Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой жилой дом считается многоквартирным — его особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Определение МКД содержится в Жилищном кодексе РФ. Там многоквартирный дом описан как «индивидуально-определенное здание». Это значит, что здание должно стоять на отдельном участке, иметь элементы конструкции, электро- и водоснабжение, канализацию и другие системы.
Что входит в состав многоквартирного дома
Многоквартирный жилой дом имеет:
- имущество собственников МКД, то есть квартиру, являющуюся частью жилого помещения МКД и имеющую обособленный выход в помещение общего пользования;
- нежилые помещения, не предназначенные для проживания граждан и находящиеся в общей долевой собственности.
Важно! Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ, по определению, доля собственности общего имущества в многоквартирном доме собственника помещения в этом МКД пропорциональна площади его квартиры.
Нежилые помещения в структуре общего имущества МКД представлены:
- помещениями общего пользования (лестничные площадки, лифты, подвалы, чердаки, бойлерные, котельные, лестницы, мусоропроводы);
- крышами, инженерными конструкциями и техническим оборудованием;
- земельным участком, на котором расположен дом и соответствующие объекты в границах МКД, которые отражены в Жилищном Кодексе Российской Федерации;
- помещением, выполняющим роль центра культуры для проведения досуга собственниками многоквартирного дома.
Нежилые помещения В МКД могут быть первичными, то есть архитектурно запланированными при строительстве дома, и вторичными, когда первоначально жилые площади были переведены в нежилые помещения. Чаще всего это первый и подвальный этажи в МКД, которые переоборудуются и эксплуатируются под кафе, магазины, салоны красоты, фитнес центры.
Требования к многоквартирным домам
Многоэтажный дом на этапе планирования и строительства должен соответствовать определенным условиям, которые отражены в своде Правил СНиПа от 31.01.2003 г. По регламенту, к многоэтажному жилому дому предъявляются следующие требования:
- к расположению МКД — он должен размещаться в жилой зоне в соответствии с планом градостроительства;
- к коммуникациям — жилое помещение должно быть укомплектовано инженерными системами жизнеобеспечения (электричество, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, водоотведение);
- к высотности дома — МКД, имеющий более 5 этажей, обязан укомплектовываться лифтами, а также соответствовать классу пожарной безопасности здания в целом;
- к коммерческим фирмам, занимающим нежилые помещения — должно быть наличие обязательного отдельного входа и разрешительных документов, подтверждающих допуск к коммерческой деятельности;
- к санитарно-эпидемиологической безопасности — устройство вентиляционной системы и естественное освещение жилого помещения обязаны соответствовать нормативным актам;
- к конструкциям — несущие и ограждающие системы здания, в процессе его эксплуатации, должны сохранять порядок и безопасность для проживания граждан, обеспечивать в рабочем состоянии инженерное оборудование.
Какие помещения могут входить в МКД
Наполнение многоквартирника тоже прописано в Жилищном кодексе. В доме могут быть:
- жилые квартиры;
- нежилые помещения, которые используют в коммерческих целях: магазины, парикмахерские, досуговые центры и т.д. Обычно для них отводят места на первых или нулевых этажах, в подвалах. У каждого такого помещения есть свой хозяин, который купил его;
- коридоры, чердаки, подвалы, лестницы, лифты. Все это – общее имущество жильцов.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).
Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).
Регистрационные действия: МКД «превращается» в жилой дом блокированной застройки.
В названном выше Письме Росреестра № 14-07394/16 указано, что каждый блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет в качестве здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».
Если в регистрационных документах здание имеет назначение «многоквартирный дом», но изначально оно соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки, «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:
- технического плана здания, подготовленного на основании разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (в случае отсутствия проектной документации), если такое здание создано после введения в действие ГрК РФ (по общему правилу);
- технического плана здания, подготовленного на основании сформированного до 01.01.2013 технического паспорта такого объекта недвижимости, если это здание создано после введения в действие ГрК РФ, но до 01.01.2013 и в отношении него был осуществлен государственный технический учет;
- технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку, если такое здание создано после введения в действие ГрК РФ с нарушением порядка, установленного этим кодексом;
- технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости, если разрешительная и (или) проектная документации безвозвратно утеряны или отсутствуют, либо документов (в том числе архивных копий), оформленных в соответствии с действовавшими до вступления в силу ГрК РФ требованиями и предусматривающих принятие и утверждение акта о приемке в эксплуатацию, если здание создано до введения в действие ГрК РФ.
Отличие от частной постройки
Формулировка видов жилых помещений дана в статье 16 Жилищного кодекса РФ.
В частности жилым домом признается отдельное здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений.
Но следует отличать частное домовладение, рассчитанное на проживание одной семьи, и многоквартирное строение, где имеются не только квартиры, но и помещения общего пользования.
Среди отличий частной постройки от многоквартирной можно выделить следующие:
- Наличие одного собственника (или долевых собственников). Сам частный дом и земельный участок, на котором он расположен, считается неделимым объектом. Права на него могут быть единоличными или принадлежать нескольким собственникам с указанием конкретной доли каждого.
