Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальное согласие супруги на сделку: когда требуется и как оформить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законный брак — это не только штамп в паспорте: вместе с этим супруги получают конкретные права и обязанности. Вообще, согласно Семейному кодексу, брак уже подразумевает, что каждый член семьи принимает решения в общих интересах, а вся недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью.
Инструкция: как оформить согласие супруга на сделку
Так как оформить нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости? Это несложно, и самостоятельно ничего придумывать не нужно: документ оформляется у нотариуса.
Поэтому всё, что нужно — записаться к нотариусу, и об этом лучше позаботиться заранее, чтобы избежать долгих очередей.
С собой потребуется взять:
- паспорта,
- договор на квартиру,
- брачный контракт (если он есть),
- свидетельство о браке,
- документ, подтверждающий дееспособность обратившихся, — но это нужно не всегда.
В каких случаях не требуется согласие
Согласие супругов на продажу недвижимости нужно почти всегда, но в некоторых случаях, при приобретении или отчуждении такой собственности, можно обойтись и без документа:
- при приобретении недвижимости по безвозмездной сделке. Например, по договору дарения или в наследство. В таком случае имущества станет не совместной, а единоличной собственностью наследника или одаряемого;
- при наличии брачного договора, определяющего особый порядок распоряжения имуществом. Например, если в соответствии с ним недвижимость является единоличной собственностью супруга, он может распоряжаться ей как хочет;
- недвижимость приобретается за счет материнского капитала, а также за счет иного сертификата (например, выдаваемого военным). В таких случаях имеются свои особенности, которые нужно учесть.
Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры в 2022 году?
Для начала обратимся к статьям Семейного кодекса, где сказано:
- совместно нажитое имущество в браке является для супругов общим. При разводе оно делится пополам, независимо от уровня дохода, если иные условия не предусмотрены брачным договором (ст. 34 СК РФ);
- по умолчанию считается, что покупка имущества согласована между супругами. Потому не требуется согласия ни устного, ни письменного (ст. 35 СК РФ).Однако, сделка оспорима, если будет доказано, что один из них не согласен или не знал о ней.
Необходимость оформления нотариального согласия супруга на покупку квартиры устанавливается в каждом конкретном случае. Обычно, если сделкой занимается риэлтор, то он рекомендует получить документ, когда второй супруг:
- не принимает участие в любых этапах сделки: осмотре квартиры, обсуждении покупки, подборе документов и т.д.;
- категорически не согласен с приобретением недвижимости.
Особенности согласия на покупку квартиры от супруга
Супруг, не давший свое нотариальное согласие на приобретение квартиры, может инициировать признание сделки недействительной. Процедура проходит обязательно в судебном порядке. Обращение возможно в течение календарного года от даты, когда он узнал или должен был узнать о покупке.
При необходимости получить согласие на покупку недвижимости от супруга следует выполнить следующее:
- Документ принимается только по нотариальной форме с подписью и печатью нотариуса.
- Дающий свое согласие супруг должен явиться в нотариальную контору лично с документом, удостоверяющим личность.
- Дополнительно предоставляются свидетельство о заключении брака и предварительный договор купли-продажи, где содержится информация о приобретаемой квартире. Согласие будет дано только в отношении этой сделки.
- В документе должны содержаться следующие сведения:
- дата и место оформления;
- информация о дающем согласие супруге и супруге, который приобретает квартиру;
- реквизиты свидетельства, подтверждающего регистрацию брака;
- разрешение в отношении действий по приобретению квартиры с указанием характеристик объекта;
- указание, что оба супруга ознакомлены со статьями Семейного кодекса, а также о наличии или отсутствии брачного договора;
- подпись заявителя, производимая в присутствии нотариуса;
- информация о нотариусе, заверившем документ, его подпись и печать.
