Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое закладная на квартиру при ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важно понимать, что сам факт погашения кредита не приводит к автоматическому снятию обременения. Закладные регистрируются в Росреестре, и именно они снимают обременения, требуя определенные документы. Если банк утратил закладную, а заемщик закрыл долг, то первым делом следует взять справку о полном погашении задолженности. Она докажет, что клиент погасил и потеку и больше ничего не должен банку. Грубо говоря, он уже имеет право на получение всех прав на жилье. Банк обязан выдать данную справку.
Основные причины, по которым банк потерял закладную по ипотеке на квартиру
В большинстве случаев все проблемы, связанные с утратой данной ценной бумаги, вызваны длительным сроком кредитования. За 10-20 лет действия жилищного займа у финансовой организации может случиться всё, что угодно. Чаще всего банк потерял закладную по ипотеке, если:
- проявлена халатность персональным менеджером;
- осуществлялась транспортировка документации из филиала в головной офис или наоборот;
- проводилась процедура переучёта, ревизии, переезда и т.д.;
- была осуществлена передача документа третьим лицам по какой-либо причине (например, при введении процедуры санации, при продаже с целью получения оборотных средств, в результате банкротства и др.).
Как снять обременение без закладной
Потеря закладной не говорит об изменении условий кредитования, и этот документ всегда можно восстановить. Всего возможны три варианта:
- Поиск закладной.
- Восстановление документы и получение дубликата.
- Снятие обременения после совместного заявления банка и заемщика.
В первом случае банк сам находит закладную. Она может быть продана другому кредитору, например, если прежний банк-залогодержатель лишился лицензии. Время и нервов уйдет на это немало, поэтому заемщику лучше официально запросить документ, а в случае, если банк не сможет его найти, запросить дубликат.
Чтo дeлaть пocлe пoгaшeния ипoтeки
Пocлe тoгo, кaк вы пoгacили кpeдит нa нeдвижимocть, зaклaднaя aннyлиpyeтcя, a oбpeмeнeниe c coбcтвeннocти cнимaeтcя. To ecть пocлe пoгaшeния ипoтeки бaнк yжe никaк нe cмoжeт вocпoльзoвaтьcя вaшим имyщecтвoм. Boзвpaт зaклaднoй пocлe oплaты ипoтeки oбычнo пpoиcxoдит в тeчeниe нecкoлькиx днeй, дoпycтимый зaкoнoдaтeльcтвoм cpoк — кaлeндapный мecяц, ecли инoe нe yкaзaнo в кpeдитнoм дoгoвope. Нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют плaтнyю ycлyгy пo ycкopeнию выдaчи зaклaднoй.
Чтoбы cнять oбpeмeнeниe нa нeдвижимocть:
❗ Пoлнocтью выплaчивaeтe кpeдит и бepeтe cпpaвкy o пoлнoм пoгaшeнии oбязaтeльcтв.
❗ Пoдaeтe зaявлeниe o выдaчe зaклaднoй, зaбиpaeтe ee в тeчeниe мecяцa или дpyгoгo cpoкa, yкaзaннoгo в дoгoвope.
❗ Идeтe в Pocpeecтp или MФЦ и пoдaeтe зaклaднyю, cпpaвкy из бaнкa, зaявлeниe o cнятии oбpeмeнeния.
❗ Пoлyчaeтe выпиcкy из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти бeз oбpeмeнeния и aннyлиpoвaннyю зaклaднyю — ee лyчшe coxpaнить.
Чтo бaнк cмoжeт cдeлaть c зaклaднoй
Чacтичнo пpoдaть. B этoм cлyчae бaнк пpoдaeт дpyгoй opгaнизaции oпpeдeлeннyю чacть зaлoгa, и пepeнaпpaвляeт плaтeжи пo ипoтeкe eй в тeчeниe oпpeдeлeннoгo вpeмeни.
Пepeycтyпить пpaвa. Этa cдeлкa cчитaeтcя cдeлкoй кyпли-пpoдaжи. Фaктичecки бaнк пpoдaeт зaклaднyю, a вмecтe c нeй — и ипoтeчный кpeдит. Нoвый влaдeлeц нe мoжeт мeнять ycлoвия paнee зaключeннoгo дoгoвopa, пoэтoмy для вac ничeгo нe пoмeняeтcя.
