Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать дом аварийным?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Техническая экспертиза дома может обойтись в немалую сумму денег. Поэтому нужно заранее подготовиться к финансовым тратам. Цена обследования многоквартирного жилого дома на аварийность начинается от 5 000 рублей. В зависимости от объема и сложности работы стоимость экспертизы может доходить до 200 000 рублей. Частные дома обследуют за сумму денег до 5 000 рублей. Примерные цены на проведение исследования многоквартирного помещения приведены в таблице.
Определили условия финансовой поддержки переселения из аварийных домов
На решение проблемы аварийного жилья теперь можно тратить субсидии из бюджетов всех уровней. Закон разрешает выделять их:
— жильцам аварийных домов — на покупку нового жилья;
— компаниям, которые реализуют проекты по развитию застроенных территорий или комплексному развитию территорий;
— гражданам, которые вправе получить возмещение за изымаемое помещение.
В первую очередь предусмотрено предоставление субсидий девелоперам, которые заключили с органами МСУ договоры о комплексном развитии застроенных территорий. Субсидия компенсирует расходы на выполнение обязательств по созданию и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для граждан, переселяемых из аварийных домов. Такая субсидия не должна превышать 25 процентов нормативной стоимости переселения. Ее рассчитывают исходя из общей площади жилых помещений, из которых переселили людей, и нормативной стоимости квадратного метра.
Средства на расселение из аварийного жилья будет предоставлять и Фонд содействия реформированию ЖКХ. Если регион хочет получить финансовую поддержку фонда, он не должен предоставлять или использовать земельные участки, на которых располагались МКД аварийного жилищного фонда. Исключение — случаи, когда участок предоставляют под определенные объекты: например, коммунального и социального обслуживания, здравоохранения, образования. Земельные участки, которые освобождаются от аварийных домов за счет средств федерального бюджета, можно использовать только под строительство социальных объектов или для создания общественных пространств.
Полученные из фонда средства регион распределяет между муниципальными образованиями, на территории которых есть аварийные дома. Об объеме долевого финансирования переселения из аварийного жилья из средств местного бюджета муниципалитеты, как обычно, могут узнать из программы своего региона. Но раньше этот объем устанавливали на весь период действия программы. Теперь — лишь на текущий и два последующих года.
Экспертиза аварийности зданий: когда стоит проводить
Подобные экспертные услуги востребованы, как правило, после аварий: пожаров, взрывов, обрушения конструкций. Аварийность строений исследуют и после природных катаклизмов: землетрясений, наводнений.
Но в компании МЦНО обращают внимание: ситуаций, когда стоит обратиться за помощью, гораздо больше. Заключение специалиста требуется:
- для принятия экономически взвешенного решения об объекте незавершенного строительством. Цель исследования — ответить на вопрос, что делать: достроить и ввести в эксплуатацию или провести демонтаж;
- для систематического мониторинга технического состояния здания. Проводится через 2 года после ввода объекта в эксплуатацию, затем — с периодичностью в 5-10 лет;
- для обследования объектов культурного наследия;
- систематическое освидетельствование необходимо зданиям, построенным по уникальным технологиям: высотным, большепролетным;
- если собственник планирует реконструкцию недвижимости, связанную с увеличением нагрузки на несущие элементы. Это может быть внутренняя перепланировка, увеличение этажности, обустройство вспомогательных помещений в подвальном или цокольном этажах;
- для узаконивания самовольного строительства, проведенного без согласованной проектной документации. В такой ситуации требуется заключение эксперта о безопасности эксплуатации конструкций;
- при переводе объекта из жилого фонда в нежилой;
- в случае появления в конструктивных элементах отклонений от нормы: визуально определяются продольные трещины несущих стен, прогибы железобетонных балок перекрытий, изменение горизонтальной линии пола или его вспучивание;
- обнаружение грунтовых вод в подвале;
- для признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу.
