Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема-передачи квартиры при аренде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Составление описи является обязательной частью передаточного акта. Она нужна для того, чтобы собственник мог быть спокоен за сохранность своего имущества и чтобы после завершения аренды у сторон не осталось разногласий. Например, если арендатор повредит предмет из описи, то обязан будет возместить убытки. Либо, если арендатор покупал в квартиру мебель, а собственник по ошибке подумал, что она была тут при заселении, стороны могут обратиться к описи.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Порядок подписания передаточного акта
Подписи сторон ставятся только после того, как жилое помещение было полностью передано арендатору и у сторон не осталось претензий друг к другу по части сделки. Что это значит?
- Арендатор получил полный доступ к квартире, а именно — ему были выданы все ключи (не только от входной двери, но и от внутренних дверей, а также от подъезда, предбанника, запасного хода и шлагбаума).
- Стороны подписали договор аренды и взяли друг перед другом обязательства, которые начинают выполняться с момента передачи квартиры внаем.
- Наниматель осмотрел квартиру и убедился, что в описи приведены все находящиеся в квартире предметы быта и мебель, а само помещение находится в пригодном для жизни состоянии.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами
Существует несколько вариантов заключения такого договора:
- С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
- С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
- Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.
Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:
- Перед подписанием стоит проверить:
- удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
- все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
- если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.
- Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
- Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.
Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.
Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:
- