Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Варианты перевода земель под ЛПХ и их особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего муниципалитет выносит решение по вопросу перевода земель в ЛПХ в течение 2 месяцев согласно законодательству. Но при этом трудно сказать, сколько отнимет времени процесс целиком. 2 месяца пройдет в том случае, если собран полный пакет документов.
Как перевести земли сельхозназначения в ЛПХ
По определению в ЛПХ выдается земля сельскохозяйственного назначения. Однако, чтобы придать земле соответствующий статус нужно получить решение местного органа власти.
Гражданам и юридическим лицам в целях ведения сельскохозяйственной деятельности коммерческого типа могут быть выделены неограниченные земельные наделы соответствующей категории. Однако пределы ЛПХ, которые не являются коммерческой, ограничены.
Предельные значения участков нужно узнавать в местной администрации.
Обычно гражданам для ЛПХ не выдается более 1-2 гектаров земли. Но в некоторых случаях делаются исключения и могут быть выданы до 8 гектар.
Каждая местная администрация сама определяется эти размеры.
Для получения выделенного участка для ЛПХ достаточно подать в администрацию заявление и предоставить паспорт. После этого владельцы смогут рассчитывать на определенные льготы со стороны государства, в том числе и налоговые.
Кроме того, чтобы обычные граждане могли законно реализовать продукцию, произведенную у себя в хозяйстве, оформление ЛПХ является обязательным. При этом, реализация продукции ЛПХ налогом не облагается.
Таким образом, ЛПХ имеют преимущество перед другими сельхоз производителями. Так что таким преимуществом нужно воспользоваться.
«Примерный устав сельскохозяйственной артели», принятый в 1935 году на Всесоюзном съезде колхозников-ударников, определял размеры приусадебной земли, находившейся в личном пользовании колхозного двора, — от 1/4 до 1/2 га (в некоторых районах до 1 га). Определялось и количество скота, которое можно было содержать в личном хозяйстве колхозника. Для районов I группы Западно-Сибирского края, например, нормы скота были таковы: 1 корова, до 2 голов молодняка, 1 свиноматка, до 10 овец и коз.
В —1953 годах ЛПХ были главным источником средств к существованию для колхозников, ибо выплаты и выдачи натурой по трудодням часто были мизерны. Часть продукции (картофель, мясо, молоко) колхозники потребляли сами, часть продавали на «колхозных рынках» в городах.
После смерти Сталина, при Маленкове, из-за снижения уровня жизни крестьян и массового бегства из села в города, сельхозналог на ЛПХ был снижен вдвое, а закупочные цены на продукцию ЛПХ повышены. Разрешили увеличивать ЛПХ в размерах. Хрущев тоже (поначалу) снижал налог и отменил обязательные госпоставки продукции ЛПХ, открыв им дорогу на рынки и в потребкооперацию, где цены были выше государственных. Но в целом ЛПХ мешали ему вести страну к «коммунизму». В 1956 году Хрущев запретил увеличивать ЛПХ за счет колхозных земель и ограничил количество скота в ЛПХ, вскоре ЛПХ запретили кормить скот продукцией из государственных и кооперативных магазинов. В 1958 г. началась кампания по укрупнению колхозов и отселению неперспективных деревень, колхозы стали принудительно выкупать у «частников» землю. ЛПХ были сокращены, а в ходе кампании «догнать и перегнать Америку» (1957–1961) их заставляли сдавать личный скот в счет госпоставок. Плюс шла борьба с торгашами, захватчиками колхозных земель и вообще буржуазным «материальным интересом». Удорожание и дефицит продуктов (вместе с денежной реформой 1961 года) аукнулись бунтом в Новочеркасске (1962). За 1960–1964 гг. в города переселились 7 млн «лишних» сельских жителей. Хрущев стал посмешищем, «волюнтаристом» и был отстранен от власти. Советские ЛПХ приходили в упадок, а в 1970–1980-е гг. все больше продовольствия приходилось закупать за границей.
В каком случае она возможна?
Сменить вид разрешенного землепользования на ЛПХ можно, если на участке, который планируется перевести, такой вид землепользования возможен. Чтобы это узнать, следует обратиться в местный орган самоуправления, в муниципалитет. Собственно, землю возможно перевести в ЛПХ, если для этого нет никаких препятствий.
