Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Азбука расчетов от А до Я — от аккредитива до ячейки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив
На сегодняшний день, пожалуй, самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости, – это аккредитив.
Аккредитив – это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.
- Можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков – краж, фальшивых купюр и т. п.
- Поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
- При оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно.
Способы передачи денег
Предоплату покупатель передает по договоренности с продавцом. Это может произойти при втором или последующем просмотре недвижимости, когда потенциальный собственник понял, что хочет владеть именно этим жильем.
Если покупаете недвижимость в ипотеку, предоплату вносите сразу, а первоначальный взнос отдаете собственнику квартиры при совершении сделки. Оставшуюся сумму владельцу переводит банк – после изменения права собственности или в день сделки, все зависит от финансовой фирмы.
Если покупаете недвижимость не в ипотеку, о передачи денег договариваются стороны. Но покупатель должен себя обезопасить и передать деньги после того, как все обязательства были выполнены: права собственности переданы, статус официального владельца недвижимости получен.
Расчет с продавцом недвижимости – важный этап при заключении сделки. Сегодня риэлторы выделяют 6 способов передачи денег, действующих на рынке. Вы можете выбрать любой из них, главное, это безопасность, гарантии и комфорт.
Способ 3: безналичный расчет
Безналичный расчет — перевод средств на карту, это менее безопасный способ для проведения сделок с недвижимостью, чем предыдущие описанные варианты. Сразу возникает вопрос, что сначала: оплата или переоформление права собственности на квартиру? Без нотариального сопровождения одна из сторон может остаться ни с чем: покупатель — отдать деньги и не получить жилье, а продавец — «подарить» квартиру, не получив вознаграждения.
Как покупателю советуют поступить юристы:
- оформить документы для регистрации сделки в Росреестре, в том числе и не подписанный договор о купле-продаже недвижимости;
- составить расписку о передаче денег, которая должна храниться у продавца;
- отправиться с пакетом бумаг в банк и в присутствии продавца перевести средства;
- получить от продавца подписанную расписку о получении денег;
- зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи квартиры.
Преимущества банковской ячейки
Использование банковской ячейки оказывается выгодно для обоих участников купли-продажи. Это объясняется следующими плюсами:
- Покупатель может положить и «заморозить» деньги в банковской ячейке в любое время и на любом этапе сделки. Как только он это сделает, то сможет забыть как минимум об 1 «головной боли». Обычно деньги закладываются в сейф после подписания договора купли-продажи, но до перерегистрации права собственности в Росреестре.
- Продавец может забрать деньги в любой день, но только при условии, что он исчерпывающе выполнит свои обязательства по договору купли-продажи (продаст квартиру Покупателю, передаст ему ключи и пр.). Продавец не «привязан» к определенной дате, а это – дополнительная защита и безопасность. Никакой посторонний гражданин не будет знать, когда именно Продавец решит посетить банк для взятия оттуда крупной суммы денег.
- В банках имеется охрана и система видеонаблюдения, так что случаи утраты денег или иного содержимого происходят крайне редко.
- Расчет через банковскую ячейку позволяет отсеять аферистов и мошенников на ранних этапах. Недобросовестный человек просто не рискнет проводить сделку через банк и показываться под камерами видеонаблюдения.
- С деньгами не приходится взаимодействовать много и часто. Покупатель закладывает деньги в сейф, а Продавец – получает к ним доступ после исчерпывающего выполнения всех договоренностей. После этого ему необязательно транспортировать деньги в виде «налички». Он может сразу же перевести выручку в безналичный формат в отделении банка (например, положить средства на индивидуальный счет).
- В банке купюры проверяются на подлинность, т.к. для этого имеется специальное устройство.
- В банковскую ячейку можно закладывать неограниченную сумму денег. Само хранилище также можно использовать в течение неограниченного срока, ведь существует возможность продления договора аренды.
- Вы можете арендовать в банке не только саму ячейку, но и комнату для проведения переговоров. Где-то такая услуга предоставляется бесплатно (например, в «Сбербанке»), а где-то вам понадобится заплатить за нее дополнительно (1000-1500 рублей за час использования).