Oбмeнять. Бaнк тaкжe фaктичecки пpoдaeт зaклaднyю, нo пoлyчaeт в oбмeн нa нee дpyгyю. B этoм cлyчae вы тoжe пpocтo внocитe eжeмecячныe плaтeжи cвoeмy бaнкy или зaлoгoдepжaтeлю нaпpямyю, ecли oн — MФO, физичecкoe, юpидичecкoe лицo или кpeдитный кooпepaтив. Ecли кpeдитop — нe бaнк, oн мoжeт cмeнить pacчeтный cчeт, и тoгдa пpидeтcя плaтить кpeдит чepeз дpyгoй бaнк.
Bыпycтить эмиccиoнныe бyмaги. Этo — cвoeoбpaзнoe paздeлeниe зaклaднoй нa нecкoлькo чacтeй, кoтopыe бaнк пpoдaeт юpидичecким лицaм. B этoм cлyчae ycлoвия дoгoвopa тaкжe нe мeняютcя — вы пpoдoлжaeтe выплaчивaть ипoтeкy, нo eжeмecячный плaтeж бyдeт дeлитьcя нa чacти и yxoдить нecкoльким пoлyчaтeлям.
Любaя cдeлкa c зaклaднoй и измeнeния, внeceнныe в нee впocлeдcтвии cдeлки, дoлжны быть зapeгиcтpиpoвaны в Pocpeecтpe. Нoвыe влaдeльцы зaклaдныx или иx чacтeй нe мoгyт мeнять ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa — любыe дoпoлнeния внocятcя тoлькo двycтopoнним coглaшeниeм, c coглacия плaтeльщикa. A вoт пocлe пoгaшeния зaклaднoй мoгyт вoзникнyть cлoжнocти c ee пoиcкoм. Нo вы вceгдa мoжeтe пoлyчить дyбликaт, чтoбы cнять oбpeмeнeниe.
Что такое закладная по ипотеке?
Когда человек принимает решение купить в ипотеку дом или квартиру, в новостройке или вторичку, в любом случае оформляется закладная. При ипотеке оформление этого документа — не только неизбежность, но и значительная польза (главным образом для кредитора, но немного и для заемщика).
Итак, что такое закладная на квартиру по ипотеке? Так называется бумага, удостоверяющая наличие обременения на недвижимости в пользу банка. Получатель такой бумаги сможет сразу понять:
- Кто владелец недвижимой собственности (заемщик);
- Кто выдал ипотечный кредит и, соответственно, кто является залогодержателем (банк);
- В какую сумму оценена недвижимость, переданная в залог;
- Наконец, бумага закрепляет право банка на собственность в случае неисполнения обязательств по кредитному договору.
Оформляется этот документ в строгом соответствии с законодательством РФ, т.е. Федеральным Законом Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 N 102-ФЗ и правовым актом О банках и банковской деятельности от 02.12.1990 N 395-1.
Особенности ДДУ с ипотекой
Регистрация договора долевого участия с ипотекой имеет свои особенности. Поскольку дольщик приобретает еще не построенный объект, то регистрация договора страхует его от двойной продажи квартиры, дает право на требование неустойки при задержке сдачи квартиры.
При покупке квартиры по ДДУ юристы банка тщательно проверяют документы по новостройке, поскольку квартира будет являться предметом залога.
При регистрации ДДУ потребуются документы от застройщика: договор со всеми приложениями, планами дома и продаваемой квартиры, проектной декларацией и т.д.
Если регистрируется первый ДДУ в доме, то застройщиком предоставляются все документы на дом.
Это разрешительная документация (проектная декларация, разрешение на строительство, документы на земельный участок), план дома, документы (учредительные) самого юридического лица, документы о страховании ответственности самого застройщика и много других документов, в зависимости от особенностей самого застройщика.
Конечно же, необходимо будет предоставить договор долевого участия со всеми имеющимися приложениями, и также кредитный договор в двух экземплярах.
