Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения в бухгалтерском учёте с 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Все нормы права, которые касаются восстановления НДС с недвижимого имущества, сосредоточены в нескольких статьях Налогового кодекса. Согласно пункту 3 статьи 170, налог должен быть восстановлен тогда, когда имущество перестает использоваться в облагаемой НДС деятельности. По недвижимости применяется специальный порядок восстановления, правила которого описаны в пункте 6 статьи 171 и в статье 171.1 НК РФ. Согласно этим правилам, НДС с недвижимости восстанавливается не единовременно, а в особом порядке на протяжении 10 лет.
Надо отметить, что указанные нормы Кодекса действуют с начала 2015 года. Но это не значит, что особый порядок восстановления НДС с недвижимого имущества применяется с этого времени. Ранее аналогичные нормы были прописаны в старой редакции пункта 6 статьи 171 Налогового кодекса. Сегодня эта норма закона содержит положение о принятии к вычету входного НДС, который предъявлен подрядчиками, застройщиками или техническими заказчиками при капстроительстве незавершенных объектов.
Еще одна норма, которая регулирует принятие НДС по недвижимости к вычету — пункт 2 статьи 170 Кодекса. Она гласит, что входной НДС по приобретенному имуществу, в том числе недвижимому, которое применяется в необлагаемой НДС деятельности, вычету не подлежит, а включается в его стоимость.
Бывает, что имущество применяется компанией как в облагаемой, так и в необлагаемой НДС деятельности. В этом случае на основании пункта 4 статьи 170 НК РФ, в отношении суммы входного налога действуют следующие правила:
- она учитывается в стоимости имущества, которое используется для осуществления необлагаемых операций;
- она принимается к вычету по недвижимости, применяемой в облагаемых операциях;
- она принимается к вычету либо включается в стоимость самого имущества в той пропорции, в которой оно участвует в осуществлении облагаемых и необлагаемых операций.
Повышенный налог для нарушителей
В 2022 году в силу вступят новые правила применения повышенной налоговой ставки — до 1,5% в случае выдачи органами госземнадзора предписаний об устранении нарушений обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений:
- в связи с неиспользованием для сельхозпроизводства земельного участка, «принадлежащего физическому лицу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, отнесенного к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельхозиспользования в населенных пунктах» (за исключением земельных участков, указанных в абзацах четвертом и пятом подпункта 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ);
- в связи с использованием не по целевому назначению (неиспользованием по целевому назначению) земельного участка, «принадлежащего физическому лицу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, в случае выявления факта использования такого земельного участка в предпринимательской деятельности».
Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.
Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:
- Документы по сделке оформлены правильно;
- Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
- Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.
К таким налоговым схема относятся:
- Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;
В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.
- Перепродажа через упрощенца;
Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.
- Затратные механизмы снижения прибыли;
В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:
- маркетинговые;
- рекламные;
- юридические;
- посреднические;
- и другие.
- Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;
В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.
- Реорганизация в форме выделения.
В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.
Может ли ООО или другое юридическое лицо купить квартиру
В действующем российском законодательстве нет запрета на приобретение организациями недвижимости. По общему правилу, юридические лица вправе купить квартиру или другой объект для осуществления своей хозяйственной деятельности. Единственное исключение – наличие в уставе компании положение о том, что нельзя покупать недвижимость. Однако это встречается крайне редко.
Приобретение недвижимости юридическим лицом возможно как у других организаций, так и у физических лиц. Это не имеет значения. Главное – причина совершения такой покупки. Как правило, юр. лицо покупает квартиру в следующих целях:
- инвестирование;
- использование в коммерческой деятельности компании.