Услуга по нотариальному заверению документа требуют внесения государственной пошлины — 500 рублей. Дополнительно потребуется оплатить иные действия в соответствии с установленным тарифом (юридические и технические работы). В итоге сумма может достигать 2 000 рублей.
Обычно согласие имеет разовый характер. Оно не ограничено во времени и может действовать до тех пор, пока не будет отозвано.
В случае с продажей жилья согласие второй половины не требуется если:
- Каждый из супругов владеет недвижимостью на праве общей доли или совместной собственности, и сделку заключают оба.
- Имущество было получено человеком до вступления в брак, в порядке дарения, наследования или другим безвозмездным способом.
- Общая недвижимость была передана одному из супругов на условиях двухстороннего добровольного соглашения либо по решению суда о разделе имущества.
- Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
- Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.
Такой же принцип касается и приобретения недвижимости. Если для этого расходуются собственные средства одного из супругов, то согласие второго не требуется. Личными доходами в данной ситуации будут являться полученные до заключения брачно-семейного союза либо признанные таковыми в рамках контракта или решения суда.
Возможные последствия сделки без согласия супруга
При состоянии продавца в браке и не предоставлении документа об одобрении супругом(-ой) сделки продажи, переход права собственности Росреестром регистрируется, даже если паспорт продавца содержит штамп о браке (ст.9 п.3 пп.4 и ст.38. п.5 закона за №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).
Регистратор недвижимых сделок полагается на взаимное согласие супружеской пары в вопросах распоряжения общим имуществом (ст.35 п.2 Семейного кодекса). Однако регистрируя переход права на покупателя в ЕГРН, в него также вносится запись вида «не предъявлено согласие супруга на отчуждение недвижимости».
Запись об отсутствии супружеского согласия по сделке будет отражаться в ЕГРН-выписке, что, безусловно, осложнит последующую продажу или иную форму отчуждения приобретенной покупателем квартиры, т.к. сделку можно оспорить в суде и свести к ничтожной. Т.е. сделка аннулируется, договор расторгается и право собственности возвращается к продавцу, причем его супруг(-га) вправе истребовать выделение своей доли в недвижимости.
Такое право принадлежит супругу, не давшему письменного, нотариально заверенного согласия на продажу недвижимости (ст.35 п.3 Семейного кодекса). И у него будет год на обращение в суд со дня, когда им было узнано о факте сделки (постановление за №27 от 26.06.2018 г. Пленума ВС РФ).
Какие документы нужны для продажи недвижимости в 2021 году?
Постоянное обновление, объединение органов власти и прочих имущественных законов существенно упростило подачу документов на государственную регистрацию перехода права в 2021 году. Подача документов на гос. регистрацию в может осуществляться несколькими путями, которые и определяют основной пакет необходимых документов на сделку.
- МФЦ (многофункциональные центры) Во всех регионах страны работают многофункциональные центры МФЦ и сервисы «Мои документы», где принимают документы на государственную регистрацию права.
- Нотариальная сделка. Подача документов на государственную регистрацию через нотариуса. Единственный способ перехода права для сделки с долевой недвижимостью.
- Электронная регистрация. Проверенный и уже рабочий инструмент, помогающий существенно сократить время на сделку с недвижимостью.
- Отправить документы по почте. Для отправки документов по почте, придется приложить копию паспорта и заверить подлинность подписи на заявлении у нотариуса. (спорный инструмент, но для некоторых регионов РФ является необходимым).
Как оформить согласие супруга?
Если обратиться к практике совершения сделок купли-продажи квартир, то редко продавцы сами спрашивают у покупателя нотариально заверенное согласие супруга.
Однако, когда дело доходит до подачи документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестре, отсутствие нотариально заверенного согласия супруга покупателя может стать причиной отказа в принятии документов. Такая ситуация возникает часто как раз из-за разночтений в законодательстве.
