Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Что нужно прописать при продлении договора аренды
- дату подписания соглашения, а также его номер (если квартира снимается годами, соглашений о пролонгации может быть несколько, у каждого будет свой номер);
- номер и дату основного договора, к которому прикладывается это допсоглашение;
- реквизиты сторон (имя, фамилия, отчество, паспортные данные, адрес регистрации, также можно указать дату рождения);
- срок действия соглашения о пролонгации;
- изменения в основном договоре или их отсутствие;
- если меняется один или несколько пунктов, прописать, что остальные остаются в силе;
- день, когда соглашение вступает в силу.
Как оформить продление
Поскольку при совершении арендной сделки стороны обязаны соблюдать требование о письменной форме договора, для продления отношений также нужно составить письменный документ. Исключение составляют случаи, когда условиями базового соглашения было предусмотрено условие об автоматической пролонгации аренды на тот же срок и на аналогичных условиях.
Дополнительное соглашение о продлении должно составляться с учетом следующих особенностей:
- контрагенты по обоюдному согласию вправе изменить отдельные условия аренды, в том числе размер ежемесячных платежей;
- срок продления также определяется сторонами по обоюдной договоренности, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом;
- если основной договор был зарегистрирован в службе Росреестра, аналогичное требование предъявляется к дополнительному соглашению.
Способы продления срока действия договора аренды
Согласно гражданскому законодательству РФ, субъекты имущественного найма могут установить любой срок аренды и указать его в договоре. Если срок в документе не определен, то договор считается бессрочным.
В зависимости от данных обстоятельств пролонгация договора имущественного найма может осуществляться двумя способами:
- При помощи заключения дополнительного соглашения или нового договора. При этом условия сделки могут остаться прежними или быть изменены.
- Путем бездействия сторон. При определенных условиях договор может продлеваться автоматически.
Какие вопросы часто возникают у арендаторов?
В связи с требованием обязательной регистрации долгосрочных договоров аренды, многие наниматели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев. Основные вопросы, возникающие у арендаторов при продлении срока краткосрочного договора:
- Надо ли обращаться в Росреестр для регистрации соглашения?
- Новое соглашение будет означать, что срок договора превысил год?
Если в краткосрочном договоре определено, что после завершения срока сделки он автоматически пролонгируется на тот же период и на прежних условиях, то подобное соглашение не нужно регистрировать в Росреестре. Отношения нанимателя и наймодателя определяются новым договором аренды, который не подлежит госрегистрации.
Подводные камни заключения дополнительного соглашения к договору аренды
Дополнительное соглашение кажется привлекательным и удобным инструментом. Оно позволяет сторонам сэкономить на разработке нового договора с нуля. Это особенно удобно, когда такое соглашение является многостраничным. Разработка всего с нуля означает существенные потери. Она также подразумевает довольно большие временные траты. То есть дополнительное соглашение – удобный и предпочтительный вариант.
Однако в данном случае стоит учесть массу важных моментов:
- Такое соглашение не должно вступать в противоречие с основным договором и законодательством. Его заключение стоит поручить опытным юристам, которые хорошо разбираются в нюансах. Кроме того, очень важно, чтобы само дополнительное соглашение не содержало пунктов, которые будут внутреннее противоречить друг другу. Это значит, что к его оформлению нужно подойти так же, как и к составлению самостоятельного договора. Однако заключение дополнения быстрее и стоит дешевле. Последнее особенно важно в современных экономических реалиях.
- Если допустить какие-то ошибки в дополнительном соглашении, оно может быть признано недействительным. В большинстве случаев в такой ситуации считается, что пролонгированным остаётся основной договор. Однако многое зависит от контекста ситуации.
- Если основной договор подписывался на срок больше 1 года, то он подлежит регистрации в Росреестре. Это касается и дополнительного соглашения. В этом плане оно наследует правовую судьбу договора.
- При составлении дополнительного соглашения надо учитывать и подзаконные нормативно-правовые акты, которые влияют на всю отрасль. Кроме того, следует принимать во внимание положение дел в регионах. Не забывайте, что в РФ есть как федеральное, так и региональное законодательство. Последнее имеет не должно противоречить федеральному. Так что у заключения дополнительного соглашения могут быть свои особенности.