Условия доступа к ячейки при сделке при альтернативах
Организация расчётов между участниками сделки Договор аренды банковской ячейки и закладка денег Сегодня самым безопасным и проверенным инструментом передачи денег от покупателя продавцу при совершении сделки с недвижимостью является передача денег через депозитарную ячейку банка. При проведении сделки участником сделки заключается договор аренды банковской ячейки с особыми условиями доступа.
Договор аренды ячейки фиксирует тот факт, что на срок аренды содержимое ячейки является собственность арендатора, а не банка. Если у банка возникнут проблемы с фискальными или судебными органами, содержимое ячейки не может быть изъято в качестве погашения обязательств банка перед этими органами.
Важно обращать внимание на то кто является арендатором. Именно арендатор ячейки имеет право расторгать договор аренды ячейки или вносить в него изменения.
Стоит отметить, что к денежным средствам Покупателя Альтернативщику реального доступа нет, а Продавец получит доступ только при соблюдении условия госрегистрации двух переходов права на собственность по обеим сделкам. Условия доступа к ячейке Альтернативщику важно, чтобы произошли обе сделки сразу: продажа имеющейся квартиры и приобретение новой.
Во сколько обойдется банковская ячейка
Стоимость аренды определяется посуточно или за месяц обслуживания, цена зависит от габаритов ячейки. Поскольку мини-сейфы имеют различные размеры, лучше сразу уточнить, поместится ли вся сумма. Каждый банк устанавливает собственную цену на услугу.
- В российском филиале «Райфайзенбанка» можно абонировать ячейку небольших размеров за 2 тысячи 400 рублей сроком на 30 дней.
- У «ВТБ 24» действует региональная тарификация. Самые высокие цены в столице – здесь аренда обойдется в 135 рублей за сутки. Клиенту предоставляют 2 комплекта ключей.
- Потенциальные клиенты «Росбанка» смогут забронировать сейф заблаговременно через интернет, а также выслать сотруднику документы для оформления договора. Небольшая ячейка обойдется в 4250 рублей за месяц. Залог за ключи – 3500 рублей.
- «Сбербанк» отличается привлекательной стоимостью услуги. Сутки абонирования ячейки обойдутся примерно в 65 рублей. После окончания договора, если сделка не состоится, деньги можно хранить бесплатно еще неделю.
- «Альфа-банк» предлагает аналогичную услугу за 35 руб/сутки, при условии, что срок пользования ячейкой не менее трех недель.
Стоимость услуги варьируется по различным регионам. При этом она даже у одного банка может существенно различаться.
Для покупки жилья с использованием денежной ячейки нужно выбрать квартиру и договориться с продавцом о цене. Далее предстоит уговорить его воспользоваться для расчетов именно банковским сейфом. Если все в порядке, то обычно покупатель передает аванс, чтобы вывести квартиру из оборота (об авансе, задатке и залоге при покупке квартиры читайте здесь).
Инструкция по оплате стоимости жилья:
- После подписания договора купли-продажи, при условии, что деньги должны уже находиться в ячейке, покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу.
- После регистрации в Росреестре продавец получает доступ к сейфу (в течение 5-7 дней пока идет регистрация продавец не имеет доступа к деньгам, только получив документы из Росреестра можно отправляться в банк).
- После предъявления пакета документов продавец забирает денежные средства из ячейки (банковский клерк сверяет паспортные данные продавца, адрес проданной квартиры, проверяет подлинность свидетельства о регистрации договора купли-продажи недвижимости в Росреестре, а также сам договор купли-продажи, ключ от ячейки).
Если ключ утерян, сейф вскрывается сотрудником банка в присутствии обеих сторон (продавца квартиры и покупателя). При наличии ключа продавец забирает деньги и пишет расписку.
При срыве сделки доступ к сейфу получает исключительно покупатель и его доверенные лица. В договоре аренды можно прописать порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий. Если регистрации договора затягивается, то аренда ячейка может быть продлена. Например, затягивание возможно в случае, если в Росреестре возникли вопросы к договору (нет согласия супруга и пр.). После устранения недочетов договор может быть зарегистрирован, а продавец получит доступ к сейфу с деньгами.
При отказе в регистрации покупатель забирает свои деньги самостоятельно, а договор расторгается либо решение Росреестра обжалуется в суде.
Как арендовать ячейку в Сбербанке при продаже квартиры?
