильцы приняли решение об отказе от способа управления при помощи управляющей организации и решили перейти на непосредственное управление при помощи товарищества собственников (ТСЖ):
- информацию об одном из собственников жилого помещения, данные которого прописаны в решении о выборе способа управления.
Направить уведомление можно письмом по адресу местонахождения, а лучше всего по адресу регистрации старой управляющей организации. К уведомлению следует приложить копию протокола собрания жильцов, на котором они приняли решение о смене УК либо вообще об отказе такого способа управления.
Новая управляющая компания: начало срока управления МКД
Копию акта приема-передачи новая УК направляет в региональную жилищную инспекцию.
После этого ГЖИ проводит проверку легитимности голосования, правильного оформления протокола общего собрания жильцов, наличие уведомлений.
Если нарушений не будет обнаружено, то МКД вносится в лицензию компании. С этого момента отчитывается начало срока управления.
Если будут найдены нарушения, то внесение дома в лицензию приостанавливается на 1 месяц для дополнительных проверок.
Во всех регионах России функционируют общественные организации, которые занимаются контролем в сфере ЖКХ. Они же оказывают консультативную помощь и при смене компании, помогут правильно оформить необходимые документы, защищают ваши интересы в суде.
Поэтому не старайтесь сделать все в одиночку и обращайтесь в случае затруднений за помощью к опытным юристам.
Варианты смены управляющей компании
Для того чтобы сменить УК на альтернативную компанию, можно воспользоваться одним из нескольких вариантов, по усмотрению жильцов дома:
1. Не продление договора услуг с УК после завершения его действия.
2. В случае серьёзных нарушений в деятельности УК, при расторжении договора услуг до окончания срока его действия.
3. При неудовлетворительном обслуживании жильцов, без серьёзных нарушений, на основании решения общего собрания жильцов МКД.
4. При изменении способа управления МКД.
5. Расторжением договора по согласию сторон.
Каждый из перечисленных способов равно правоспособен и выбирается по усмотрению лиц, пользующихся услугами УК. Исключение составляют случаи, предусмотренные законодательством. К ним относится отзыв или прекращение срока действия лицензии, а также – банкротство УК.
Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.
Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.
Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.
Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.
Голосуем, не вставая с дивана
Выбрать управляющую компанию, обсудить все нюансы с соседями и проголосовать теперь можно онлайн. Заочное голосование в интернете — юридически закрепленное право для всех собственников жилья, об этом говорит статья 47.1 ЖК РФ.
Даже если кто-то из жильцов улетел отдыхать в теплые края, не нужно ждать две недели, пока он вернется, чтобы провести собрание. Вопросы решатся оперативно, а информация охватит большее количество жителей, чем если бы вы ходили по квартирам с известиями.
Одна из систем, в которых можно сменить управляющую компанию оперативно-коллективно — это Вместе. Здесь можно общаться с соседями в чате, публиковать общедомовые новости, создавать опросы и обсуждения, проводить собрания собственников онлайн. Функционал широк, а платить за пользование не требуется — подключайте дом и пробуйте.
Конкурс по выбору новой управляющей компании
Открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится на основании ст. 162 ЖК РФ. При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель. Участником мероприятия может стать ИП или юридическое лицо.
Предмет конкурса – право заключения договора управления МКД. Объект процедуры – стоимость обязательных и вспомогательных работ по обслуживанию и ремонта общего имущества дома.
Аукцион по управлению многоквартирными домами проводится для того, чтобы выявить компанию, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.
В процессе проведения конкурса собственники квартир могут создать опросный лист для каждой УК-претендента. По результатам анкетирования совет дома либо инициативная группа определяют победителя проведенного ими конкурса. Когда торги будут завершены, останется лишь обсудить условия будущего договора, перечень услуг, тарифы.
Что входит в обязанности УК
Заключая договор с «управдомом», жильцы должны тщательно изучить договор, в котором указывается перечень оказываемых услуг по поддержанию надлежащего порядка, обеспечению функционирования коммуникаций и сохранности общедомовой собственности.
Среди обязанностей УК можно выделить:
- Обеспечение комфорта и безопасного проживания для жильцов дома, а это означает постоянное поддержание в надлежащем состоянии поверхностей пола потолка, кровли, обеспечение хорошего освещения, в том числе.
- Своевременный вывоз мусора, организация уборки в помещениях общего пользование, поддержание порядка на хозяйственных площадках, и территориях, предназначенных для сбора мусора.
- Проведение комплекса мероприятий по благоустройству придомовой территории, включая работы по озеленению и устройству безопасных покрытий.
- Установка и обслуживание счетчиков учета расхода воды, газа, света и тепла, подготовка коммуникаций к зиме.
- Организация капитального ремонта.
- Оповещение жильцов относительно возможного отключения коммуникаций, чтобы это не стало неожиданностью.
Довольно часто между жильцами и собственниками коммуникаций возникают финансовые споры, которые также должны своевременно решать специалисты управляющей компании. Они должны предоставлять жильцам своевременно информацию относительно стоимости тарифов ЖКХ, и особенно в случае их изменениях. Вести финансовую деятельность управляющая компания должна прозрачно, а если этого не происходит, жильцы начинают задумываться о ее смене.
Как оплачивать услуги УК после ее смены
Так как смена УО не может быть проведена без ведома собственников, все судебные тяжбы связанные с неправильной оплатой услуг их касаться не будут. Этим занимается новая и старая управляющие организации, и только при участии судебных органов.