Невозможность перевода земли в ЛПХ следует по двум причинам:
- На участке, вид землепользование которого планируется изменить, иного вида землепользования нет, либо его нельзя перевести именно в личное подсобное хозяйство.
- Данный надел земли является землей особо ценного сельскохозяйственного угодья. Такие земли невозможно ни перевести в другую категорию, ни сменить вид землепользования. Опять же, информацию об участке можно узнать в муниципальном органе.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать
Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:
- Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
- консервация территории;
- создание особо ценных зон;
- расширение ЗНП;
- запланированное возведение промышленных сооружений;
- перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
- строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
- для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
- запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
- размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
Смена статуса земельного участка возможна в отношении объектов, поставленных на кадастровый учет. Для этого необходимо провести обмер надела и направить полученные геодезические данные об участке в Кадастровую палату для внесения сведений о нем в Земкадастр.
Стоимость этой процедуры составляет в среднем 10 тыс. руб. и зависит от аппетитов кадастрового инженера.
Выписка из ЕГРН содержит основные сведения об объекте недвижимости, включая права на него. Минимальную стоимость имеет документ в электронном виде 300-600 руб.
При получении согласия на смену ВРИ (категории) земли потребуется внесение изменений в государственный кадастр. В том случае, если изменения не направляются в Росреестр муниципалитетом, стоимость услуги для граждан составит от 245 до 350 руб., для юридических лиц — от 700 до 1000 руб.
Взаимодействие с официальными структурами может быть доверено специалисту. Стоимость юридического сопровождения достигает в некоторых ситуациях 50 тыс. руб.
Процесс перевода земли сельхозназначения в ЛПХ
Прежде всего, собирается вся необходимая информация о территории, включая наличие охранных зон, загрязнений и прочего. Изучается зонирование участка, и проводятся различные согласования. Затем нужно собрать пакет документации, и составить ходатайство. Со всем этим обращайтесь в органы местного самоуправления и ждите результата.
Необходимо тщательно проверить комплектность всех бумаг: копии удостоверяющих личность документов (для физических, юридических лиц и предпринимателей они различаются), выписки из кадастров и реестров, разрешение от собственника на перевод и т.д. В ходатайстве указывается номер земли по кадастру, основания для перевода, контактные данные и текущая категория земли, а также ВРИ.
Воспользовавшись услугами опытных представителей, Вы сэкономите время и силы на переоформлении земли. Для этого достаточно обратиться в нашу компанию и написать доверенность, четко указав полномочия. Мы проведем необходимые согласования, быстро соберем документы и подготовим их к рассмотрению. При таком подходе положительный результат гарантирован!
Как происходит переоформление
Решение о смене категории земли принимается на уровне областного правительства. Уполномоченным органом на прием ходатайств от населения и юридических лиц о смене категории и ВРИ земли является администрация муниципалитета.
К заявлению требуется приложить следующие документы:
- Паспорт заявителя.
- Документы, подтверждающие право собственности на участок. Если земля не оформлена должным образом, то до начала процедуры смены ВРИ (категории) необходимо будет произвести обмер надела, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать права на него.
- Выписка из ЕГРН.
- Письменное обоснование причины смены категории земель.
Присвоение ВРИ «ЛПХ» в рамках одной категории земли производится по упрощенной процедуре.
Ходатайство с пакетом подтверждающих документов подается в комиссию, созданную при администрации поселения, где рассматривается в тридцатидневный срок.
Чем отличаются земельные участки, отведенные под производство
Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:
- Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
- консервация территории;
- создание особо ценных зон;
- расширение ЗНП;
- запланированное возведение промышленных сооружений;
- перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
- строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
- для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
- запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
- размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
- ЗНП. Изменяется вместе с расширением (уменьшением) пределов населенного пункта (ст. 8 ФЗ 172).
- Промышленные зоны можно переводить в иные категории без особых ограничений (ст. 9 ФЗ 172), но при условии полного восстановления по плану рекультивации.