Если вас не устраивает риск подобного исхода, тогда об оформлении документа стоит позаботиться заблаговременно. Более того, вопрос о наличии согласия вам может задать и риелтор. Это не удивительно, так-как заключая с вами договор сотрудник риелторской конторы несет ответственность за результат сделки, поэтому его стремление сразу отсечь возможные риски оспаривания в будущем купли-продажи – вполне понятно.
В оформляемом документе можно указать конкретный объект недвижимости (его адрес, площадь, этаж и т.д.), либо дать общее согласие на приобретение недвижимости. Для оформления не обязательно вдвоем приходить к нотариусу, достаточно присутствия того, кто дает согласие.
С собой в нотариальную контору необходимо взять собственный паспорт и свидетельство о браке. Стоимость процедуры в разных конторах может варьироваться, но в среднем составляет около 1000 руб.
Как правильно оформить согласие и где его сделать
Согласие предоставляется для сделки только в нотариальном виде — согласно п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу нужно направиться к любому нотариусу с оригиналом паспорта, свидетельства о заключении брака и документом на квартиру, в котором есть адрес отчуждаемого объекта недвижимости. Таким документов моет быть свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН. Свидетельства прекратили выдавать с июля 2016 года, на их смену пришли выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). В момент обращения нотариус составит сразу для вас согласие, и оплатите вы за его услугу от 1100 до 2000 рублей.
По закону РФ согласие от вас могут и не требовать, но если его не предоставить, будет ряд неприятностей в будущем. Без согласия на отчуждение вашу сделку зарегистрируют, но супруг, чье согласие не было предоставлено, может через суд признать сделку по отчуждению квартиры недействительной.
При сдаче документов на регистрацию, специалисты МФЦ или Росреестра не имеют право потребовать согласия супруга. Государственный регистратор зарегистрирует вашу сделку, но т.к. сделка без согласия супруга может быть оспорена в суде, на недвижимость будет наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона о регистрации недвижимости).
Такое обременение будет передаваться по всем последующим сделкам с недвижимостью. Новейший собственник квартиры может его снять только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 года N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не изменит для нового собственника — второй супруг в любой момент может оспорить сделку через суд и возвратить квартиру назад.
Мы все советуем и рекомендуем сделать согласие супруга у нотариуса и без будущих проблем оформить сделку. Ни один умный покупатель не будет покупать недвижимость, которая может быть в будущем оспорена в суде. Если ваши покупатели хотят купить квартиру по ипотеке – ни один банк не одобрит им ипотеку под покупку такой недвижимости. Если для оформления сделки нужно будет обратиться к нотариусу – ни один нотариус не удостоверит договор, если нет согласия супруга. Поэтому хорошо подумайте, стоит ли сдавать сделку на регистрацию без согласия супруга, если вы продавец недвижимости. А если вы покупатель квартиры – подумайте, нужны ли вам проблемы в будущем с такими документами!
Оформление сделок с недвижимостью с помощью юриста
Многие люди не знают всех норм и законов, и это нормально, потому что их слишком много и законы в России меняются очень часто. Для этого и существует специальность – юрист. Он знает множеств законов и постоянно изучает их. Помимо законов существует множество постановлений и решений, которые дополняют наши законы. И во всем этом разобраться обычному человеку, не имея юридического образования – невозможно. Поэтому мы и рекомендуем вам обращаться со своими сделками к юристу, чтобы быть уверенным в правильности оформления документов. В обязанности юриста по оформлению сделок с недвижимостью входит:
- проверить наличие всех документов на объект недвижимости;
- установить личности сторон сделки по действующим паспортам;
- посмотреть имеется ли зарегистрированный брак у продавца;
- проверить, чтобы все документы были актуальны на момент совершения сделки и не были просрочены;
- с помощью электронных сервисов просмотр актуальных данных по объекту недвижимости, в том числе наличие или отсутствие ограничений, обременений;
- уточнить есть ли зарегистрированные лица в недвижимости и при наличие зарегистрированных сообщить продавцу о том, что их необходимо выписать до подписания основного договора;
- на сайте судебных приставов проверить, не наложен ли арест на человека участвующего в сделке, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с регистрацией, и не было приостановок в регистрации;
- составление предварительных договоров, основных, соглашений о задатке, расписок и т.д.;
- консультирование сторон по юридическим вопросам;
- если недвижимость покупается по ипотеке, сбор и составление дополнительных документов для банка;
- озвучить сторонам сделки про коммунальные платежи, что к моменту передачи объекта продавец должен погасить все имеющиеся задолженности по коммуналке, передать покупателю квитанции;
- проверить передачу продавцом покупателю всех паспортом на приборы учета, газовое оборудование и т.д.;
- огласить, что к моменту подписания основного договора у сторон не должно быть к друг другу претензий и все необходимые документы, платежки, ключи должны быть готовы к полной передаче;
- сдача документов на государственную регистрацию;
- проверка состояния регистрации документов;
- сопровождение клиента до окончания государственной регистрации.
