Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать в аренду ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Бoльшинcтвo apeндoдaтeлeй пpeдпoчитaют cдaвaть ипoтeчныe квapтиpы в «чepнyю» — бeз peгиcтpaции дoгoвopa, нa 11 мecяцeв и нe yвeдoмляя бaнк. Cчитaeтcя, чтo coтpyдники бaнкa пpoвepяют тoлькo злocтныx нeплaтeльщикoв, a к пpимepным гpaждaнaм нe xoдят.
В каком случае не стоит брать ипотеку
Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:
— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.
Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.
Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.
Нo пyнкт o пpeдocтaвлeнии дocтyпa в квapтиpy для пpoвepки включeн в кpeдитный дoгoвop. К дoбpoпopядoчным зaeмщикaм coтpyдники бaнкa дeйcтвитeльнo нe xoдят, нo вepoятнocть ecть.
Ecли бaнкy cтaнeт извecтнo o нecoблюдeнии ycлoвий дoгoвopa, peaкция бyдeт нeзaмeдлитeльнoй: кaк минимyм, нa вac нaлoжaт штpaф, кaк мaкcимyм — пpocтo зaбepyт квapтиpy. Пocлeдний вapиaнт caмый yдpyчaющий и кpaйнe peдкий: чaщe вceгo в тaкиx cитyaцияx бaнк нaклaдывaeт штpaф дo ycтpaнeния нapyшeния либo тpeбyeт нeзaмeдлитeльнoй пoлнoй oплaты кpeдитa.
Ecли вы вce-тaки peшили cдaть квapтиpy в зaлoгe, нe зaбyдьтe o нecкoлькиx вaжныx вeщax:
- Bнимaтeльнo пpoчитaйтe дoгoвop и yтoчнитe, paзpeшaeт ли вaш бaнк cдaвaть квapтиpy.
- Bыяcнитe, кaкиe ycлoвия и кaкиe caнкции нaлoжит в cлyчae нapyшeний.
- Пocчитaйтe, вo cкoлькo oбoйдeтcя ипoтeкa c yчeтoм дoпoлнитeльныx pacxoдoв — peмoнтa, кoммyнaльныx плaтeжeй и aмopтизaции, и пocмoтpитe, cмoжeт ли apeндa пoкpыть этy cyммy.
- Oбpaтитecь в бaнк c пиcьмeнным зaявлeниeм и пoлyчитe coглacиe oт нeгo нa cдaчy в apeндy зaлoжeннoй нeдвижимocти.
Можно ли закрыть ипотеку путём сдачи квартиры в аренду
В большинстве случаев подобный вариант является вполне рабочим. Редко арендная плата за сдаваемое жильё превышает величину обязательных платежей по кредиту. Поэтому заработать на подобной инвестиции крайне сложно.
Вкладывая средства в покупку, вы получите следующие преимущества:
- приобретение недвижимых объектов считается одним из самых безопасным и надёжным способом инвестирования;
- своё жильё может пригодиться позднее – например, для передачи его подрастающим детям;
- рыночная стоимость недвижимости стабильно растёт каждый год, причём темпы роста превышают инфляцию (особенно, если речь идёт про однокомнатные квартиры);
- жильё является высоколиквидным активом, т.е. на рынке всегда есть спрос на квартиры, из-за чего их легче продать.
Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:
-
Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.
-
Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.
-
Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.
-
Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.
Подводные камни и риски бизнеса
Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.
Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.
-
Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;
-
Неоплата аренды;
-
Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;
-
Риск сложных отношений с соседями по дому;
-
Риск мошенничества и краж;
-
Риск долгих простоев.
Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.
«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».
По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.
Инвестирование богатого папы: особенности и преимущества посуточной аренды студий
Инвестирование богатого папы (по книгам Роберта Кийосаки) позволяет выжать максимум с каждого квадратного метра площади. Стратегия посуточной аренды студий имеет ряд серьезных преимуществ. С ее помощью инвесторы могут увеличить доходность по сравнению с долгосрочной арендой квартиры в 7-8 раз и больше.
Стандартная схема заработка на аренде – купить жилье и сдать квартирантам – дает доходность, не превышающую 6-7% годовых для регионов. В Москве и Санкт-Петербурге этот показатель еще меньше – до 5%. И это при условии, что квартиранты живут постоянно и регулярно вносят плату – в противном случае квартира простаивает, доход падает, а владелец должен оплачивать коммунальные платежи из собственных средств. За счет этого доходность становится еще ниже.