- Земли с особым статусом (охраняемые, ценные). Переводятся в другую категорию крайне редко по причине потери ценных свойств (ст. 10 ФЗ 172). И напротив, статус особо охраняемой зоны может получить любая территория, за исключением ЗНП, при наличии условий для создания в этой местности туристической, природоохранной или иной аналогично ценной зоны.
- Лесные и водные территории. Переводятся при создании особо ценных участков или возведении объекта государственного (муниципального) значения, а также интегрируются в расширяемые границы населенного пункта (ст. 11, 12 ФЗ 172).
Предлагаем ознакомиться Непрерывный стаж — сколько дней? Каковы условия сохранения непрерывного стажа?
Следует уточнить, что ограничения на перевод конкретной территории в другую категорию могут налагаться специальными нормативными актами. Узнать наверняка, может ли осуществляться процедура перевода для конкретного участка, можно, заранее направив запрос в земельно-имущественный отдел муниципалитета, в ведомстве которого находится эта земля.
Наделы первого типа трудно осваивать, т. к. здесь расположены старые строения и проложены различные инженерные коммуникации, утратившие актуальность. Перед началом возведения новых зданий и созданием инфраструктуры современного промышленного производства, потребуется немало сил и средств, чтобы избавиться от ненужных остатков.
Территории второго типа прежде возделывались под сельхоз культуры, они находятся вдали от городов и посёлков, здесь нет старых домов, строений, коммуникационных линий. На данных землях тоже необходимы крупные финансовые вложения, ведь промышленное производство начинает раскручиваться практически с нуля.
Процедура смены категории участка
Процедура перевода земель сельхозназначения в другую категорию регламентируется Федеральным законом №172-ФЗ от 21.12.2004. Она состоит из следующих этапов:
- Составление ходатайства. В документе необходимо указать следующие данные: действующий кадастровый номер земельного участка; статус, который имеет земля на текущий момент; категорию, в которую заявитель просит перевести объект с указанием обоснования своей просьбы.
- Сбор пакета необходимых документов.
- Подача всех собранных бумаг в уполномоченный орган, а именно, в орган государственной власти или местного самоуправления. Ходатайство может быть возвращено без рассмотрения при наличии в документах ошибок, при несоответствии документов нормам законодательства или при подаче неполного пакета бумаг. В таком случае рекомендуется исправить указанные недочеты и подать заявку повторно.
- Ожидание результатов рассмотрения документов. Решение принимается органами местного самоуправления в течение 2 месяцев с даты подачи ходатайства, а органами государственной власти — в течение 3 месяцев. По результатам рассмотрения документов выносится акт о смене категории участка или об отказе в удовлетворении просьбы без объяснения причин. Документ направляется заявителю в течение 14 дней после завершения процедуры рассмотрения ходатайства. В акте о переводе земель в другую категорию должны быть указаны следующие данные: основание принятия решения о смене категории, границы, площадь и кадастровый номер участка, прежняя и новая категория земли.
- Внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости на основании акта о переводе земель в другую категорию (в случае принятия органами власти положительного решения).
В каком случае она возможна?
Сменить вид разрешенного землепользования на ЛПХ можно, если на участке, который планируется перевести, такой вид землепользования возможен. Чтобы это узнать, следует обратиться в местный орган самоуправления, в муниципалитет. Собственно, землю возможно перевести в ЛПХ, если для этого нет никаких препятствий.
Невозможность перевода земли в ЛПХ следует по двум причинам:
- На участке, вид землепользование которого планируется изменить, иного вида землепользования нет, либо его нельзя перевести именно в личное подсобное хозяйство.
- Данный надел земли является землей особо ценного сельскохозяйственного угодья. Такие земли невозможно ни перевести в другую категорию, ни сменить вид землепользования. Опять же, информацию об участке можно узнать в муниципальном органе.
Как земли сельхозназначения перевести в земли ЛПХ
Чтобы перевести участок под ЛПХ, необходимо, чтобы он соответствовал требованиям федерального законодательства и правилам пользования землей и застройки, установленным в регионах. Необходимо установление минимальных и максимальных размеров участка на данной территории. Одновременно с этим не должны нарушаться правила, касающиеся зонирования и природоохранных зон.