Какое имущество считается общим
Нужно ли согласие супруга или супруги при покупке квартиры в 2017 году, если для совершения сделки используются личные средства одного из партнеров? В этом случаевзять согласие у второго супруганеобязательно, однако, при возможном разделе имущественных активов придется доказывать происхождение денежных средств (например, личный заем у родственников при условии выплаты долга без использования семейных средств).
Имущественные активы, приобретенные в период брачных отношений, признаютсяобщейсобственностью, за исключением следующих случаев:
- недвижимость приобретена по безвозмездной сделке только одним из партнеров (например, наследование или приватизация),
- соглашение сторон или брачныйконтракт устанавливают режим личной собственности одного из партнеров на объект недвижимости,
- если в период семейных отношений второй супруг без уважительных причин уклонялся от получения доходовлибо тратил общие средства вопреки нуждам семьи.
Все эти обстоятельства предстоит доказывать при возникновении спора о разделе совместных активов, что на практике может представлять определенную сложность. Как правило, такие споры рассматриваетсудпри разводе супругов.
Имущественные активы, принадлежащие на праве личной собственности, правообладательвправепродать без оформления согласия. Такие сделки будутсчитатьсязаконными, а их оспаривание не будет иметь перспективы в судебных органах.
Есть ряд случаев, когда согласие супруг/а(и) необходимо для покупки земельного участка и наоборот – когда вопрос можно решить самостоятельно. В основном, все зависит от наличия или отсутствия брачного договора.
Если согласие супруг/а(и) нужно, то регистратор может принять документы в работу, но приостановить сам процесс, пока не будет предъявлено нотариально заверенное согласие.
Если участок был продан без согласия супруг/а(и), то факт продажи можно оспорить через суд – пока не вышел срок исковой давности.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб? |
Когда нужно согласие супруга на покупку или продажу недвижимости
Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов.
Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником.
Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.
Если с продажей все понятно – нельзя просто так распорядиться нажитым совместно имуществом, то обязательность разрешения при покупке квартиры обусловлена тем, что финансы на сделку тратятся из семейного бюджета. Жена может быть недовольна, что муж так распорядился капиталом, в этом случае она вправе составить исковое заявление.
Ипотечное жилье – тоже совместное имущество. У него статус залогового до погашения кредита. Согласие супруги и на покупку недвижимости в ипотеку, и на реализацию – утвержденное требование.
Исключение при приобретении – когда один супруг заемщик, второй созаемщик. В этой ситуации оба оформляют договор.
Если возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру до завершения расчета по кредиту, дополнительно потребуется разрешение финансового учреждения.
Как и когда лучше получить согласие супруги на отчуждение недвижимости в случае развода
Расставание – довольно болезненная процедура. Поэтому дележ имущества пара часто откладывает на потом. Когда дело доходит до смены собственника, бывший – вспоминает о своих правах. Либо муж (жена) уже живет в другом городе – возникает проблема с получением требуемого документа.