Помощь строительно-технической экспертизы в освидетельствовании ветхого и аварийного жилого фонда весьма целесообразна. По статистике, в России в 2016 году к такой категории отнесено 89100 тыс. кв.м жилья, что составляет 2,4% от всей площади жилой недвижимости. Конечно, благодаря государственным программам расселения, с каждым годом показатель снижается. Но процесс устаревания домов продолжается и обследования необходимо проводить, а результаты передавать в местные органы власти.
Обследование конструкций: как мы проводим
Техническое состояние строительного объекта означает способность выполнять его конструкциями заданных функций. С целью исследования, конструктивные элементы делятся на группы. Задача эксперта — установить отклонение состояния конструктива или группы элементов от заданной нормы.
К несущим конструкциям отнесены: фундаменты, стены, перекрытия, элементы усиления (колонны, балки, ригели), лестничные марши. Исследование специалиста отвечает на вопросы: есть ли дефекты и повреждения, способны ли конструкции выполнять основную функцию, какие мероприятия необходимы для повышения несущих способностей.
Ограждающие элементы зданий — навесные панели и крыша; их назначение — защита помещений и пребывающих в них людей от неблагоприятных внешних воздействий. Эксперт исследует дефекты и повреждения, выполнение конструктивами отведенной им роли.
Отделочные покрытия и прочие конструктивы (окна, двери, полы) становятся предметом исследования, если необходимо установить наличие заводского брака, нарушений технологии укладки или монтажа, определить стоимость работ по ремонту или замене.
По результатам экспертных обследований, объекту/конструкции присваивается один из признаков, характеризующих техсостояние: исправный, работоспособный, с ограниченной работоспособностью, находящийся в недопустимом состоянии, аварийный.
Экспертиза аварийности здания — серьезный исследовательский процесс, для выполнения которого необходимы квалификация, строительный и инженерный опыт исполнителей. В компании «Межрегиональный Центр Независимой Оценки» трудятся именно такие специалисты, поэтому объективный и профессиональный результат заказчикам гарантирован.
Доверяй, но проверяй
Владимир КУЛАГИН, зам. генерального директора НПЦ «Стройдиагностика»:
— Техническое состояние зданий подразделяется на четыре категории: нормативное, работоспособное, ограниченно-работоспособное и аварийное. Чтобы отнести дом к той или иной категории, проводят обследование, требования к которому определяет Государственный стандарт РФ.
Первая проверка проходит не позднее чем через два года после ввода объекта в эксплуатацию. Далее — не реже одного раза в 10 лет или одного раза в 5 лет для зданий и сооружений (или их отдельных элементов), работающих в неблагоприятных условиях. Обследование необходимо и в случае обнаружения значительных дефектов, повреждений и деформаций, выявленных в процессе технического обслуживания. Такие отклонения обязаны отслеживать управляющие организации (УК), которые должны проводить осмотры.
Обследование проходит в три этапа: подготовительный, предварительный (визуальный) и детальный (инструментальный). Предварительное обследование должен проводить только высококлассный специалист. Главная цель его работы — оценить техническое состояние строительных конструкций по внешним признакам. Если он даст зданию нормативную или работоспособную категорию, то ин-
струментальное обследование проводить не нужно. Если же специалист выявит повреждения и деформации, снижающие несущую способность конструкций, геометрическую неизменяемость здания, то в этом случае необходимо детальное инструментальное обследование. В этом случае уже нужно вводить ограничения эксплуатации здания: от ужесточения режима осмотров до эвакуации людей.
Сколько стоит услуга для признания дома аварийным
Постановление Правительства РФ от 28.01.2022 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;
определение перечня дополнительных документов (заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора (контроля),заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям;
Определение пригодности к проживанию
3) Степень благоустройства, не соответствующая нормативным требованиям. Например, над комнатой расположены канализационные трубопроводы и приборы санитарного узла (уборной, ванной); расположение устройства для промывки мусоропровода над или смежно с комнатами, через комнату или в междуэтажном перекрытии проходят канализационные трубы; вход в уборную (санузел, ванную) осуществляется непосредственно из комнаты и нет технической возможности перенести его в другое место.