- Частный дом на одну семью – это по сути одна квартира с отдельным входом и несколькими комнатами. Многоквартирные дома могут иметь один или несколько выходов (подъездов), они состоят из жилых и общих помещений.
- Только частный дом может быть возведен на земельном участке под ИЖС. Многоквартирный дом строить на нём нельзя.
- За состояние и обслуживание частной постройки отвечает его владелец. В МКД эта ответственность возложена на управляющую компанию, которая не только обязана в установленные сроки проводить определенные работы, но и вправе взимать за них ежемесячную плату по тарифу.
- Ключевым же отличием можно назвать наличие в МКД общего имущества, которым являются:
Двухквартирный дом является многоквартирным или нет
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого
Является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным
Если по документам Вы владеете частью квартиры, а не дома, возникает ряд дополнительных сложностей.Придётся заняться внесением правок во всевозможные документы на жильё, и зарегистрировать своё право на часть дома.Получается, чтобы процесс приватизации прошёл успешно, нужно чтобы квартира была зарегистрирована в качестве дома.В ином случае оформление земли во владение становится недоступным.Поэтому если Вы владеете долей квартиры, следует документально зарегистрировать её как владение частью дома, после чего появляется возможность пройти регистрации и оформить участок во владение на несколько лиц (собственников).Естественно, если хозяев несколько, придётся сложнее – нужно будет заняться оформлением частичных владений в зависимости от доли каждого собственника.Таким образом, участок земли, где был построен двухквартирный дом, можно и даже нужно зарегистрировать на несколько граждан (долями).Для начала Вы получаете необходимые свидетельства, далее для получения участка владельцы должны дружным коллективом обратиться в администрацию, подав соответствующее заявление на оформление земли.
Частенько с приватизацией земли возникают трудности, а в случае с многоквартирными домами количество проблем удваивается.Именно поэтому сегодня мы решили рассказать Вам о том, как оформить земельный участок в собственность, если дом двухквартирный и более.К сожалению, в действующем законодательстве Российской Федерации нет возможности приватизировать землю под квартирой в собственные владения.
Что регулируют данные источники законодательства?
Относительно положений, разработанных кодексами, можно отметить – они охватывают в полной мере все возникающие вопросы, от организации и качества работ, которые представляет исполнитель услуг управляющей компании – до установленных сроков.
Механизм регулирования в Градостроительной документации законодательства отражается в нормах статьи 52 ГрК РФ.
Существенную часть положений ГрК РФ составляют нормы, предусматривающие виды работ, входящие в комплекс капремонта, а так же:
- требования к организатору;
- ответственность исполнителя услуг;
- необходимость лицензирования деятельности;
- правоспособность документации;
- перечень услуг.
Жилищное право опирается на более расширенные резолюции, отражающие существенный объём законодательных актов, собранных в главе 15 ЖК РФ.
В их числе следующие нормы:
Коммуникации инженерные
С практической стороны, список имущества, которое является общим в многоквартирном доме, определяется для каждого вида сооружения индивидуально. К примеру, в одних зданиях имеется система лифтов, а другие подобным оборудованием не оснащены. Также в некоторых домах может находиться система удаления дымовых газов, противопожарной автоматики, а в других зданиях этого нет по причине небольшой этажности или других особенностей.
Как указано в соответствующем праве, в домах, которые имеют до 9 этажей, может функционировать система газопровода. Если количество этажей в доме больше, то его газифицировать запрещается в праве на законодательном уровне. Перечень имущества, которое является общим, также определен соответствующими законами. Это понятие четко регламентируется принятыми постановлениями.
Статья 16. Виды жилых помещений
Статья 16. Виды жилых помещений
1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
В полномочия собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по ЖК РФ входят различные пункты, связанные с владением общим имуществом.
В следующем списке приведены основные вопросы:
- определение способа управления МКД;
- установление парко-мест;
- предоставление в аренду незанятных нежилых помещений;
- фиксирование размеры отчислений за использование имущества сторонних лиц, к примеру, провайдеров Internet;
- согласование монтажа в холлах, лифтовых и подъездах информационных и рекламных стендов.
Таким образом, сбор собственников позволяет принимать решения, относящиеся к использованию всех объектов, кроме жилых участков – кровля, придомовая территория и т. п.
Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании
Управляющая компания – это организация, которой собственники объектов недвижимости доверяют управление своим имуществом, находящимся в долевой собственности в соответствии с Договором доверительного управления.
Важно! Обязанности управляющих компаний регламентированы ЖК РФ, в том числе статьями №№ 161 и 162.
Управляющая компания действует на основании заключённого Договора с собственниками жилья и выполняет следующие работы:
- обеспечивает безопасность проживания в обслуживаемом здании в соответствии с Правилами пожарной безопасности и требованиями санитарно-эпидемиологических норм;
- обеспечивает доступ собственников к объектам недвижимости, находящимся в долевой собственности;
- поддерживает в работоспособном состоянии инженерное оборудование и приборы общедомового учёта, устанавливаемые на инженерных коммуникациях;
- проводит ремонт общедомовой собственности;
- осуществляет общее управление деятельностью МКД.