Бывает и так, что на словах супруг не претендует на квартиру, но подписать официальный отказ – не соглашается. Поэтому имущественные вопросы – лучше уладить сразу и сделать это в письменном виде.
Если удалось договориться полюбовно, достаточно посетить нотариуса и оформить официально раздел собственности. Также муж/жена может оформить дарственную на свою часть на второго супруга. Есть материальные претензии – придется обращаться в суд и делить имущество там.
Важно! Семейное законодательство довольно запутано и может не учитывать всех нюансов совместного проживания нескольких человек на одной территории. Во избежание изматывающих судебных тяжб ориентируйтесь на худший сценарий. Берите разрешение у действующего супруга и оформляйте свои претензии на имущество сразу после развода.
Почему требуется заверенное согласие супруга на куплю-продажу недвижимости
Во-первых, заверенное у нотариуса согласие страхует гражданский оборот от поддельных согласий, которые в противном случае наводнили бы нашу жизнь. Если сейчас регистратор способен определить подлинность исполненного согласия на специальном уникальном бланке и, в крайнем случае, запросить нотариуса подтвердить заверенный документ, то в случае с простой письменной формой покупателю останется лишь надеется на порядочность контрагента. Во-вторых, нотариус разъясняет порядок отмены, изменения согласия, разъясняет имущественные права супругов.
В 2013 году государство, стремясь упростить механизм оборота жилья, отменило государственную регистрацию сделки. Вследствие чего, по п3. ст. 35 СК РФ истребовать согласие супруги покупателя на совершаемую сделку в простой письменной форме стало не обязательно. Граждане, приобретающие жилье без участия юриста-нотариуса, пренебрегают получением согласия на покупку супруга, и тем самым создают оспоримые права. По той же 35 ст. п.2 СК РФ супруг вправе оспорить такую покупку и признать сделку не действительной. Казалось бы, зачем оспаривать супругу сделку, которая и ему выгодна? Однако правоотношения между сторонами разнообразны.
Судебная практика изобилует примерами признание сделок не действительными из-за отсутствия согласия на продажу жилья.
Например, супруг может заключить сделку по приобретению жилья в пользу третьего лица. Получать согласие супруга не нужно, а имущества, вместе с тем, у семьи не прибавляется. И все бы ничего, но если третье лицо перепродает имущество дальше? Как будет решаться вопрос последствий признания недействительным последующих в суде сделок — не ясно.
Наиболее часто недобросовестный супруг меняет гражданский паспорт и получает новый экземпляр без отметки о семейном положении на 14 странице. Штамп на соответствующую страницу ставится в загсе в момент регистрации брака, а органы УФМС доступа к базе данных ЗАГС не имеют и, выдавая новый паспорт, штамп о семейном положении не проставляют. Имея на руках паспорт, непорядочный супруг предъявляет его в Росреестр, или иные государственные органы, заявляя, что в браке на момент приобретения жилья он не состоял.
Дополнительную путаницу вносит и Росреестр – гарант законности собственности на жилье. Если лицо, находящееся в браке, приобретает жилье в собственность, а супруга не участвует в сделке, но дает согласие, то она является таким же собственником квартиры, как и супруг. Приобретенным имуществом они владеют пополам. Супруг, приобретая жилье, получает свидетельство о собственности, где в графе правообладатель указан только он. Более того, сам вид права реестр указывает, как частное. Однако по закону, как мы знаем, оно совместное. Для покупателя недвижимости на данный момент это может стать явным затруднением, потому что как он может понять, что у жилья есть еще один владелец – непонятно.
Когда согласие обязательно, а когда нет?
На сегодняшний день большое количество договоров о приобретение недвижимости подписываются непосредственно с компаниями, что сооружают дома. Если полной суммы на приобретение жилья пока нет, покупающей стороне может быть предложено, заключить договор об долевой участи.
