Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Подобие пузыря». Эксперт предсказал обвал цен на жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Окунёмся в действительность
Дeшeвoe жильe в блaгoпpиятныx peгиoнax
Bышe были paccмoтpeны peгиoны-peкopдcмeны пo нижнeмy ypoвню цeн нa нeдвижимocть. Oднaкo, из-зa нeблaгoпpиятныx для жизни фaктopoв, пoкyпaтeли нe cтpeмятcя пpиoбpeтaть в ниx квapтиpы, пpeдлoжeния в ниx интepecны тoлькo мecтным житeлям.
Для кoмфopтнoгo пpoживaния cтoит изyчить пpeдлoжeния дpyгиx, бoлee блaгoпpиятныx peгиoнoв. B кaкoм гopoдe caмыe дeшeвыe квapтиpы:
- Cтaвpoпoль и Нoвoкyзнeцк – мecтa, гдe в poccии caмыe дeшeвыe дoмa. B этиx гopoдax кyпит нeдвижимocть мoжнo пo цeнe 37 тыc. зa кв. м.;
- Кинeшмa (Ивaнoвcкaя oблacть) – 24 тыc. pyблeй;
- Гyбкин (Бeлгopoдcкaя oблacть) и Пpoкoпьeвcк (Кeмepoвcкaя oблacть) – oкoлo 32 тыc. pyблeй зa мeтp;
- мeлкиe гopoдa Capaтoвcкoй oблacти – oт 35 тыc. pyблeй;
- в caмoм Capaтoвe cтoимocть квaдpaтнoгo мeтpa yжe вышe и cocтaвляeт 41 тыc.;
- Ecceнтyки и Бийcк (Aлтaйcкий кpaй) – 36 тыc. pyблeй;
peйтинг дeшeвoгo жилья в poccии зaвepшaeт Tyльcкaя oблacть – 40 тыc. pyблeй; - cтoлькo жe cтoят квapтиpы вo Bлaдикaвкaзe.
BAЖНO! Bce цeны aктyaльны для втopичнoгo жилья (дoмa-xpyщeвки или cтapшe). Ecли цeль пoкyпки – нoвocтpoйкa, тo cтoит paccчитывaть нa бoлee выcoкyю cтoимocть. Oднaкo, и oнa бyдeт нижe, пo cpaвнeнию co cтoлицeй.
Peкoмeндaции, кaк yдaчнo кyпить нeдвижимocть
Для тoгo, чтoбы этa дopoгocтoящaя пoкyпкa paдoвaлa мнoгиe гoды cтoит пpидepживaтьcя cлeдyющиx peкoмeндaций:
- pacклeивaть oбъявлeния в мecтe, кoтopoe paccмaтpивaeтcя для пoтeнциaльнoгo пepeeздa. У кaждoгo ecть paйoн или yлицa, кoтopыe нaибoлee близки и yдoбны пo мнoгим пpичинaм, c ниx и cтoит нaчинaть пoиcки;
- yкaзaть в oбъявлeнияx цeнoвyю кaтeгopию. Этo пoмoжeт yмeньшить пoтoк нeжeлaтeльныx звoнoк и, вoзмoжнo, пoбyдит пoтeнциaльнoгo пpoдaвцa cнизить cтoимocть;
BAЖНO! Cтoит быть гoтoвым к тoмy, чтo пo yкaзaннoмy в oбъявлeнии нoмepy бyдyт звoнить нe тoлькo пpoдaвцы, нo pиэлтopы. 3a иx ycлyги пo пoиcкy жилья пpидeтcя зaплaтить пpoцeнт oт cтoимocти.