Аналитика перед инвестированием. Какая квартира наиболее привлекательна для аренды?
Чтобы понять, во что лучше инвестировать свои сбережения, нужно поставить себя на место потенциального арендатора. Как он мыслит, на чем основывает выбор своего проживания, какие условия он и его родственники хотят видеть в арендуемой квартире. Здесь нужно многое учесть, проанализировать, чтобы найти выгодное для будущих арендаторов жилье во всех смыслах.
Какими критериями руководствуется типичный арендатор?
- Транспортная доступность. Жилье в Москве снимается работающими людьми, которые, прежде всего, оценивают возможность жить там, откуда легко и быстро можно добраться до места работы. Да, стоимость аренды жилья в центральных, застроенных, привлекательных спальных районах выше, чем на окраине, но люди готовы платить деньги за комфорт и возможность безболезненно эти же деньги зарабатывать
- Инфраструктура района относится к комфорту. Наличие детских садов, школ, крупных торговых точек, досуговых мест также повышает не только стоимость, но и привлекательность жилья. Добросовестные арендаторы, как правило, живут на съемных квартирах по нескольку лет, соответственно, хочется, чтобы все блага цивилизации и объекты социального значения были рядом.
С позиции владельца выбор усложняется тем, что стоимость квартир в районах с развитой транспортной сетью и инфраструктурой очень высокая. Поэтому покупка жилья в этом случае — достаточно серьезное вложение само по себе. Однако вы получаете высоколиквидный актив в свой портфель, который никогда не обесценится — наоборот, просматривается его стабильный рост. И это все еще самое надежное капиталовложение на сегодняшнем финансовом рынке.
Что касается непосредственно жилплощади:
- Жилой комплекс. В этом пункте пожелания собственника и арендатора могут расходиться. Для последнего важны условия для комфортного проживания. Для собственника важна ликвидность и возможность быстро находить новых арендаторов на свое жилье. Анализ рынка аренды жилья показывает, что так называемые «муравейники», то есть многоквартирные жилые комплексы с большим количеством корпусов, предлагают больше всего вариантов арендного жилья. В то время как точечная застройка предлагается мало, при прочих равных, вполне вероятно, что спрос на нее будет выше. Для собственника это важный фактор выгоды — приобрести жилье, которое легче сдать и быстрее получить с него доход.
- Метраж. В этом случае формула «целое всегда больше его частей» не работает. Одну жилплощадь, пусть и в привлекательно районе, но с большим метражом сдать всегда сложнее, чем несколько маленьких квартирок. Здесь выигрывают одно- двухкомнатные жилища умеренной площади. Как показывает аналитика, аренда однокомнатных квартир составляет до 40-50% от общего арендного пула. Двушки на втором месте по популярности. Арендаторы с деньгами понимают бессмысленность съема дорогостоящей огромной квартиры в пользу уже приобретения собственного жилья. Поэтому для инвестора путь покупки нескольких небольших квартир в удобных районах — самый выигрышный.
- Этажность. Есть определенная статистика, что люди неохотно выбирают первые и последние этажи. Тут сугубо все индивидуально и этот параметр может и не быть критичным для арендаторов. Однако при покупке жилья для инвестирования все же стоит согласиться со статистикой и приобрести жилье в середине дома. Вы же хотите выгоду получить в полной мере?
- Отделка помещений/меблировка. Для арендатора состояние квартиры «заехал и живи» — идеальный вариант. Квартира либо новая, либо с ремонтом, в помещениях имеется вся необходимая техника — это большой плюс к привлекательности и гарантированно высокий спрос на аренду. Но для инвестора значительный финансовый вклад, помимо уже купленных метров. И очень хочется, чтобы это все окупилось и начало приносить именно прибыль.
- Квартира изнутри. Удобная планировка квартиры, большая кухня, наличие балкона, непроходные комнаты — это однозначно повышает привлекательность квартиры в глазах арендатора. Такие вещи обязательно нужно учесть инвестору на этапе поиска подходящего жилья.
- Вид из окна. Это тоже часть комфорта. Мало кто согласится жить в квартире, из окон которой видна свалка, стена соседнего дома или крона дерева. К примеру, на юге вид на море — вообще решающий фактор выбора жилья для аренды. Тогда как в Москве все же хочется видеть парки, а не дымящие трубы и шумные шоссе.
