Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление о строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).
Причины возможного отказа в начале строительства
После рассмотрения заявки администрация может направить уведомление о несоответствии планируемого строительства допустимым нормам.
Возможные причины такого решения:
- несоответствие параметров дома допустимым нормам (высота — более 20 м, этажность — более 3 этажей)
- наличие ошибок в документе
- отсутствие у заявителя прав на земельный участок, на котором планируется строительство
- намерение строиться в зоне с особыми условиями использования (исторические поселения, природоохранные территории, прибрежные зоны)
- несоответствие вида разрешённого использования участка (на земле нельзя строить жилой и/или садовый дом)
- Уведомительный порядок выгоден застройщикам: во-первых, согласование ускоряется и упрощается; во-вторых, вносить изменения в проект по ходу строительства теперь можно без громоздких процедур согласований, которые по срокам и затратам сравнимы с получением нового разрешения.
- Однако появились и минусы. Кажущаяся бесконтрольность и свобода действий могут привести к недопустимым отклонениям от существующих норм строительства и использования земли в будущем. В итоге всё может закончиться для застройщика постановлением о сносе объекта или существенными изменениями в его структуре. Но самым печальным последствием может стать изъятие земли на основании её нецелевого использования.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Когда нужно подавать уведомление о начале строительства/реконструкции?
Итак, перед началом строительства МОЖНО подать «Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома». Как закончили и готовы зарегистрироваться — «Уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома». Если в течение строительства Ваши планы поменялись — нужно оформить «Уведомление об изменении параметров строительства». В Вашем распоряжении есть 3 варианта Уведомления ( скачать бланки можно наверху), чтобы власти всегда были в курсе о ваших «строительных приключениях».
Что самое смешное- в ответ Вы получите следующее-«уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке» (далее «Уведомление о соответствии проекта») и «уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной» (далее «Уведомление о соответствии постройки»). Обменялись уведомлениями с длиннющими названиями. Иногда сразу и не поймешь, о чем там вообще идет речь.
Возвращаясь к вопросу о том, в каких случаях следует готовить и подавать уведомление:
- вне зависимости от разрешенного использования земли, уведомление подается при реконструкции дома. Если меняете изначальную конфигурацию дома или его основные характеристики (этажность, общая площадь) — это считается реконструкцией. И после завершения реконструкции опять же понадобится технический план. Не забывайте — садоводы теперь тоже обязаны все эти процедуры проходить.
- как говорилось выше, если уже подали первое уведомление о начале строительства, нужно идти до конца и подавать об окончании.
- если планируете строительство с привлечением материнского капитала — 100% затребуют уведомление.
- если сомневаетесь в возможности строительства на вашем земельном участке дома в определенном месте с определенными характеристиками — уведомление тоже лучше подготовить. Могут выясниться обстоятельства, которые будут препятствовать зарегистрировать уже построенное здание по амнистии.
- многие продавцы земельных участков подают уведомление о начале строительства и получают одобрение администрации, чтобы убедить будущего покупателя, что проблем со строительством на этом участке нет. Это дает некое конкурентное преимущество при сравнении схожих предложений о продаже земельного участка.
Срок действия и продление
Согласно обновленной статье 51 Градостроительного кодекса, срок подготовки ответа на Уведомление не должен превышать 7 рабочих дней. Однако, нужно учитывать возможность отказа в выдаче уведомления о соответствии по тем или иным причинам (об этом дальше). Тогда срок получения разрешения увеличится до устранения причин отказа.
Та же статья устанавливает срок действия Уведомления о начале строительства — 10 лет, как и на разрешение о строительстве. Уведомление действует и после передачи прав на земельный участок и объекты капитального строительства другим лицам. Оно прекращается, если прекращаются по каким-либо причинам права на земельный участок или права на аренду такового. Если в течение 10 лет вы не зарегистрируете дом- придется продлевать Уведомление.
Законом не установлена процедура продления Уведомления. Поэтому, если срок подходит к концу- нужно просто подать новое. Естественно, если за это время чего нового еще не придумают.