- coбpaть инфopмaцию o пoнpaвившeмcя жильe. Для этoгo, мoжнo пoгoвopить c coceдями или пpoгyлятьcя в oкpecтнocтяx дoмa;
- нe пoкaзывaть cвoeй зaинтepecoвaннocти. Лyчшe, ecли пpoдaвeц бyдeт cчитaть, чтo eгo пpeдлoжeниe ничeм нe выдeляeтcя нa фoнe ocтaльныx. Taк, бyдeт пpoщe дoбитьcя cкидки;
- ocмoтpeть квapтиpy eщe paз, пpямo пepeд пoкyпкoй. Нa этoм этaпe ecть пocлeдний шaнc выявить cyщecтвeнныe нeдocтaтки и пoпpocить пpoдaвцa cнизить зa ниx цeнy;
- Пoиcкaть инфopмaцию в кaкoм peгиoнe poccии caмoe дeшeвoe жильe, вoзмoжнo мecтo пoкyпки вxoдит в этo cпиcoк и нe пoльзyeтcя cпpocoм y пpиeзжиx. Этo пoвoд eщe paз пoтopгoвaтьcя;
- cкaзaть, чтo нe xвaтaeт нeкoтopoй cyммы для coвepшeния cдeлки. Этoт cпocoб впoлнe зaкoнeн и ecли втopaя cтopoнa coглacитcя нa тaкyю ycтyпкy – мoжнo зaключaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи;
- oткaзaтьcя oт ycлyг pиэлтopa. Этo пoзвoлит cэкoнoмить нeкoтopyю cyммy. B тoжe вpeмя, пpoцecc пoтpeбyeт гopaздo бoльшeгo кoличecтвa вpeмeни и внимaния пpи зaключeнии cдeлки.
При покупке жилья обязательно нужно обратить внимание на важные факторы
Современные специалисты в области недвижимости настоятельно рекомендуют обращать свое внимание на город и район, в котором приобретается жилье. Обязательно следует анализировать населенный пункт на предмет численности населения и динамики его развития. Так, если городок постепенно остановится меньше, то и цена недвижимости в нем будет снижаться с большими темпами. Как результат, сделанное вложение окажется невыгодным.
В то же время стоит понимать, что недорогая квартира в пусть и увядающем провинциальном городке — прекрасная находка для любого пенсионера. Обусловлено это не только низкой стоимостью жилья, но еще и возможность уплаты минимальных сумм за коммунальные услуги. Кроме этого, жизнь в некрупных населенных пунктах всегда обходится гораздо дешевле, что также является существенным преимуществом для представителей данного слоя населения.
Как найти дешевое жилье
Приобрести дешевую квартиру можно не только в перечисленных выше регионах и городах, но даже в крупных, стабильно развивающихся городах России. Какими правилами стоит руководствоваться в процессе поиска максимально недорогого, но приличного жилья? Поговорим далее о некоторых.
Первое, что стоит понимать, ставя перед собой целью поиск дешевой квартиры, так это то, что этот процесс, скорее всего, затянется надолго, так как в подобном деле спешка — плохой помощник.
Заниматься поиском объявлений можно как путем проведения расспросов у знакомых, соседей и родственников, так и просматривая объявления в интернете, на досках объявлений, а также в газетах и рекламных буклетах. Заметив жилье по привлекательной для вас цене, обязательно обращайте внимание на место его расположения. Стоит понимать, что квартира покупается на годы и десятилетия, поэтому она должна быть максимально комфортной, находиться в удобном месте и в хорошем доме.
Скидки на квартиры в преддверии Нового года
В эти дни вторичный рынок предлагает недвижимость по заманчивым дисконтам. Примерно 80% продавцов сейчас готовы делать хорошие скидки. К примеру, 5-10% — на жилье экономичного класса. Самая большая скидка составляет 15% и вряд ли она будет еще больше перед Новым годом.
Первичный рынок также радует покупателей. Около 90% застройщиков предлагают новогодние бонусы. Средняя скидка равна 15%.
— Традиционно на рынке новостроек проводятся новогодние акции и бонусы, этот год не станет исключением. У покупателей есть возможность подобрать интересные и выгодные варианты, — считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-недвижимость».