В ст. 15 ЖК РФ, характеризующей требования, предъявляемые к жилым помещениям, дается расшифровка понятия «пригодные для проживания». Это означает, что жилое помещение, отвечающее требованиям жилищного законодательства, должно соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям.
Отличия экспертизы жилого дома от новостройки
Нанимая эксперта, следует учесть, что существует разница между обследованием квартиры в новостройке и изучением старых помещений. В первом случае будут учтены этапы строительства. Потребуется исследовать:
- Разрешающие документы. Перед началом строительных работ выбирается участок для возведения дома. Запрещена постройка высотных зданий на территории садовых товариществ или предназначенных для индивидуальной застройки. Нарушение этого правила может привести к сносу сооружения.
- Планы, чертежи. Это позволяет выявить ошибки в расчетах или работе.
- Материалы, использованные в строительстве. Они сравниваются с указанными в сметах, накладных, договоре.
- Степень завершенности здания: подключение его к системам канализации, водоснабжения, электросетям.
- Размеры квартиры, которые могут быть больше или меньше указанных в планах и договоре.
Подробное изучение перечисленных вопросов позволит сделать вывод о безопасности новостройки.
При работе в старой постройке эксперт обратит внимание на:
- состояние подъезда, лестниц, фундамента;
- трещины в стенах, полах, потолках;
- признаки неисправности электрооборудования, вентиляции, канализации, отопления.
Во втором случае профессионал будет исследовать степень износа конструкций, просчитывая вероятность пожаров, аварий, разрушения дома.
Основной упор делается на безопасное состояние здания, при этом проводится экспертная оценка грунта, фундамента, несущих конструкций (стен, колонн), элементов крыши, крепление балконов и лестничных маршей.
Все особенности оценки ветхого и аварийного жилья
Определение рыночной стоимости аварийного жилья для получения компенсации – сложная процедура. Она имеет ряд нюансов:
- Недвижимость не должна оцениваться с учётом текущего (аварийного) состояния. В этой ситуации стоимость объекта была сильно и необъективно занижена. За объект оценки принимается аналогичное жильё, которое находится в нормальном состоянии и пригодно для проживания.
- Размер компенсации (выкупная цена) и рыночная стоимость чаше всего не равны. К выкупной стоимости ещё суммируются расходы, с которыми столкнулся собственник аварийного жилья, при:
- Переезде на другую квартиру.
- Аренде транспортных средств.
- Заказе услуг риэлторов.
- Переоформлении правоустанавливающих документов.
- Аренде временной квартиры или дома и др.
Стоимость земельного участка: учитывать ли его при расчёте размера компенсации?
Занижение размера компенсации за аварийное жильё – не единственное, что становится причиной конфликтов между собственниками и местными властями. Владельцы аварийной квартиры хотят получить средства не только за неё, но и за часть земельного участка придомовой территории, которая принадлежит им на правах долевой собственности. Учитывая, что дом не висит в воздухе и неразрывно связан с землёй, на которой построен, требования собственников обоснованы. Этому «противятся» местные органы, так как он заинтересованы в выплате как можно меньшего размера компенсации.
При заказе услуги оценки, необходимо выбирать независимого оценщика, который имеет опыт в расчёте рыночной стоимости аварийного жилья. Опытные специалисты уверены, что земельный участок – это тоже материальная ценность и товар, и было бы нелогичным не учитывать его в финансовых документах и не включать в сумму компенсации. Так, при оценке обычных квартир (не аварийных) стоимость земли, на которой построен многоквартирный дом, включается в рыночную стоимость. Цена на недвижимость в центре города выше, чем точно на такой же объект на окраине. Это связано с тем, что стоимость земли в центральных районах больше, чем на окраине.
Если Вы – собственник аварийного жилья и понимаете, что размер компенсации за него сильно занижен, необходимо заручиться поддержкой профессионалов – независимых оценщиков. Они помогут определить точную рыночную стоимость объекта, с которой и должна совпадать сумма компенсации.