От покупателя могут потребоваться дополнительные документы:
- Если сделка регистрируется через Росреестр, то предоставить два экземпляра кредитного договора;
- Нотариально заверенное согласие на покупку со стороны супруга или супруги;
- Если покупка совершается на ребенка, то свидетельство о его рождении;
- Квитанцию об оплате госпошлины, хоть ее и нет в списке обязательных документов, желательно приложить, поскольку если информация об оплате не дойдет до регистратора, то регистрация производиться не будет.
Следует отметить, что при серьезном нарушении застройщиком условий договора – серьезном затягивании строительства, некачественном проведении работ, договор ДДУ может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.
Государственная регистрация прав и кадастровый учет недвижимости
В случае если среди лиц, обратившихся за совершением юридически значимого действия, одно лицо (несколько лиц) в соответствии с главой 25.3 НК освобождено (освобождены) от уплаты государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты в соответствии с главой 25.3 НК.
При этом оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицом (лицами), не освобожденным (не освобожденными) от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 НК. Государственная пошлина уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в наличной или безналичной форме.
Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в безналичной форме подтверждается платежным поручением с отметкой банка или соответствующего территориального органа Федерального казначейства (иного органа, осуществляющего открытие и ведение счетов), в том числе производящего расчеты в электронной форме, о его исполнении.
Как зарегистрировать закладную?
Владелец закладной может быть зарегистрирована в органе Росреестра. Эта процедура предусмотрена ст. 16 закона «Об ипотеке», при этом она не является обязательной для кредитора-залогодержателя. Тем не менее такая регистрация даёт последнему дополнительные возможности в части урегулирования отношений с залогодателем (заёмщиком) и распоряжения этой ценной бумагой.
Регистрацию владельца закладной можно провести как одновременно с регистрацией права заёмщика на вновь приобретённую квартиру и договора ипотеки, так и после неё, в зависимости от того, в какой момент была оформлена и представлена ценная бумага в регистрирующий орган.
Последний делает на документе запись, вносит сведения в реестр прав и возвращает владельцу.
Чтo бaнк cмoжeт cдeлaть c зaклaднoй?
- Чacтичнo пpoдaть. B этoм cлyчae бaнк пpoдaeт дpyгoй opгaнизaции oпpeдeлeннyю чacть зaлoгa, и пepeнaпpaвляeт плaтeжи пo ипoтeкe eй в тeчeниe oпpeдeлeннoгo вpeмeни.
- Пepeycтyпить пpaвa. Этa cдeлкa cчитaeтcя cдeлкoй кyпли-пpoдaжи. Фaктичecки бaнк пpoдaeт зaклaднyю, a вмecтe c нeй — и ипoтeчный кpeдит. Hoвый влaдeлeц нe мoжeт мeнять ycлoвия paнee зaключeннoгo дoгoвopa, пoэтoмy для вac ничeгo нe пoмeняeтcя.
- Oбмeнять. Бaнк тaкжe фaктичecки пpoдaeт зaклaднyю, нo пoлyчaeт в oбмeн нa нee дpyгyю. B этoм cлyчae вы тoжe пpocтo внocитe eжeмecячныe плaтeжи cвoeмy бaнкy или зaлoгoдepжaтeлю нaпpямyю, ecли oн — MФO, физичecкoe, юpидичecкoe лицo или кpeдитный кooпepaтив. Ecли кpeдитop — нe бaнк, oн мoжeт cмeнить pacчeтный cчeт, и тoгдa пpидeтcя плaтить кpeдит чepeз дpyгoй бaнк.
- Выпycтить эмиccиoнныe бyмaги. Этo — cвoeoбpaзнoe paздeлeниe зaклaднoй нa нecкoлькo чacтeй, кoтopыe бaнк пpoдaeт юpидичecким лицaм. B этoм cлyчae ycлoвия дoгoвopa тaкжe нe мeняютcя — вы пpoдoлжaeтe выплaчивaть ипoтeкy, нo eжeмecячный плaтeж бyдeт дeлитьcя нa чacти и yxoдить нecкoльким пoлyчaтeлям.
Что такое закладная на квартиру
Закладная – это ценная бумага, позволяющая банку компенсировать собственные убытки путем продажи залога, если клиент окажется неплатежеспособным.