До того, как начнется процедура смены разрешенного пользования, нужно пройти все этапы согласования в местных органах власти, в том числе архитектурном отделе и комитете, ведающим пользованием земли.
Если у гражданских либо физических лиц возникает необходимость коммерческого ведения сельского хозяйства, то им могут выделить любые наделы земли определенной категории. Но пределы некоммерческой ЛПХ довольно ограниченны. Наибольшие размеры участков необходимо узнавать в администрации региона.
Чаще всего граждане получают 1 либо 2 гектара земли под ЛПХ. В редких случаях могут быть выделены участки до 8 гектаров. Размеры определяются местной администрацией самостоятельно.
Для начала необходимо отыскать всю информацию, касающуюся территории. Сюда включаются сведения о природоохранных зонах, степени загрязнения и прочие. Помимо исследований на зонирование участка, нужно провести различные согласования. После собирается вся необходимая документация и подается ходатайство. После этого надо обратиться в органы местной власти и ожидать итогов.
Тщательной проверке подвергается комплект всех бумаг, включая копии документов, какие удостоверяют личность заявителя, ибо для физлиц, юрлиц и предпринимателей они неодинаковы, например, сведения из кадастровых и регистрационных органов, разрешение, подтверждающее согласие собственника на перевод земли и прочее. Ходатайство должно иметь номер земли из кадастровой ведомости, основания, на которых производится перевод, данные заявителя, категория земли на данный момент, ВРИ.
Помните: сэкономить время можно, воспользовавшись услугами опытных специалистов в данном вопросе.
Оформление ЛПХ обязательно в том случае, если граждане хотят продавать произведенные самостоятельно товары в соответствии с законодательством. Но реализация продукции ЛПХ не нуждается в уплате налогов. ЛПХ имеет значительное преимущество перед прочими производителями сельского хозяйства. Поэтому нужно воспользоваться им.
Как изменить разрешенное использование ЗУ?
Поменять вид использования проще, чем заниматься сменой категории. Чтобы местная власть разрешила подобную операцию, нужно подать следующие документы:
- заявление, адресованное главе администрации населенного пункта;
- выписка из ЕГРП;
- кадастровый план;
- при наличии зарегистрированных построек — документы на них;
- план местности, включающий данный земельный надел;
- ситуационный адресный план, где видны границы прилегающих участков;
- если земля арендуется, а не находится в собственности, то необходимо предоставить согласование с арендодателем;
- копии справок, устанавливающих право владения землей;
- паспорт заявителя;
- при обращении представителя — доверенность, заверенная нотариусом.
При подаче бумаг лично или через представителя, требуйте расписку об их получении. Поданное заявление должны рассматривать не более 30 дней, если не проводятся слушания. В ином случае понадобится 2 месяца.
Если заявка одобрена, в большинстве регионов Российской Федерации, оплату вносить не нужно. Но есть густонаселенные местности, где требуется внести денежный взнос, например, в Московской области.
ВРИ отражается в выписке ЕГРП, поэтому после процедур смены вида придется подавать документ на смену записи в Росреестре. Это несложно, и возможно сделать самостоятельно через любой МФЦ.
Плюсы и минусы личного подсобного хозяйства
Покупателям следует учесть, что у ЛПХ плюсы и минусы имеют свои особенности:
Есть у ЛПХ плюсы и минусы. Первое преимущество в том, что, имея надел с таким целевым назначением, есть возможность начать свой бизнес в сфере сельского хозяйства. Но следует помнить, что в ЛПХ можно заниматься не всеми видами деятельности, например, теми, которые подлежат сертификации.
К преимуществам таких земельных участков относятся:
- возможность застройки при определенных условиях;
- меньшая, чем у ИЖС сумма налогов;
- простоту организации бизнеса (не надо юридической регистрации);
- не требуется регистрация в налоговой, а значит и отчетность отсутствует;
- многочисленные льготы;
- отсутствие налогообложения на получаемую продукцию.
Среди недостатков данного варианта:
- ограниченные размеры (максимально 0,5 га);
- оформлением документации занимается правообладатель;
- решением всех вопросов с коммуникациями и инфраструктурой занимается владелец имущества;
- отсутствует государственная поддержка;
- запрещены определенные виды деятельности.