Обратите внимание: Если на счету старой УК осталась переплата, жители вправе вернуть ее на свой счет.
Неосновательное обогащение строго карается законодательством РФ. В любом случае, вопросы необходимо решать непосредственно со старой компанией.Как правило, деньги возвращаются на счет без особых вопросов после предоставления в нее документов, подтверждающие факт переплаты.
Смена управляющей компании в многоквартирном доме – трудоемкий, но важный процесс. Особенно в том случае, если старая УК не выполняет свои обязательства.
Может ли УК отказаться от управления МКД
Действующее законодательство запрещает управляющим компаниям в одностороннем порядке досрочно расторгать договор, так как он является публичным. Эта прерогатива исключительно у собственников многоквартирных домов. Разумеется, что после окончания срока действия документа, УК может отказаться от дальнейшей пролонгации без объяснения причин. Как правило, это происходит в случае, когда жильцы не оплачивают услуги или из-за очень плохого технического состояния жилого строения, которое требует значительных капиталовложений и руководство не уверено в целесообразности предполагаемого ремонта, а жильцы не хотят его оплачивать. Это касается аварийных домов и зданий, отданных под «снос». Второй вариант расторжения, это договориться с собственниками жилья о расторжения договора по соглашению сторон. В этом случае УК придется инициировать общее собрание жителей.
Подготовка к переходу
Существует только 2 способа, планомерного не судебного перехода:
- По добровольному соглашению сторон, что происходит довольно редко. Важно понимать, что каждый находящийся на балансе дом приносит неплохую прибыль, и добровольно отказываться от неё ни одна УК не будет
- По окончании срока действия договора. Среднестатистический документ подписывается на 1-5 лет, после этого он должен быть прекращен или пролонгирован. Легко отказаться от старой УО можно, если в договоре нет пункта «автоматическое продление». Обычно, по умолчанию, его вносят юристы для экономии времени, которое затрачивается на пролонгацию. Но, именно в этом пункте и кроется подвох. Если жильцы твёрдо намерены перейти в другую управляющую компанию, то им необходимо подготовить все документы до момента окончания и автоматической пролонгации договора. И уведомить старую УК хотя бы за 30 рабочих дней, иначе судебного разбирательства не избежать.
Во всех остальных случаях предстоит довольно длительная и утомительная процедура перехода. Если тщательно подготовиться, то процесс займет около 3-х месяцев, но если были допущены ошибки или инициативная группа жильцов, оказалась плохо юридически подготовленной, то процедура может продлиться до 2-х лет. Поэтому на нулевом подготовительном этапе важно соблюдать правильную последовательность действий.
Все начинается с формирования инициативной группы среди собственников, которая будет первично решать, когда и к какой новой эксплуатирующей организации будет переводиться дом. После начать заниматься организацией процесса. Именно на плечи этих людей лягут следующие функции:
- сбор доказательств
- подготовка документов
- сбор информации о финансовом балансе дома
Подписание соглашения с новой компанией
В случае, если сменилась управляющая компания, нужно составить новое соглашение об управлении с другой организацией. Этот документ должен отвечать требованиям ст. 162 ЖК РФ. Собственникам стоит детально проанализировать его пункты. При необходимости можно даже обратиться за помощью к юристу.
Если какие-то положения не устраивают жильцов, формируется протокол разногласий для передачи УК. Цель этого мероприятия – составить договор, удовлетворяющий обе стороны.
Собственникам жилья нужно смело предъявлять требования к УК, ведь именно они платят за её услуги. Следовательно, они вправе ожидать, что организация будет работать добросовестно. Спорные пункты можно согласовать на общем собрании.
Текст договора составляется в нескольких экземплярах, чтобы каждый собственник мог с ним ознакомиться и подписать документ.
Узнайте детальнее, какие положения должен содержать договор с управляющей компанией.
Когда можно выйти из состава товарищества собственников жилья
- Обязанности ТСЖ перед жильцами дома
Чтобы разорвать отношения с организацией необходимо дождаться истечения срока контракта, либо инициировать процедуру одностороннего выхода в следующих обстоятельствах:
- Личное неудовлетворение деятельностью организации. Любой повод может стать основанием для недовольства, однако чаще желание уйти вызывает низкое качество работы правления, нарушения закона, обман членов товарищества и т.д.
- Намерение свести взаимодействие с управляющим органом к опосредованному управлению через УК. Членство предполагает активную вовлеченность в управление МКД, принятие совместных решений и передача административных функций выбранному правлению.
- Проведение реорганизации с преобразованием в жилищный кооператив или ЖСК. Процедура проводится через разделение или выделение организации в рамках закона №123-ФЗ и п.3 ст.140 Жилищного Кодекса.
- Передача недвижимости другому собственнику. Обстоятельства, вынуждающие переоформлять квартиру на другого собственника, могут быть разные – наследование, мена, дарение, покупка. После избавления от недвижимости членство утрачивается, а новый хозяин должен писать заявление о вступлении.
- Прекращение деятельности юрлица в результате ликвидации. Порядок действий установлен ст.141 жилищного законодательства. Основанием для ликвидации станет выход из организации более половины участников. Оставшиеся владельцы автоматически утрачивают участие в ТСЖ в связи с ликвидацией.
Любой желающий вправе стать участником организации, если есть собственность в пределах указанного МКД, но для выхода предусмотрены некоторые ограничения.