Если заемщик игнорирует обязательства, то ипотечная недвижимость будет реализована на базе кредитного договора. Однако наличие закладной заметно упрощает систему возмещения. Ценная бумага может использоваться для оборота, переуступки прав, перепродажи квартиры другому субъекту (банку) или для обмена с доплатой финансовых средств.
Закладная для банка по ипотеке снижает ставку по кредиту. Также документ помогает в защите прав потребителя, если ипотечный договор был поврежден или утерян.
Клиенту нужно с осторожностью относиться к оформлению документа. Закладная имеет большую силу, чем кредитное соглашение – если спор доходит до суда, то инстанция в первую очередь исходит из ее условий.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке: образец Сбербанка
Перечень данных, которые должны быть отражены в закладной, а также общий порядок ее оформления указаны в главе 3 закона об ипотеке. Однако каждая банковская организация вправе устанавливать собственную форму данного документа с различным цветом бланка и порядком пунктов. Уточнить информацию можно в отделении или на официальном сайте банковской организации.
[offerIp]
Обязательные пункты залогового документа, установленные законодательно, следующие:
- Наименование и идентификационный номер. В качестве наименования указывается «Закладная»; номер, как правило, отражается в шапке документа.
- Сведения о залогодержателе (банковской организации). Должны быть указаны: название, адрес, по которому зарегистрировано юридическое лицо, номер лицензии, ИНН, КПП.
- Сведения о залогодателе (заемщике). Для физических лиц необходимо указание фамилии, имени и отчества, данных паспорта гражданина РФ, адреса регистрации, СНИЛС. Юридические лица указывают наименование полностью, адрес регистрации юридического лица, КПП, ИНН. Если залогодателем является не заемщик, а другое лицо, необходимо указать его данные. Однако такие ситуации встречаются достаточно редко.
- Информация о договоре ипотеки. Необходимо отразить дату заключения и номер договора, сумму займа, процентную ставку, величину ежемесячного взноса, график внесения платежей, Для займов в зарубежной валюте также потребуется указать обменный курс, что обеспечит установление правильной суммы долга и процентной ставки. Этот пункт один из самых важных, поскольку при нарушении условий ипотечного соглашения банковская организация вправе изъять залоговое имущество. Поэтому проверяйте правильность его заполнения максимально внимательно.
- Информация о залоговом имуществе: адрес расположения, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
- Цена по итогам оценки, а также цена, установленная независимым экспертом.
- Сведения о других обременениях на недвижимость: аренда, арест и так далее. Также указывается и факт отсутствия обременений.
- Подписи и печати. Ставится печать банковской организации, подписи сторон и дата подписания документа. Заемщик, являющийся юридическим лицом, также должен поставить печать.
Поскольку залоговый документ может быть передан другим финансовым организациям, на бланке, как правило, отводится место для информации о его передаче.
Как получить закладную на квартиру по ипотеке пошагово
Разберем пошаговую инструкцию, как сделать закладную на квартиру при ипотеке.
Шаг 1. Обращаемся в банковское учреждение.
Как правило, подписание закладной происходит одновременно с заключением договора ипотеки на квартиру. Документ заполняется работником банковской организации, от заемщика требуется лишь поставить подпись. Пакет документов, необходимых для составления закладной, такой же, как и для заключения ипотечного договора. Поэтому заранее уточните, что именно вам понадобится, поскольку в каждом банке есть определенные нюансы, касающиеся перечня документов.
Вероятнее всего, вам понадобятся:
- Паспорт гражданина РФ, который заключает договор ипотеки. Обычно требованием банковской организации является наличие у заемщика постоянной регистрации. Допускается регистрация в приобретаемой квартире.
- Документ, подтверждающий наличие оснований права собственности, к примеру акт приема-передачи или договор купли-продажи квартиры.
- Свидетельство о праве собственности на квартиру либо выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Необходимы для подтверждения наличия права собственности на приобретаемую квартиру.
- Отчет о проведении оценки рыночной стоимости квартиры. Оценивать может независимый оценщик или непосредственно банковская организация. Данная процедура необходима для подтверждения рыночной стоимости квартиры. Отчет об оценке обойдется примерно в 2500–5000 рублей.