Механизм образования цен на рынке недвижимости в декабре 2022 года изменится. Преддверие новогодних праздников – время заметного роста продаж, завершения квартирных вопросов, поэтому продавцы, пользуясь шансом, могут повысить цены. Но в этом году вряд ли так будет.
— В этом году крайне маловероятно, что ситуация будет обстоять именно так. Во-первых, спрос год от года снизился более чем на 20%. Это говорит о неготовности покупателей тратить те же деньги за квартиру, что год назад. Во-вторых, примерно на 30% выросло предложение, что делает конкуренцию за каждого покупателя ещё сильнее и заставляет продавцов активнее играть с ценой. Кроме этого, с сентября примерно вдвое выросли срочные продажи, — рассказал эксперт по недвижимости, автор телеграм-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.
Вероятнее всего, продавцы установят скидки на квартиры в новостройках и на вторичном рынке. Не исключено, что они увеличатся до 30% от начальной цены.
— Большинство застройщиков уже дают серьёзные скидки этой осенью, которые достигают 30%. В большинстве случаев это связано с тем, что они хотят наполнить деньгами свои эскроу-счета. Возможно, застройщики действительно успеют набрать необходимое количество средств до Нового года, тогда никаких распродаж в январе мы не увидим. Кроме того, негативные отзывы председателя Центрального банка Эльвиры Набиуллиной о субсидированной ипотеке говорят о том, что этот продукт может в скором времени закрыться. Это дополнительно подталкивает застройщиков к распродаже «здесь и сейчас». Стоит помнить, что застройщики также уже использовали ноябрьскую «чёрную пятницу» для дополнительных скидок. Большинство акций застройщиков действуют до конца ноября. Будет ли продление? Не факт, — считает коммерческий директор девелоперской компании «Тройка РЭД» Наталия Нестерова.
Какой недвижимостью лучше обзавестись до и после Нового года
До Нового года покупать квартиры и апартаменты лучше тем, кто жаждет улучшить жилищные условия. Если гражданин планирует просто инвестировать в недвижимость, то лучше будет сделать это в январе-феврале, когда девелоперы на низкой стадии строительства будут предлагать скидки и длительную рассрочку. В этом время спрос на недвижимость низкий.
— На рынке недвижимости мы видим небывалые ранее размеры скидок. Ожидать ещё больших скидок нет никакого смысла. Льготная ипотека не продлена государством. Сейчас самое лучшее время обратить внимание на рынок недвижимости инвесторам, а также тем, кто задумывался о покупке, но откладывал, — считает коммерческий директор ГК «Монолит-холдинг» Антон Вьюгин.
Правда, после повышения ключевой ставки ЦБ и последующего увеличения условий кредитования в банках ипотека стала менее доступной даже в новостройках. «Сейчас спрос немного упал, не у всех есть возможность приобретать квартиру по ставке выше 7%, даже 9% не решит проблемы, — заметили эксперты АО «Псковжилстрой». — Спасибо правительству за решение оставить семейную ипотеку и возобновить сельскую. Для очень большого количества наших клиентов это огромное подспорье и помощь в приобретении своей первой квартиры». В связи с этим в компании не планируют снижать объемы строительства.
Но негативный эффект от введения санкций застройщик почувствовали еще в марте, когда начались перебои в поставке строительных материалов, что в свою очередь привело к отставанию в графиках. «Проблему усугубило, что некоторые позиции стали расти в цене в геометрической прогрессии. Ситуация к апрелю начала постепенно стабилизироваться, рынок стройматериалов адаптировался к санкциям, стоимость была скорректирована. Да, и сейчас есть некоторые логистические задержки с поставкой, но все решается, и стройка продолжается в полном объеме», — добавили в «Псковжилстрое».
Однако есть и менее оптимистичные прогнозы. Минстрой разработал сценарий строительства жилья, который предполагает, что показатель по вводу 120 млн квадратных метров жилой недвижимости к 2030 году не будет выполнен.