Уведомление подается в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство:
- В Москве — Комитет государственного строительного надзора;
- В Санкт-Петербурге — Служба государственного строительного надзора и экспертизы;
- В других регионах это:
- департамент архитектуры и градостроительства;
- местная администрация;
- министерство строительства и др.
К форме уведомления прилагаются документы (п. 3 ст. 51.1 ГК):
- подтверждающие право собственности на участок земли, где планируется строительство или реконструкция дома. Действует для тех участков, по которым не произведена государственная регистрация (не внесены данные в ЕГРН);
- доверенность — если уведомление представляется в уполномоченный орган представителем застройщика;
- документы о регистрации юридического лица с переводом на русский язык (заверенным в установленном закон порядке) — если застройщиком является гражданин иностранного государства.
Перед тем, как подавать уведомление, нужно знать про ограничения в отношении земельного участка, установленными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые могут быть наложены на возможность строительства дома. Это связано с нахождением надела в границах особых зон:
- природоохранных;
- охраны культурного наследия;
- инженерных сетей;
- территории приаэродромной и прочие ограничения.
При нахождении участка в радиусе 30 км от аэродрома все согласования строительства и реконструкции должны происходить с Росавиацией.
Орган МСУ после проверки указанных застройщиком в уведомлении данных может и не разрешить строительство/реконструкцию объекта, если на то будут основания (ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ):
- указанные в уведомлении характеристики объекта не соответствуют предельным значениям;
- разрешенное использование земельного участка не позволяет построить объект, заявленный застройщиком;
- уведомление подано ненадлежащим лицом (т. е. не обладающим правами на земельный участок);
- внешний вид планируемого к строительству объекта не вписывается в имеющуюся историческую застройку (для объектов, планируемых к строительству в пределах исторического поселения федерального или регионального значения).
Если вы забыли внести какие-либо сведения в уведомление или не донесли какие-либо из необходимых документов, в течение трех рабочих дней ваше уведомление вам вернут с указанием причины. Оно будет считаться непринятым.
Если же все в порядке — начнется рассмотрение документов. В течение семи рабочих дней уведомление будет изучено, а вам направлена официальная реакция на него. Она имеет длинное заковыристое название: «Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке». Иными словами, вам сообщат, можно вам начинать строиться или нет. Если нет — вы получите «Уведомление о несоответствии (и далее по тексту) и недопустимости (и далее по тексту)».
Почему вам могут отказать?
Все полученные сведения подвергаются рассмотрению и анализу. В обязательном порядке проверяются параметры планируемой застройки на соответствие:
- нормам разрешенного строительства или реконструкции;
- правилам землепользования;
- требованиям, предъявляемым к капитальным строениям.
Результатом рассмотрения будет уведомление о соответствии или несоответствии планируемого строительства дома указанным нормативам. Уведомление о несоответствии направляется только в следующих случаях:
- параметры ИЖС или садового дома имеют отклонения от параметров разрешенного строительства или иным обязательным требованиям, установленным ГК;
- вид разрешенного использования указанного земельного участка не позволяет возводить на нем капитальное жилое строение читайте подробнее;
- уведомление подано лицом, не являющимся собственником участка либо не имеющего соответствующих полномочий представлять интересы собственника.
Как узнать, в какой орган подавать уведомление?
На самом деле все не так сложно. Подсказка: ответ на это вопрос отчасти содержится в самом бланке уведомления (после слов «уполномоченного на выдачу разрешений…»).
Органы, имеющие право выдать такое разрешение могут быть уровня:
- государства (федеральными);
- субъекта федерации (региональными);
- муниципалитета (местного самоуправления).
Если речь идет об арендованной для строительства дома земле, уровень уполномоченного органа будет зависеть от собственника земли. Иначе говоря:
- если дом планируется строить на арендованной земле, собственность на которую оформлена на федеральном уровне, подавать уведомление нужно в федеральный исполнительный орган (Министерство строительства и ЖКХ РФ);
- если собственник арендованной земли – субъект федерации, уведомление следует подавать в региональный орган;
- если земля арендуется у муниципалитета, уведомление принимает местная администрация.