Сбербанк России способствует осуществлению сделок купли-продажи недвижимости путем проставления кредитов и иных услуг, включая аренду ячеек.
Банк предлагает хранение средств, предоставляя клиентам гарантию их сохранности, удобство доступа. Условия аренды в Сбербанке во многом сходны с аналогичными услугами в иных финучреждениях. Клиентам предлагается:
- полная конфиденциальность;
- сохранность сейфа благодаря охранной и противопожарной системам;
- возможность выбрать любой срок аренды (от 1 дня до 3 лет с продлением), арендовать сейф оптимального размера (шириной 31-62 см и высотой до 60 см);
- доступ к ячейке в дни работы банка.
Для клиентов, осуществляющих куплю-продажу квартиры, разработана программа предоставления индивидуальных сейфов для расчетов.
Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась
Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.
Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.
Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).
Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом. Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.
Если продавец в указанный период не посетил ячейку, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить её в свой период и забрать свои деньги назад.
Банковская ячейка или депозит нотариуса сколько стоит
Сейчас законодательство обязует оценивать продаваемую недвижимость по кадастровой стоимости, которая практически совпадает с рыночной. Таким образом, выгод от использования банковской ячейки практически не осталось, одновременно возможные риски и проблемы связанные с этим институтом присутствуют.
Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью позволяет гарантировать чистоту сделки и при этом лишен недостатков, которыми обладает банковская ячейка.
В данном случае покупатель вносит полную денежную сумму за квартиру в депозит нотариуса, а продавец сможет получить ее из депозита в случае наступления заранее оговоренного условия, подтверждением которого является установленный документ.
Порядок оплаты дистанционных нотариальных услуг
Установленные тарифы за оказание услуг по удостоверению сделок с недвижимыми объектами при дистанционном формате работы не меняются. Как обычно, оплата составляет не больше 20 тыс. рублей для случаев, когда участие нотариуса обязательно (покупка-продажа долей) и твердая сумма плюс 0,1–0,4 % от суммы сделки во всех остальных ситуациях.
Работу нотариуса (услуги правового и технического характера, или УПТХ) каждый участник оплачивает самостоятельно в соответствии с размером платы, установленном в регионе его присутствия. Так, в Москве она составляет 8 тыс. рублей, в Новосибирске около 7 тыс. рублей.
По данных статистических исследований до 1/3 россиян рассматривают те или иные варианты переезда в другой регион, приобретения там жилья. Новый закон дает возможность максимально удобно и безопасно продать или купить квартиру, дом, что, как предполагается, должно вызвать оживление на российском рынке недвижимости.
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.
Особенности депозита нотариуса при сделках с недвижимостью
Способ оплаты покупки недвижимости во многом зависит от того, на каком рынке происходит сделка: на первичном или на вторичном. В случае первичного рынка клиент работает напрямую с компанией-застройщиком, перечисляя деньги на ее расчетный счет. Эти сделки безопасны, никаких проблем ни у одной из сторон не возникает.
Что касается вторичного рынка недвижимости, то здесь зачастую встречаются случаи мошенничества и финансовых махинаций, потому что расчеты происходят между двумя физическими лицами. Именно поэтому, когда речь идет о вторичном жилье, существует три основных и безопасных способа передачи денег:
- использование банковской ячейки: покупатель оформляет депозит на себя и дает к нему доступ продавцу после окончательной продажи квартиры и оформления сделки;
- передача средств через аккредитив: покупатель просит банк быть посредником, и после предоставления продавцом соответствующих документов передать ему оговоренную сумму денег;
- оформление сделки и передача денег через депозит у нотариуса.
Два первых способа надежны, но довольно трудоемки и для продавца, и для клиента: требуется подготовка и подписание большого количества бумаг. Стоимость таких услуг также достаточно высока. Именно поэтому в последнее время набирает популярность третий способ, в том числе потому, что при депозите у нотариуса стоимость услуги значительно ниже, чем для ячейки или аккредитива (всего 1500 руб.).