Письмо о намерениях продлить договор аренды образец
Порядок продления.
При проведении пролонгации договора недостаточно устного соглашения между сторонами сделки. Необходимо письменное подтверждение того факта, что арендатор и арендодатель согласны продлить действие документа. Уведомление отправляется в виде письма, для юридических организаций — на фирменном бланке.
Если стороны решили пролонгировать соглашение, им необходимо договориться о сроках его действия. При продлении на период от одного года необходимо пройти государственную регистрацию в ЕГРН.
Процедура не отличается от оформления стандартного контракта об аренде помещения. Выглядит она так:
- Составляется соглашение о пролонгации, с подписями обеих сторон.
- Собирается пакет сопутствующих документов. Состав различается для физических и юридических лиц. Для организаций требуются копии учредительных документов с полным названием организаций и копии паспортов ответственных лиц. Для физических лиц потребуются только удостоверения личности. Дополнительно прилагаются все правоустанавливающие документы на арендуемый объект.
- Оплачивается госпошлина за регистрацию. Сумма аналогична той, что уплачивалась при регистрации договора. Для физических лиц она составляет 2 000 рублей, для юридических — 22 000 рублей. Полученная квитанция прибавляется к общему пакету документов.
- Документы отправляются в местное отделение Росреестра. При условии правильного оформления стороны получают уведомление о регистрации. Процедура оформления занимает, в среднем, от 3 до 10 дней.
Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:
а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.
Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.
Из этого правила есть исключения.
Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.
То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.
б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.
Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились. Потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.
Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.
Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия.
Эти условия должны соблюдаться в совокупности. Тогда арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.
Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».
Как продлить срок действия договора: правила и образцы
Продление срока действия контракта или соглашения — довольно удобная процедура. Например, деловые партнеры, довольные действующими условиями сотрудничества, и чтобы не заключать новых договоров, оформляют пролонгацию уже действующего. Такие нормы закреплены в ст. 451 ГК РФ.
Однако бюджетникам следует с особым вниманием относиться к такой процедуре. Действующее законодательство в области контрактной системы предусматривает солидные штрафы за продление срока договора с нарушениями.
Сама процедура по своей сути представляет собой обоюдное согласие действующих сторон продлить сотрудничество в дальнейшем. Отметим, что пролонгация договора, формулировка в договоре (образец сможете скачать ниже) может полностью сохранять действующие условия контракта либо существенно корректировать их.
Правовое регулирование пролонгации
Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.
Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка. Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре.
Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.
Каковы последствия, если истекает краткосрочный договор аренды квартиры?
- Намерении продлить договорные отношения (на прежних условиях или с изменениями).
- Отказе от продления договора аренды.
Эти же правила распространяются и на арендатора, который обязан извещать своего арендодателя о своих намерениях. Делать это лучше всего в письменной форме, чтобы на случай дальнейших споров иметь доказательство соблюдения требования законодательства. Желательно составить письмо, а его отправить заказным почтовым отправлением, сохранив документы об отправке и копию.
- До наступления даты, указанной в договоре, арендодатель уведомляет нанимателя о том, что действие соглашения будет продлено. Это можно сделать лично, при получении арендной платы, или отправив по почте уведомление с адресом и временем встречи.
- Общий срок, на который может быть заключен или продлен договор – не более пяти лет.
- Дополнительное соглашение составляется по образце. Оно, как и договор длительной аренды, подлежит регистрации в Росреестре.
- Обязательно следует четко указать, какие условия меняются. После их перечня должна следовать фраза «Остальные условия остаются без изменений».
Несмотря на то, что может показаться, будто устной договоренности достаточно – рекомендуется все же заключить договор или продлить его действие по мере необходимости.
Чаще всего спорные ситуации возникают в тот момент, когда необходимо выселить арендатора из занимаемой им квартиры, а он отказывается покидать ее добровольно.
- место и дату составления;
- указание ФИО арендатора и собственника квартиры;
- основание, на котором арендодатель является владельцем имущества;
- номер основного (продлеваемого) договора аренды, дата его заключения;
- перечень вносимых изменений;
- срок действия изменений.