Не арендой одной жив инвестор
Конечно, цель зарабатывать на аренде своей собственности не единственная. Если живые деньги есть, а ситуация экономически не стабильная, вложение средств в недвижимость само по себе является гарантом сохранения капитала. Какие цели могут еще преследоваться при покупке жилья?
- Просто сохранение капитала. На самом деле, вложение денег в недвижимость — наиболее реальная цель. Дело в том, что в России до сих пор недвижимость считается гарантом сохранения денег. Нет резкого обесценивания, постоянный рост стоимости квадратного метра, сложно украсть, еще труднее лишить — владелец недвижимости реально может сохранить свой капитал, не беспокоясь ни о чем. Это вам не свистопляска с валютными операциями. Купил живи спокойно.
- Пассивный доход, хоть и не большой. Крупные вложения, длительная окупаемость вряд ли объективно смогут обогатить вас. Но за вычетом всех трат инвестор все же может получить неплохую прибавку к основной зарплате, пенсии, позволяющую жить лучше.
- Квартира на перспективу. Вот эта цель чаще всего звучит, когда появляется желание вложить средства. Первично — это квартира детям, внукам, когда те подрастут. А вторично — это возможность сдать жилье, чтобы получить доход, пока не наступило время передачи недвижимости следующему поколению.
Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы
Из плюсов:
- инфляция зашкаливает и вложенные в квартиру деньги сегодня, обесценятся уже в ближайшие несколько лет;
- две квартиры лучше, чем одна;
- вашим детям будет проще на старте, а вам в старости спокойнее в своем жилье;
- либо мы сможете сдавать приобретенное по ипотеке жилище и это будет хорошая прибавка к пенсии.
Из существенных минусов:
- жилплощадь подвергнется амортизации от проживающих жильцов, а проще говоря, загадят квартиру, что придется делать основательный ремонт;
- каждые 3-5 лет надо закладывать растраты на обновление мебели и косметический ремонт, т.к. квартиранты ее быстро «убьют»;
- при покупке жилья в новостройке можно до полугода ждать ввода дома в эксплуатацию и конечно, никто не застрахован от банкротства застройщика;
- увеличение налога на владельцев недвижимости, у которых несколько квартир;
Какую квартиру в ипотеку для сдачи в аренду подбирать:
- с недорогим ремонтом;
- хорошим местоположением, где перспективнее будет ее сдавать.
В итоге вы поняли, что купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду не для доходности, а только в целях сохранения денег и покупка чревата новой статьей расхода, которая просто удешевляет процесс приобретения нового жилья.
Кто и зачем сдает ипотечную жилплощадь
Если данный вид кредитования является средством приобретения собственной недвижимости, возникает вопрос не только о том, можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку, но и зачем это делать. На самом деле очень многие граждане используют кредит для получения прибыли, т.е. берут квартиру в ипотеку, планируя в дальнейшем сдавать ее. Этот способ позволяет стать обладателем недвижимости, не тратя собственные средства. Ведь арендная плата частично покрывает ежемесячный платеж по займу, а в некоторых случаях и полностью его компенсирует.
Таким образом, ипотечную недвижимость, как правило, сдают следующие категории граждан:
- использующие квартиру для бизнеса и получения прибыли:
- покупающие недвижимость детям на будущее и сдающие ее, пока ребенок живет с родителями.
А если повезло заключить кредитный договор без предоплаты (например, по программе господдержки или была ипотека без первоначального взноса по другим параметрам), то выгода подобного соглашения становится очевидной.
Образец договора аренды
Договор аренды ипотечной квартиры не имеет принципиальных отличий от обычного соглашения подобного вида. Закон не устанавливает обязательство арендодателя информировать арендатора о статусе недвижимости, поэтому наличие обременения у жилплощади может даже не прописываться в документе.
Однако, если речь идет о максимальном снижении риска возникновения проблем с банком, лучше составлять правильный договор аренды, потому что эти документы нужно впоследствии предоставить в банк.
В тексте соглашения должна быть указана следующая информация:
- данные о сторонах сделки;
- предмет договора (подробное описание квартиры: адрес, тип дома, площадь, количество комнат и т.д.);
- срок аренды;
- стоимость использования жилплощади и сроки внесения ежемесячного платежа, а также способ передачи денежных средств;
- права и обязанности сторон;
- ответственность участников сделки (как и в каких случаях производится расторжение договора до окончания срока аренды);
- форс-мажорные обстоятельства;
- дата, подписи сторон.