Санкции наложили свой отпечаток на жизнь российских инвесторов. Так Британия и страны ЕС приняли решение заморозить счета россиян от 100 тыс. евро. Применение избирательных санкций ставит под угрозу расположенное в недружественных странах имущество всех россиян, связанных с властью. Так, 3 марта Интерфакс сообщил, что в Лондоне рассматривается возможность конфискации недвижимости российских олигархов. Такое положение вполне обоснованно пугает.
Оценивать вероятность введения индивидуальных санкций против конкретного лица может только узкий специалист юридического профиля, обладающий достаточными знаниями о деятельности клиента. Однако нужно понимать, что все граждане России, а также лица, имеющие двойное гражданство, как и лица, получающие доход от российских компаний, особенно крупного бизнеса, находятся в зоне риска. Поэтому, покупая недвижимость в недружественных странах, нужно быть готовым к потенциальным проблемам.
Приобретение гражданства и вида на жительство не всегда является защитой от санкций, если лицо ведет дела в России, участвует в политических или политэкономических событиях. Поэтому эксперты рекомендуют в 2022 году приобретать объекты недвижимости в дружественных странах, или, по крайней мере, государствах, не вошедших в подготовленный правительством список недружественных государств. К последним относятся все государства-члены ЕС, а также США, Япония, Швейцария, Великобритания, Канада, Австралия и несколько других менее популярных направлений.
Ознакомиться с полным списком недружественных стран можно в распоряжении 430, изданном в марте текущего года. Также нужно учитывать, что по мере развития событий перечень может дополняться, и чтобы не потерять деньги, за изменениями нужно следить в режиме реального времени.
Резюме. По мнению главы агентства «Vip Realty Club» Екатерины Котляровой, к настоящему времени почти 80% рынка зарубежной недвижимости для россиян закрыто. Однако такие традиционно популярные направления как: Северный Кипр, Турция, Грузия по-прежнему доступны.
Какие страны подходят лучше всего для инвестиций в недвижимость и как их выбрать?
К дружественным государствам, в которых покупка недвижимости по-прежнему является безопасной, эксперты относят: Турцию, Грузию, Египет, Северный Кипр, Тайланд, ОАЭ, Панаму и ряд других. У каждого варианта есть свои преимущества. Но главное достоинство такой покупки в настоящее время в том, что инвестиции в зарубежную недвижимость дают доход в валюте.
Насколько целесообразно стремиться к валютному заработку в новых условиях, каждый решает сам. Как показывают опросы, потенциальные инвесторы сейчас разделились на две условных группы: первые полностью потеряли интерес к зарубежным недвижимым активам, вторые – хотят срочно успеть впрыгнуть в последний вагон, т.е. срочно купить жилую недвижимость за рубежом. Кто из них прав – покажет время. Инвестиционные риски всегда есть как при вложении денег в недвижимость внутри страны, так и за ее пределами, и не очевидно, что зарубежные инвестиции в новых условиях более рискованны.
Рассмотрим подробнее преимущества и недостатки каждой из доступных для инвестиций в недвижимость зарубежных стран.
Как купить недвижимость в Турции гражданину России
Граждане России могут стать полноправными собственниками квартиры и коммерческой недвижимости в Турции. Но есть несколько ограничений: нельзя покупать земельные участники размером больше, чем 30 гектаров, россиянам нельзя приобретать жилье в собственность около приграничных территорий на берегу Черного моря.
Для того чтобы покупка недвижимости прошла с минимальными издержками, специалисты рекомендуют найти риэлтора, который подберет вам объекты для просмотра, проведет удаленную сделку, если это необходимо, поможет с оформлением всех документов.
Кстати, на многих сайтах, посвященных покупке жилья в Турции, есть информация, что риэлтерские компании помогут вам в оформлении ВНЖ, что, является неоспоримым плюсом.