И хотя, предусматривается, что один из супругов при распоряжении общими деньгами выступает в согласии другого, для совершения сделки, которая касается наиболее ценных видов собственности, имеющих существенное значение для семьи, закон предусматривает нотариальное удостоверение согласия. В таком случае для сдачи документов в органы регистрации нотариальное согласие является обязательным. О правилах регистрации сделки и договора купли-продажи квартиры в регистрационной палате можно узнать здесь.
Например, квартира приобреталась в браке, деньги были потрачены на покупку и мужа и жены, но они решили оформить жилье только на одного члена семьи. Для того чтобы в будущем продать квартиру, нотариусу или органу регистрации прав необходимо будет предоставить нотариально подписанное соглашение всех членов семьи.
Если во время сделки такое соглашение не предоставить, то у стороны, которая осуществляет покупку квартиры, могут в будущем возникнуть проблемы. На сегодняшний день в законодательство, что регулирует вопросы регистрации недвижимости, были внесены изменения, согласно которым во многих случаях регистратор не обязан требовать нотариальное соглашение.
Например, регистратор не потребует соглашение, если супруги будут уже в разводе. Такие законодательные изменения повышают риски для будущих покупателей приобрести жилье, на которое в дальнейшем может претендовать совершенно посторонний для него человек.
До 03.2013, согласно действующим на то время нормам законодательства, договор купли продажи квартиры в совместной собственности супругов должен был в обязательном порядке регистрироваться в специальном реестре. Но после этой даты, 03.2013 г., регистрации подлежит исключительно право собственности. В результате этого, нормы Законов, которые устанавливали необходимость оформления нотариального разрешения супруга на регистрацию сделки по покупке квартиры, потеряли свою актуальность.
На недвижимость, которая приобретена одним из членов семьи, будет распространено общее право.
С этого следует, что во время расторжения брака все имущество, которая была куплено в годы совместной жизни, будет поделено пополам, между всеми членами семьи, учитывая имущественные права малолетних детей.
Если сделка происходит по доверенности
Бывают обстоятельства, когда человек хочет купить недвижимость, но оформить ее не на себя, а на имя другого человека. Если по каким-либо причинам один член семьи, который желает оформить на себя недвижимость, не в состоянии самостоятельно это сделать, то он может предоставить такую возможность другому члену семьи по доверенности.
К примеру, супруга, получив нотариальное разрешение от имени мужа, имеет право укладывать соглашения, от его имени, и даже приобретать недвижимость. Кроме, оформления сделки, жена имеет право подать все документы в органы регистрации, согласия на покупку квартиры от супруга не потребуется. При этом с юридической стороны владельцем всей недвижимости будет ее муж, несмотря на то, что регистрированием всех бумаг занималась жена. О том, каковы особенности договора купли продажи квартиры по доверенности, читайте тут.
Доверенность должна быть составлена нотариально, в ней должны обязательно быть прописаны все права и обязательства представителя в отношении доверителя. В документе должен быть указан срок, на протяжении которого представитель имеет право покупать недвижимость и представлять доверителя. Если в доверенности не прописан срок, то используется аналогия закона. В таком случае срок доверенности будет составлять не больше одного года, если в документе не будет указана дата его подписания, доверенность будет признана недействительной.
Возможна также ситуация, когда один супруг оформляет доверенность на покупку недвижимости не супругой, а третьей стороной.
К примеру, если он решает воспользоваться услугами риэлторов, юристов, или оформляет разрешение на покупку недвижимости своим родственником. В этом случае для покупки недвижимости нужно ли согласие жены на покупку квартиры? Необходимо нотариальное соглашение от супруги.
Итак, мы рассмотрели в нашей статье нужно ли согласие супруга при продаже квартиры, и увидели если на семейном совете вы решили приобрести недвижимость или совершить другую сделку в отношении существенного имущества, знайте, что подтвердить единогласность вашего решения сможет только нотариально удостоверенное согласие второй половины.