Подавляющее большинство арендованных земельных участков под ИЖС или садовые дома являются собственностью муниципалитета. Поэтом подавать уведомление нужно в органы местного самоуправления – администрацию.
Если речь идет не об арендованной, а собственной земле, следует знать, на территории какого населенного пункта расположен участок. Уведомление подают в местную администрацию этого населенного пункта.
На какие объекты подавать уведомление о планируемом строительстве
Согласно положениям Градостроительного кодекса, подачи уведомления о планируемом строительстве объектов ИЖС достаточно, если здание соответствует следующим параметрам:
- максимум 3 этажа;
- высота не больше 20 м;
- не подлежит разделу на самостоятельные объекты;
- состоит из комнат и бытовых помещений, предназначенных для удовлетворения нужд жильцов.
Правила применяются и для объектов ИЖС, и для садовых домиков; при этом постройки должны быть отдельно стоящими зданиями. Если будущее сооружение не соответствует требованиям, придется получать стандартное разрешение.
Также учитывайте, что представляют собой категории зданий, которых коснулись изменения в Градостроительном кодексе:
- Садовый дом — постройка для сезонного использования. Она должна удовлетворять бытовые потребности владельцев, связанные с пребыванием в ней. В области нормирования площади, конструкции или инженерного оборудования садовые дома не соответствуют критериям, установленным для жилых зданий.
- Объект ИЖС — дом, построенный гражданином за свой счет в городе, поселке или сельской местности. Он представляет собой отдельно стоящее здание высотой 1—3 этажа, рассчитанное на 1 семью.
Но каким правилам следовать в 2021 г., если вам нужен дачный домик? В Градостроительном кодексе он не упоминается, и на это есть причина. С 01.01.2020 г. предусмотрены 2 варианта ведения хозяйства на земле:
- садоводство;
- огородничество.
Понятие «дача» или «дачный домик» исключается из нормативов, причем изменения в законодательство уже внесены. В 2021 г. постройки, предназначенные для сезонного использования во время пребывания владельцев, считаются садовыми домами.
Виды объектов, на которые распространяется уведомительный порядок
Под уведомительный порядок попадает строительство следующих видов объектов недвижимости:
— Индивидуальный жилой дом;
— Садовый дом.
В чем отличия садового дома и индивидуального жилого дома, смотрите в статье по ссылке.
Информация: Упрощенный порядок регистрации жилых или садовых домов на садовых земельных участках закончился 1 марта 2021 года. Поэтому теперь, строительство на садовых земельных участках возможно, лишь после направления уведомления о планируемом строительстве.
Уведомлять Администрацию, о строительстве таких вспомогательных построек как баня, гараж, сарай не требуется.
В случае, если застройщиком до 03.08.2018г. уже получено разрешение на строительство жилого дома, то дополнительно уведомлять Администрацию о начале строительства также не требуется.
Важно: Строительство можно осуществлять только отмежеванном земельном участке. Поэтому, перед подачей уведомления о планируемом строительстве, убедитесь, что застраиваемый земельный участок отмежеван. Проверить это можно, следуя инструкции в статье.
Какие документы необходимо приложить к Уведомлению
Практически все старые формы документов, которые использовались для получения Разрешения на строительство отменены. Помимо Уведомления, собственник подает следующий пакет документов:
- Выписка из ЕГРН на земельный участок, при этом сам участок и строение должны принадлежать одному и тому же собственнику.
- Если нет выписки из ЕГРН, предоставляем правоустанавливающий документ на земельный надел (это правило действует для тех, кто планирует пройти регистрацию ЗУ по принципу «дачной амнистии».
- План СПОЗУ. Описательная часть дома, который вы планируете строить на земельном наделе.
- Доверенность, в случае, если интересы собственника представляет его доверенное лицо.