Плюсы и минусы покупки квартиры организацией
Приобретение жилой недвижимости на юридическое лицо имеет как положительные, так и негативные последствия. Перед принятием решения нужно ознакомиться и изучить все преимущества и недостатки такой сделки. Приобретение жилья юридическим лицом, в том числе покупка квартиры на ООО – плюсы и минусы:
|
Плюсы |
Минусы |
|
Оформление квартиры на юридическое лицо подлежит упрощенному налогообложению (УСН). |
Риск потерять квартиру в случае ликвидации юридического лица, аресте имущества компании и т.д. Если будет инициирована процедура банкротства, недвижимость будет выставлена на торги для выполнения долговых обязательств перед кредиторами. На таких торгах имущество продается в несколько раз ниже рыночной стоимости. |
|
Недопущение потери имущества по причине семейных разногласий, раздела при разводе, исков по задолженностям и т.д. |
Долгий и сложный процесс сбора пакета документов для заключения сделки по сравнению с оформлением ДКП между физическими лицами. |
|
Выгодный и безопасный взаиморасчет по сделке, поскольку оплата регламентирована установленными правилами и оформляется специальной бухгалтерской документацией. |
Высокая налоговая ставка, если недвижимость будет реализована как инвестиция компании. |
|
Учредитель отвечает за объект недвижимости по претензиям кредиторов только согласно личной доле, указанной в уставном капитале организации. |
Если покупка квартиры осуществляется в рассрочку у строительной компании, то право собственности сохраняется за застройщиком до выплаты всех платежей по договору. |
|
Владение недвижимостью помогает пополнить оборотный капитал юридического лица в несколько раз. |
|
|
При оформлении квартиры на компанию кредитная ставка ниже, чем при потребительском кредитовании. Срок такой сделки в среднем варьируется до 15 лет. Также для организаций разрабатывается специальный график оплаты кредита. Такая система позволяет снижать размер налоговых выплат. |
|
|
Если внести платеж более чем 50% от стоимости объекта, то юридическое лицо может оформить рассрочку. Срок такой сделки в среднем до трех лет. Рассрочка позволяет сэкономить на оформлении залога, страховании собственности и оценке недвижимости. |
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Все об оплате НДС при продаже авто юрлицом, и будет ли отмена НДС в 2022
Многие эксперты говорят о том, что отмена двойного НДС на продажу авто будет способствовать развитию дилерской сферы, в частности. Так как система выглядит многообещающе, то перекупщики авто смогут оперировать ими намного проще, выкупая их как в физических, так и в юридических лиц. При этом пропадает необходимость выплаты двойного НДС: сначала за выкуп авто, а позже за реализацию новому покупателю. Это значит, что государственная система по перепродаже авто войдет в стадию развития.
Проект получил название национальной технологической инициативы. Его целью является создание комплекса условий для выведения российских компаний на высший уровень мировых технологических рынков. Интересный факт! Предыдущие действия в рамках кампании касались выпуска беспилотных летательных аппаратов и оптимизации производственных технологий.
Облагаются ли сделки купли-продажи?
Налог на добавленную стоимость уплачивается при купле-продаже недвижимости не всегда. Говоря об НДС, следует понимать, что он исчисляется, а значит, подлежит возмещению, только со сделок, в которых одна или обе стороны являются юридическими лицами. Физлица уплачивают НДФЛ и только в том случае, если реализация помещения проведена в течение первых пяти лет после приобретения имущества в собственность.
Сделки с жилой недвижимостью:
- Облагаются НДС, если реализуется жилой дом, не сданный в эксплуатацию.
- Не подлежат обложению НДС, при продаже завершенных объектов – квартир, комнат, домов, доли в помещении.
При купле-продаже коммерческой недвижимости НДС уплачивается с полученной с продажи суммы.
В РФ размер НДС с 01.01.2019 года равен 20%. В зависимости от ситуации он может исчисляться с прибыли или с выручки.
В какой момент принимать к вычету?
НК РФ предусматривает возможность уменьшения налогооблагаемой базы на установленную по закону сумму налогового вычета. Получить вычет можно лишь при соблюдении ряда правил:
- Приобретенный объект используется для операций, которые облагаются НДС.
- У покупателя на руках имеется счет-фактура от продавца.
- Купленная недвижимость поставлена на бухгалтерский учет организации.
При соблюдении обязательных условий возникает лишь один вопрос, когда можно произвести исчисление. Налоговый вычет по НДС теоретически также применим со дня фактической передачи прав, но мнения разных ведомств по данному вопросу разделились:
- Минфин считает, что принимать НДС к вычету необходимо лишь после того, как объект был поставлен на баланс предприятия, то есть после внесения сведений в ЕГРН.
- Суды придерживаются иной точки зрения и полагают, что прибегнуть к нему можно после того как перечислены денежные средства за имущество.
Последний пункт требований к применению налогового вычета указывает на то, что применить его можно не раньше, чем будет зарегистрировано имущественное право в ЕГРН.
Перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), установлен статьей 149 НК РФ.
Не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).
При применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно при заключении договора купли-продажи с физлицом.
Квартира – согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 16 ЖК РФ относится к жилым помещениям. Таким образом, данная льгота распространяется только на операции по реализации жилых домов или помещений по договорам купли-продажи.
