Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение
Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости
Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.
При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект. Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется. Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).
Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.
В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Стандартный пакет документов для продажи земли включает:
- паспорт собственника (или собственников, если их несколько)
- выписку из ЕГРН
- документ, на основании которого возникло право собственности — договор купли-продажи, решение суда, договор дарения или свидетельство о праве на наследство
Дополнительно могут потребоваться:
- межевой план
- разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников
- нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке
- справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ
Если на участке есть зарегистрированная постройка (например, садовый домик), то на неё также потребуется предоставить документы, подтверждающие собственность.
Существенные условия договора
Одними из важнейших условий договора, при отсутствии которых он не может быть заключен, являются следующие сведения:
- кадастровый номер, с указанием даты регистрации участка в кадастре недвижимости
- точный адрес месторасположения участка земли с описанием его границ;
- площадь участка;
- целевое назначение земель;
- вид разрешенного использования;
- стоимость. Цена может быть указана за единицу земли, например, метр квадратный, сотку и т.д. или за целый участок;
Договор должен включать в себя следующие разделы:
- преамбула;
- предмет договора;
- стоимость;
- порядок оплаты;
- права и обязанности сторон;
- сведения об ограничениях и обременениях недвижимости;
- порядок передачи объекта;
- реквизиты и подписи сторон. Данные должны быть указаны полностью, без сокращений. Для частного лица необходимо указать ФИО, адрес по месту регистрации, паспортные данные, для юридического лица — полные реквизиты.
Все пункты договора должны максимально полно описывать условия сделки.
Статья 37 земельного кодекса РФ не допускает в договоре купли-продажи следующие условия:
- право обратного выкупа участка продавцом по собственному усмотрению
- наложение ограничений на последующие сделки с данной недвижимостью;
- частичная ответственность продавца при заявлении на участок прав третьих лиц.
Продажа земли и налоги
Для продавца такая сделка может обернуться налоговыми последствиями в виде уплаты НДФЛ по ставке 13 %. Происходит это в том случае, когда участок принадлежал своему хозяину менее 5 лет.
Для приватизированной земли, доставшейся по наследству или оформленной в собственность до 31 декабря 2015 года включительно, существует минимальный срок владения в 3 года.
Продавец сам должен задекларировать доход до тридцатого апреля следующего года и заплатить налог. Крайний срок – пятнадцатое июля.
У покупателя с получением участка возникают ежегодные обязательства по внесению в бюджет налога на землю. Для этого налоговая инспекция присылает соответствующее извещение. Новый собственник обязательно должен уведомить ФНС об имеющемся в распоряжении участке.
Условия расторжения договора и признания его недействительным
На любом этапе сделку можно расторгнуть. Основания для этого предусмотрены ст. 450 ГК РФ:
- нарушение условий договора одной из сторон;
- отказ от обязательств по купчей;
- форс-мажорные обстоятельства.
Расторжение проходит в одностороннем порядке, по соглашению сторон или через суд:
- В первом случае оформляется отказ пострадавшей стороной исполнять условия по договору и документ отправляется в Росреестр.
- По соглашению сторон между покупателем и продавцом заключается итоговый документ о разрыве сделки.
- Для расторжения через суд требуется время и юридическая помощь для составления иска. Но, если истец выиграет, то он не только получит свое имущество обратно, а может рассчитывать и на компенсацию морального вреда.
Купля-продажа земельного участка через МФЦ
Все сделки, связанные с куплей-продажей имущества, должны быть оформлены посредством регистрации в Росреестр. Операции с землей не исключение. Без этой процедуры любые сделки, связанные с продажей участков, будут признаны недействительными.
Для оформления договора в многофункциональном центре вашего города сначала потребуется собрать весь пакет предоставляемых документов, подписать договор со второй стороной, желающей приобрести землю, и только после всего указанного идти оформлять сделку.
Купля-продажа земельного участка через МФЦ состоит из следующих перечисленных этапов:
- совместная явка в центр продавца и покупателя;
- предоставление актуальных и корректных документов и справок, включая договор и акт передачи права;
- заполнение бланка заявки покупателем;
- подтверждение оплаты госпошлины при помощи предоставления платежного поручения или квитанции;
- принятие сотрудником МФЦ всех бумаг и их последующая отправка в Росреестр для регистрации.
Особенности договора купли-продажи участка с домом
Если на садовом участке расположен домик, то это обязательно должно быть отражено в договоре. В отношении продажи частного дома по общему правилу заключают договор купли-продажи именно дома вместе с прилегающим участком. А вот в садоводческих обществах продают участки. Домики там чаще всего приспособлены только для временного пребывания.
Однако любая постройка должна проходить по документам. Это нужно проверить до подписания договора. Легализировать постройку в дальнейшем может оказаться проблематичным.
Итак, перед заключением договора купли-продажи участка необходимо убедиться, что у продавца есть все необходимые документы, а также что он может заключать сделку. Если продавец состоит в браке, то ему понадобится разрешение супруги. Или собственников может быть несколько — тогда нужно убедиться, что продавец действует в интересах их всех.
Граждане, которые не собираются прибегать к услугам нотариуса, должны понимать риски, связанные с неправильным составлением договора. Отсутствие существенных условий в тексте может привести к тому, что договор посчитают незаключенным.