- Страховка залогового имущества. Она необходима для обеспечения гарантий полного возврата заемных средств при утрате залогового имущества, к примеру, в результате пожара. Также страховая компания возмещает банковской организации средства в случае потери заемщиком имущества в результате воздействия факторов, на которые он не может повлиять.
В закладной на квартиру по ипотеке отражаются сведения из всех вышеуказанных документов. На весь процесс заполнения обычно требуется не более 30 минут. Сотрудник банковской организации оформляет документ, после чего заемщик его подписывает и регистрирует.
Обратите внимание, что перечень необходимой документации может различаться в каждом отдельно взятом случае и зависит от условий выбранной вами банковской организации, а также действующих в вашем регионе законодательных актов.
Шаг 2. Оплачиваем госпошлину.
Регистрация права собственности на недвижимое имущество является платной услугой. Обычно одновременно с данной процедурой проводится и регистрация закладной. Чтобы сэкономить время на повторном посещении Росреестра, лучше оплатить госпошлину заранее. Величину государственной пошлины за регистрацию права собственности на недвижимое имущество устанавливает Налоговый кодекс РФ. Она зависит от того, кто является собственником:
- физическим лицам установлена сумма в 2 тыс. руб.;
- юридическим лицам – 220 тыс. руб.
Оплата государственной пошлины принимается в кассе Росреестра, в любой банковской организации или терминале самообслуживания. Для подтверждения оплаты обязательно необходимо иметь при себе квитанцию. В противном случае при сдаче документов на регистрацию последует отказ.
В некоторых случаях закладная может быть зарегистрирована бесплатно. К примеру, если при оформлении ипотечного кредита на новую недвижимость вы предоставляете в виде залогового имущества старую квартиру. Также не нужно оплачивать госпошлину при оформлении закладной на квартиру, которая уже находится в вашей собственности, то есть новое имущество не приобретается.
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
В отсутствие закладной банк тоже может перепродать ипотечный долг, просто это будет не так удобно для кредитной организации. «Займодавец (банк) может уступить право требования (продать долг) вне зависимости от того, имеется закладная или нет. Возможность такой уступки долга напрямую предусмотрена нормами Гражданского кодекса и Законом об ипотеке», — говорит Артем Комсюков.
«Оформление или не оформление закладной никак не влияет на возможность банка перепродать ипотечный долг. Просто в каждом из этих двух случаев это будет выглядеть по-разному, — разъясняет Илья Бахилин. — Если закладной нет, то банк вправе уступить права по договору об ипотеке, заключив сделку цессии. При этом для заключения цессии в пользу лица, не являющегося банком, это должно быть оговорено в договоре ипотеки. Если же есть закладная, то, как уже говорилось, на ней делается передаточная надпись (индоссамент). Ни в том, ни в другом случае согласие заемщика не требуется».
Илья Бахилин, юрист:
— Для заемщика разницы между ипотекой с закладной или без нее нет, за исключением следующих моментов.
Во-первых, закладные часто используются для рефинансирования, то есть заемщик может оказаться должен выплачивать кредит не в том банке, в котором он взял средства. Банк может путем так называемого индоссамента (передаточной надписи) в любой момент совершить передачу прав требования на ипотеку другой кредитной организации. Считается, что в так гораздо удобнее выдавать закладную, которая свободно обращается на фондовом рынке.
Во-вторых, выдача закладной важна для банков, так как позволяет им решить проблему нехватки средств. Банк заинтересован в том, чтобы заемщики не отказывались от ипотеки. Многие банки, которые предоставляют возможность выбора, устанавливают льготные условия при ипотеке с использованием закладной.
В-третьих, отсутствие закладной в целом упрощает процесс оформления ипотеки, убирая лишние бюрократические процедуры, необходимые для регистрации закладной. Раньше была проблема с тем, что закладные часто терялись, но сейчас вопрос частично решен в связи с введением электронных закладных.
Это упрощает и процесс регистрации права собственности и снятия обременения при погашении ипотеки. Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, то после возврата займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. А заемщик уже сам снимает обременение через МФЦ. Если же кредит был выдан без оформления закладной, то банк должен сам подать заявление в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке без участия заемщика.