Нови-Сад теснит Белград в ТОПе популярных среди россиян направлений
Внимание россиян привлекает не только сербская столица, но и расположенный севернее город Нови-Сад, считающийся IT-центром, а также местом концентрации образовательных и культурных учреждений балканской страны. Роскошные апартаменты там сегодня предлагаются не дешевле, чем в Белграде.
Многие жители Нови-Сада и физлица из иных сербских городов, а также иностранцы давно поняли, что город, получивший прозвище «сербские Афины», является перспективной площадкой для внесения инвестиций в недвижимость Сербии. Приток инвесторов привел к росту цен, получивших возможность зарабатывать, сдавая квартиры в аренду, вместо удерживания денег в банке под минимальные проценты.
Нови-Сад привлек многочисленных айтишников с высокими, по местным меркам, зарплатами. Но подобные IT-специалисты в большинстве своем не готовы привязываться к конкретному месту, покупая квартиру. Поэтому они тратят большие суммы на аренду жилья.
В городе высокий спрос на арендные меблированные квартиры, которые оснащены по последнему слову техники. Арендаторы готовы платить 500 € и более за шикарно оборудованную квартиру, независимо от местонахождения.
Официальная статистика по рынку недвижимости Сербии
Недавно сербское Республиканское геодезическое управление (Републички геодетски завод) опубликовало данные о ситуации на рынке недвижимости Сербии в канун 2022. Авторы тематического отчета отмечают, что совокупный размер сделок купли-продажи в стоимостном выражении в прошлом году достиг отметки в 6,1 миллиарда €, увеличившись на 47% относительно результата 2020.
Наибольшая доля в объеме инвестированных средств досталась рынку недвижимости Белграда и окрестностей (51%). Далее следуют Воеводина (26%), Шумадия и западная Сербия (16%). Список замыкает южная и восточная Сербия (7%).
Согласно отчету, общее количество заключенных договоров купли-продажи в Сербии в 2021 составило 138 180, увеличившись на 28% относительно 2020. Оборот бизнес-площадей увеличился на 42% относительно 2020 при одновременном увеличении совокупной денежной суммы, потраченной на такие сделки, на 45%. Увеличился и оборот земель под застройку – на 40%. Две трети сделок купли-продажи недвижимости в Сербии в 2021 оказались оплачены наличными.
Чиновники сообщают о закрытии 50 275 сделок купли-продажи квартир. Дополнительно собственника сменили 34 640 участков земли под застройку, 24 920 отдельно стоящих жилых домов и 23 810 земель сельскохозяйственного назначения.
Если рассматривать сделки с квартирами, следует отметить, что доля закрытых сделок купли-продажи квартир в новостройках по отношению к общему количеству проданных квартир в 2021 составила 42%. Показатель вырос на 3% относительно 2020.
Брать сейчас или ждать?
До конца марта 2022 года льготная ипотека в России выдавалась еще на старых условиях – по ставке до 7% годовых на сумму до 3 миллионов рублей. Затем, с 1 апреля ставка выросла до 12%, а сумма – до 6-12 миллионов рублей. За апрель банки выдали около 2 тысяч кредитов по льготной программе – но эти заемщики, скорее всего, почувствовали себя обманутыми. Ведь уже в мае банки выдавали такие кредиты под 9% годовых (некоторые – под 8,08%), но снизить ставку по уже выданному кредиту нельзя.
Эта ситуация вновь поднимает важный вопрос – стоит ли покупать квартиру сейчас по текущим ценам и ипотечным ставкам или ждать более дешевых кредитов? И не случится ли так, что рост цен на жилье за это время нивелирует разницу в ставках?