Договор купли-продажи земельного участка с домом
Если вы продаете свой частный дом, то покупатель должен купить вместе с ним и участок земли, на котором дом расположен. Продать отдельно дом или участок нельзя.
В такой ситуации, договор купли-продажи оформляется один. Порядок действий практически не отличается от описанного выше, но есть несколько нюансов:
- В части договора о предмете сделки нужно прописать не только данные участка, но и данные дома
- Цена земельного участка может включать в себя стоимость дома или выделяться отдельно
- Все документы, перечисленные выше, нужно предоставить не только на участок, но и на дом, стоящий на нем. По дому может понадобиться и дополнительная документация — например, выписка из домовой книги, подтверждающая, что в доме не прописаны другие люди
- В договоре купли-продажи важно указать, в какой срок продавец обязуется освободить дом и передать его и участок покупателю
- Покупателю придется регистрировать право собственности и на дом, и на участок. Это значит, что госпошлину за регистрацию тоже придется заплатить дважды
Договор купли продажи дома с земельным участком – Образец, бланк 2021 года
ПродавецРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: ПокупательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:
В договоре должны содержаться следующие сведения:
- дата и место сделки;
- реквизиты участников соглашения с указанием полных имен, паспортных данных, адресов регистрации;
- предмет договора с подробным описанием приобретаемого земельного участка (местонахождение, регистрационный и кадастровый номер, площадь надела, наличие или отсутствие обременений, ограничений или арестов, вид разрешенного использования и иные характеристики, которые могут идентифицировать конкретный участок среди подобных). Если участок находится в составе СНТ и не выделен, то необходимо указать его номер в товариществе;
- правоустанавливающие документы продавца на землю;
- стоимость надела, а также способ передачи средств от покупателя продавцу;
- в случае продажи земли и жилого строения с рассрочкой платежа в соглашении прописывается график с указанием сроков внесения платежа, его размера и порядка оплаты;
- недвижимость по договору может быть приобретена с привлечением заемных банковских средств. Тогда в тексте документа указываются сведения о кредитном договоре и прикладывается его копия;
- к существенным условиям относятся также наличие лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением. Если таковые имеются, то они прописываются в договоре с указанием прав;
- иные существенные условия, которые стороны хотят закрепить договором;
- реквизиты и подписи сторон.
Рекомендуется внести в соглашение пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие задолженностей в отношении налогов и обязательных платежей на землю, а также установить срок по передаче участка после государственной регистрации прав на него.
Чтобы заполнить документы правильно, можно скачать образец договора купли-продажи земельного участка. Важно прописать в типовой форме все требуемые пункты.
Лучше использовать готовый шаблон. Так, если составленное соглашение не содержит в себе обязательную информацию, его могут признать недействительным.
В первую очередь бумагу предстоит включить сведения о дате и месте составления. Затем прописываются реквизиты участников сделки. Далее в бумагу вносятся существующие условия. В эту категорию включают не только информацию об участке, но и данные о его цене.
Существует ряд условий, которые вносить в договор купли-продажи земельного участка категорически запрещено. Сюда входят положения, в соответствии с которыми действие нового владельца объекта будут ограничены. Бывший собственник не может запретить покупателю сдавать территорию в аренду или выполнять с ней иные действия. Нельзя прописать в бумаге и возможность приоритетного выкупа участка обратно, если возникнет подобная необходимость. Зафиксировать не удастся и условия, ограничивающие ответственность продавца. Это происходит в ситуации, когда на землю начинают претендовать третьи лица. Если все вышеуказанные условия соблюдены, сделка считается завершенной. В результате стороны смогут избавиться от лишних проблем.
В соответствии с условиями договора о купле-продаже садового дома: владелец должен:
- пройти государственный кадастровый учет и официально оформить весь пакет необходимых документов, которые прилагаются к основному договору;
- передать право на земельный участок с домом покупателю.
В свою очередь, покупатель:
- принимает во владение садовый дом и подписывает договор купли-продажи;
- в течение указанного срока обязуется внести оплату, оговоренную ранее и зафиксированную в договоре купли-продажи.
Все необходимые документы на продажу садового дома, оформляются в индивидуальном порядке. Для регистрации садового дома, необходимо представить следующие документы:
- документ, свидетельствующий о праве на садовый участок с домом;
- документ, зарегистрированный в государственном реестре в соответствии с законодательством;
- договор с подписями обеих сторон, заверенный нотариально и дополнительное приложение в виде акта к основному договору (2-3 экземпляра);
- документ, подтверждающий государственную регистрацию договора и переход собственности к новому владельцу;
- документ-выписка из государственного кадастра по земельным делам и дополнительная бумага о проведенной нормативной оценке участка;
- справку из садоводческого товарищества.
Перед тем как заключать договор, следует понять, что именно вы собираетесь купить. На садовый участок должны быть оформлены правоустанавливающие документы. К тому же право собственности должно быть зарегистрировано, а значит, сведения об участке внесены в реестр прав на недвижимость. Земельному участку должен быть присвоен кадастровый номер.
Если на участке есть домик, это тоже должно быть отражено в документах. В зависимости от времени возведения этого строения право собственности на него оформлялось по разным процедурам, но оно опять-таки подтверждается наличием данных об объекте в реестре.
Продавец должен без всяких заминок предоставить все документы на участок и расположенный на нём дом. В договоре должны присутствовать все реквизиты перечисленных документов.