Для осуществления расчета по сделке таким способом, стороны должны предварительно договориться по следующим базовым пунктам:
- оплата недвижимости будет осуществлена через передачу денег от покупателя продавцу с помощью депозита нотариуса;
- покупатель должен внести на депозит полную сумму, достаточную для оплаты сделки;
- с депозита продавец сможет забрать сумму, когда сделка будет закрыта и права собственности на недвижимость нотариально переоформлены;
- вернуть средства с депозита покупатель может только по согласию продавца, или же если в отведенный срок права собственности так и не были переоформлены.
Ответы юриста на частые вопросы
Чем отличается задаток от аванса?
Аванс вносится в качестве подтверждения намерения купить квартиру. Если покупатель отказывается от сделки, он может его вернуть. Задаток покупателю не возвращается, но при отказе продавца от договора возвращается покупателю в двойном размере.
Как рассчитаться с продавцом, если квартира покупается в ипотеку?
Способ расчета зависит от конкретного банка. Иногда аванс вносится покупателем самостоятельно, остальное перечисляет продавцу банк. Может использоваться аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных платежей.
Можно ли рассчитаться за квартиру в иностранной валюте?
Да, но в договоре указывается стоимость в рублях по курсу на момент подписания.
Кто контролирует расчеты, если в сделке участвует риэлтор?
Риэлтор может представлять интересы продавца или покупателя. Его обязанности зависят от условий договора с ним, но обычно риэлторы сопровождают сделки от просмотра квартиры до регистрации права собственности.
Может ли Росреестр отказать в регистрации, если аванс уже передан продавцу?
Да. Основанием для отказа в регистрации может послужить наличие обременений. Также проблемы нередко возникают при продаже недвижимости несовершеннолетних или недееспособных, особенно если не получено разрешение органа опеки. Аванс подлежит возврату покупателю.
Как использовать банковскую ячейку при покупке недвижимости?
Смоделируем ситуацию: есть предмет купли/продажи стоимостью 9 миллиона рублей, устная договоренность. Между продавцом и покупателем найден консенсус – оплата недвижимости через банковскую ячейку, можно приступать к оформлению необходимого пакета документов. Однако, чтобы гарантом сделки выступил банк, нужно двигаться в русле следующей инструкции:
- Выбор финучреждения, предоставляющего услугу аренды мини-бокса.
- В банке покупатель недвижимости (он же – инициатор проката ячейки) подписывает типовой договор аренды мини-сейфа, где обознаются: паспортные данные арендатора, номер лицензии финучреждения, бокса, ключа, срок, сумма, график доступа и ограничения.
Применительно к конкретной ситуации: положив 9 млн рублей в ячейку, покупатель теряет доступ к наличке. Как правило, на все время аренды мини-хранилища. Продавец получает доступ к сумме только после того, как предоставит переоформленные на покупателя документы. Если продавец не выполняет свои обязательства в течение обозначенного срока, деньги возвращаются покупателю жилплощади.
- Деньги, подготовленные для хранения, пересчитываются, проверяются на подлинность кассиром банка и в присутствии сторон сделки замыкаются в ячейке.
- В риэлтерской, нотариальной конторе или в одном из помещений банка заключается договор купли/продажи. После этой процедуры ключ от мини-сейфа передается покупателю.
- Далее продавец и покупатель регистрируют переход права собственности по договору купли/продажи в ЕГРП (единый госреестр прав). Затем демонстрирует документ, подтверждающий госрегистрацию, служащему банка и получает доступ к ячейке с деньгами. На этом сделка по продаже недвижимости через банковскую ячейку считается закрытой.
Таким образом, финансовое учреждение выступает гарантом, все детали закреплены в договоре, деньги пересчитываются, проверяются и перемещаются в ячейку на хранение в присутствии покупателя, продавца, сотрудника банка. В итоге сделка становится безопасной для обеих сторон.
Преимущества и недостатки
Осуществление сделки по договору купли-продажи через банковский сейф имеет массу плюсов, если сравнивать его с другими способами:
- Исключает возможность односторонней отмены сделки.
- Невозможен факт мошенничества.
- Если заказать проверку и пересчет денежных средств,то это исключает передачу поддельных денежных знаков.
- Банк дает гарантии продавцу, что он после оформления всей документации получит деньги за недвижимость.
- Банк дает гарантии покупателю, что он станет владельцем недвижимости, а в случае возникновения проблем с регистрацией – вернет свои деньги.
- Банк обеспечивает конфиденциальность сделки.