При этом согласно пункту 5 статьи 168 НК РФ счет-фактура оформляется без выделения суммы НДС с проставлением надписи “Без налога (НДС)”. Эти важные уточнения содержатся в письме УФНС РФ по г. Москве от 27.06.2008 № 19-11/60652.
Следовательно, при заключении договора купли-продажи квартиры с физическим лицом указанная операция освобождается от НДС.
Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение
Продавец квартиры — юридическое лицо, покупатель — физическое лицо. Лица не являются взаимозависимыми.
При договоре купли-продажи квартиры какой налог платит продавец, а какой — покупатель? Как это происходит и оформляется?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
У юридического лица (организации) при реализации квартиры физическому лицу возникает обязанность уплаты налога на прибыль.
У физического лица при приобретении квартиры возникает не обязанность по уплате налога, а право на получение имущественного вычета.
Обоснование вывода:
Налогообложение у организации
Налог на добавленную стоимость (НДС)
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом ст. 149 НК РФ установлен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).
Согласно пп. 22 и п. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
При этом, если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).
Обратите внимание, что налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 ст. 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.
Такой отказ или приостановление возможны только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг).
Таким образом, при применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно исключительно при заключении договора купли-продажи. Следовательно, если организация от льготы по реализации квартиры не будет отказываться, то при заключении договора купли-продажи жилого помещения (в рассматриваемой ситуации — квартиры) с физическим лицом указанная операция может быть освобождена от обложения НДС (письма УФНС РФ по г. Москве от 22.02.2007 N 19-11/017221, от 27.06.2008 N 19-11/60652).
Налог на прибыль
В целях налогообложения прибыли доходом от реализации признается выручка от реализации любого имущества, которая определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованное имущество, выраженных в денежной и (или) натуральной формах, за вычетом налогов, предъявленных покупателю (п. 1 ст. 248, п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).
Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.
Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:
- Документы по сделке оформлены правильно;
- Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
- Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.
К таким налоговым схема относятся:
- Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;
В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.
- Перепродажа через упрощенца;
Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.
- Затратные механизмы снижения прибыли;
В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:
- маркетинговые;
- рекламные;
- юридические;
- посреднические;
- и другие.
- Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;
В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.
- Реорганизация в форме выделения.
В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.
Продажа квартиры организацией физическому лицу. Как купить квартиру у юридического лица: тонкости процедуры и практические советы. Чего стоит остерегаться
Согласно НК РФ при продаже квартиры юридическому лицу НДС уплачивать не нужно
Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:
22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;
23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;
Подтверждается позицией Минфина
Официальное Письмо УФНС РФ по г. Москве от 27.06.2008 N 19-11/60652Об исчислении и уплате налога на добавленную стоимость при продаже квартиры
Вопрос: Организация приобрела квартиру в строящемся доме и, зарегистрировав право собственности, продала ее физическому лицу. Должна ли организация исчислить и уплатить НДС по данной хозяйственной операции?
На основании подпункта 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.При применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно при заключении договора купли-продажи.Таким образом, данная льгота распространяется только на операции по реализации жилых домов или помещений по договорам купли-продажи.При этом согласно пункту 5 статьи 168 НК РФ счет-фактура оформляется без выделения суммы НДС с проставлением надписи «Без налога (НДС)».
Заместитель руководителя Управления советник государственной гражданской службы 2-го класса Н.В. Прока
т.е. юридическое лицо обязано только уплатить налог на прибыль налог на прибыль с разницы между ценой приобретения и ценой реализации.
Порядок определения доходов. Классификация доходов
1. К доходам в целях настоящей главы относятся:
1) доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее — доходы от реализации).
Статья 249. Доходы от реализации
1. В целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
2. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей настоящей главы в соответствии со статьей 271 или статьей 273 настоящего Кодекса.
Статья 268. Особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав
1. При реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую в следующем порядке:
1) при реализации амортизируемого имущества — на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 настоящего Кодекса.
В случае, если налогоплательщик реализовал основное средство ранее чем по истечении пяти лет с момента введения его в эксплуатацию лицу, являющемуся взаимозависимым с налогоплательщиком, и в отношении такого основного средства были применены положения абзаца второго пункта 9 статьи 258 настоящего Кодекса, остаточная стоимость при реализации указанного амортизируемого имущества увеличивается на сумму расходов, включенных в состав внереализационных доходов в соответствии с абзацем четвертым пункта 9 статьи 258 настоящего Кодекса;
2) при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) — на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 настоящего Кодекса;
Т.е. с учетом того, что юридическое лицо продет квартиру, за туже стоимость, что и приобретало, никаких налогов платить не нужно.