Обращение за оценкой стоимости аварийного жилья в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Где Взять Справку Что Дом не Аварийный
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Как правило, данный документ принимается банком во внимание. Перед тем как обратиться за получением справки, можно самостоятельно проверить информацию о дальнейшей «судьбе» конкретного здания. Сделать это можно на сайте градостроения того или иного города. Если действительно в этом списке нет интересующего вас дома, можно смело идти в организацию, которая занимается выдачей таких справок.
Материнский капитал: пригодность жилья для проживания (читать далее…)
Чаще всего ошибки учета связаны с излишками. Существует так называемая придомовая территория, это минимальная площадь земли: подъезды, подходы, парковки. Но нужно учитывать, что СНИПовские нормы для старых и новых зданий различны. Для старых территория требуется значительней — с учетом необходимых для них сараев и дровяников. Дома современные требуют площадей меньшего размера.
Сбои в расчетах возникают при наличии излишков, которые появляются от придомовой территории. Их допускается приплюсовывать к общей стоимости квартиры (заметим, что в стоимость квартиры входит нормативная площадь), поскольку данные излишки предполагают соответствующую доходность для владельца жилплощади. И в итоге повышают сумму рыночной цены земли в данном районе. Соответственно, при оценке ветхого здания необходимо грамотно определить нормативную, минимальную площадь и выявить излишки. Но они, нужно уточнить, не всегда присутствуют.
Общедолевая собственность
В ГК РФ существует термин «общедолевая собственность». Это земельные участки, расположенные под жилыми домами, и они не подлежат разделу. Их нельзя считать отдельными объектами сделки, у них отсутствует самостоятельная оборотоспособность вне сделки по продажи квартиры. Продали жилплощадь — априори продали долю в общедолевой собственности. Эту долю можно сравнить с лестничной площадкой — она также находится в собственности у каждого владельца жилого помещения.
Зачастую у собственников возникает такой вопрос. Если здание оказалось в зоне квартальной застройки, коммерсант должен расселить жителей, но они, как выяснилось, выделили придомовую территорию, и она стала больше по техпаспорту.
Просить у застройщика компенсацию рыночной стоимости домовладения и компенсации части, которая причитается каждому владельцу по общедолевой собственности, гражданин не вправе. Эта сумма относится ко всему дому, и владельцу жилплощади можно рассчитывать исключительно на рыночную стоимость жилья. Либо — идти договариваться с соседями.
И еще — если у жильцов меньшая, чем нужно по нормативам, придомовая территория, им не полагается никакая компенсация. Сделать в данном случае что-либо сложно, однако известны случаи, когда собственники таких зданий отвоевывали у муниципалитета компенсации выше предполагавшихся до этого. Такое возможно исключительно за счет верного учета: участок земли грамотно и вовремя отведен, отмечен в свидетельстве на право владения.
Перечень документов для признания жилья ветхим и аварийным
Какие документы нужно подготовить (п. 45 постановления № 47):
- заявление;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение (если право на него не зарегистрировано в ЕГРН; если право зарегистрировано в ЕГРН, комиссия запросит документы в Росреестре самостоятельно);
Обратите внимание! В некоторых регионах копии должны быть нотариально заверены. Например, в Москве (см. например, распоряжение префекта ЮАО г. Москвы «Об утверждении Регламента организации работы…» от 23.10.2007 № 01-41-2454).
- заключение об экспертизе многоквартирного дома, проведенное специализированной организацией (если многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции);
- заключение проектно-изыскательской компании по результатам обследования частей ограждающих и несущих конструкций жилого помещения (при необходимости);
- письма с жалобами жильцов на плохие жилищные условия (по желанию).
Заявление на признание жилья аварийным и прилагаемые к нему документы представляются:
- на бумажном носителе лично или по почте с уведомлением о вручении;
- в электронной форме с использованием портала «Госуслуги» или МФЦ.