Каждая из сторон получает свой экземпляр дополнительного соглашения. Арендатор может сам предложить собственнику продлить или перезаключить договор аренды, если арендодатель не предупреждает о необходимости внесения платежа или продлении действия соглашения, либо прекращении действия договора.
Уведомить жильца о процедуре пролонгации договора можно любым способом, как устным, так и письменным, следует лишь убедиться в том, что предупреждение было получено. Сегодня, в эпоху социальных сетей, можно отправить сообщение через Интернет и сразу же понять, было ли оно прочитано.
Договор аренды с пролонгацией без регистрации
Такое соглашение о пролонгации договора аренды касается временного пользования квартирой или земельным участком. Земля может быть передана в аренду на короткий срок (до пяти лет) или длительный срок (до 50-ти лет). В данных обстоятельствах пролонгация договора аренды земельного участка является необходимой к подтверждению дополнительным приложением. Подлежит ли регистрации сделка о временном пользовании после продления? Соглашение о пролонгации договора сроком аренды до года регистрации не подлежит согласно действующему законодательству. При этом, если договор, а не пролонгация заключается на время более года относительно аренды квартиры, он должен быть в обязательном порядке зарегистрирован, как и сделка о покупке или продаже имущества.
Арендодатель имеет право отказать арендатору в пролонгации контракта. Если собственником земли являет физическое или юридическое лицо, он может отказать по следующим причинам:
- нарушение договорных обязательств арендатором;
- арендодатель не планирует больше сдавать землю в аренду;
- наниматель заранее не уведомил о своем желании пролонгировать соглашение об аренде.
Если арендатор отказал в продлении контракта нанимателю без соответствующих оснований, а после сдал в аренду недвижимость третьему лицу, то у бывшего арендатора появляется право подать иск о продлении договора аренды земли в принудительном порядке. У нанимателя есть преимущественное право на пролонгацию контракта. Данное правило действует в течение года, по истечении этого времени арендатор теряет преимущественное право.
Бывший арендатор через суд может не только обжаловать контракт, заключенный с третьим лицом, и вернуть земельный участок в свое пользование, но и требовать возмещения понесенных убытков в связи с отказом на продление договора.
Если собственником земли выступает государство или муниципалитет, то у них могут быть следующие основания для отказа в пролонгации договора:
- недвижимость была изъята из оборота;
- собственность будет зарезервирована для государственных задач;
- был наложен запрет на приватизацию земельного участка;
- земля была использована в нецелевом назначении;
- наниматель пропустил срок для продления договора аренды земли.
Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка
Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:
- Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
- У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
- Арендатор должен остаться прежним.
- У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
- Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
- Земельный участок предоставлен без проведения торгов.
Если договор заключен с государством или администрацией муниципалитета
Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, арендаторы могут рассчитывать на заключение повторного договора без проведения торгов в следующих случаях:
- изначально участок был предоставлен без проведения торгов;
- участок предоставлялся через аукцион, но его назначение – ведение садоводства.
На практике нередко встречаются ситуации, когда чиновники отказывают в предоставлении земельных наделов в дальнейшую аренду без проведения торгов. Если у заявителя имеются законные основания, он может оспорить отказ. Именно поэтому все обращения должны подаваться письменно.
Следующий пункт этой же статьи устанавливает условия, при которых арендатор может рассчитывать на заключение нового договора:
- заявление о заключении новой сделки подано до истечения срока предыдущей;
- правами на приобретение такого надела не обладает иное лицо;
- предыдущая сделка не была расторгнута;
- есть основания для заключения договора без торгов.
Также пункт 5 данной статьи указывает, что новый договор может быть заключен однократно, если на нём располагается объект незавершённого строительства. Это будет возможно в следующих случаях:
- гражданин приобрёл право на объект, возведённый иным лицом, в результате проведения публичных торгов, а участок был изъят у предыдущего собственника после окончания срока;
- лицо является собственником объекта незавершённого строительства, участок изначально находился у него в аренде, при этом после окончания срока сделки по предоставлению земли в течение полугода администрация не обратилась в суд за изъятием.
Если на аукцион подавалась всего одна заявка, при этом лицо соответствует всем требованиям, договор заключается с ним.