Такие вопросы мы задали нашим экспертам. И почти все из них ответили, что брать нужно сейчас:
- покупать нужно сейчас, потому что дорогую ипотеку можно рефинансировать, а интересные предложения заканчиваются уже сейчас, говорит Алексей Плюта. Правда, стоит учитывать, что рефинансирование будет доступно не раньше, чем через год-два после оформления кредита, если клиент добросовестно его выплачивает;
- покупать нужно тогда, когда для этого есть возможности, считает Надежда Коркка. По ее словам, пока клиент будет ждать снижения ставок, все интересные варианты просто закончатся;
- по льготной ипотеке квартиру нужно однозначно покупать сейчас, считает Мария Папенова из компании «Этажи». Ставка по льготной ипотеке вряд ли будет снижаться, а вот цены на квартиры в новостройках могут несколько вырасти, при снижении объема предложения (интересные проекты закончатся);
- покупать жилье стоит сейчас, потому что летом предложение обычно шире, а спрос – меньше (из-за сезона отпусков), говорит Марина Лашкевич из BuyBuyHouse;
- на рынке стагнация, поэтому покупать жилье для себя нужно сейчас, считает Александр Козлов. Сейчас на рынке есть сочетание льготной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков, а также акции и спецпредложения от компаний;
- покупать недвижимость сейчас стоит – это выгодно за счет низкой ставки и хороших цен на интересные проекты, считает Сергей Шиферсон. При этом покупка недвижимости может стать даже более выгодным мероприятием, чем размещение денег на вкладах.
Как можно заметить, все эксперты однозначно советуют не ждать, и по возможности (и при потребности) покупать жилье именно сейчас. Если же подождать, ставка по ипотеке может не снизиться, но самые интересные варианты разберут. Поэтому стратегия ожидания сейчас принесет скорее проигрыш потенциальному покупателю.
Ольга Магилина, заместитель гендиректора «KASKAD Недвижимость»:
— Начиная с 2008 года сохраняется тренд на оптимизацию площадей домов, придомовых участков и рационализацию планировок. За это время средняя площадь востребованного дома сократилась более чем вдвое. Самые востребованные дома сегодня — это коттеджи площадью 130–180 кв. м в сегменте комфорт и около 200 кв. м — в более дорогих сегментах.
Дома площадью свыше 350 кв. м с нерациональной, устаревшей планировкой продавать однозначно нелегко. Также сложно реализовать дома, которые пока не построены и заселения нужно ждать. Сегодняшний покупатель не хочет ждать годами, он рассчитывает получить дом с финишной отделкой, если не сразу, то хотя бы гарантированно в течение года. Одноэтажных домов на рынке практически нет, но они обладают хорошим потенциалом спроса.
Плохо организованные поселки
В 2022 году будет сложнее найти покупателя на дома в неорганизованных поселках с плохой транспортной доступностью и без инфраструктуры (детских садов, рекреационных зон, охраны и так далее). «Сейчас активно мониторятся дома именно для постоянного проживания, а не только для сезонного отдыха. Поэтому удаленные поселки без минимального инфраструктурного набора будут терять спрос», — прогнозирует Виктория Кирюхина.
Сложно будут продаваться и дома в огромных поселках, которые мало застроены. Эта тенденция наблюдается уже сейчас, добавила начальник отдела департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости». «В таких проектах у клиента нет понимания, когда вся территория будет заселена и жизнь начнет бить ключом», — поясняет эксперт.
Районы с наименьшим спросом
Самые популярные направления, по данным «ЦИАН.Аналитики», — это Новорижское, Рязанское и Симферопольское шоссе. На них приходится почти треть всего спроса. Менее востребована загородная недвижимость по направлению Пятницкого (3%), Рублево-Успенского (3%) и Щелковского шоссе (2%). По наблюдениям риелторов из «Миэль», в Новой Москве спрос снижается за второй бетонкой (А 108). Традиционно наименьший спрос приходится на восток Московской области. «Мало того, что там наихудшая экология, если сравнивать с другими районами, так там еще и самые большие пробки на выезд и въезд в Москву, поскольку не все трассы и развязки еще обновлены», — пояснила Татьяна Ананьева.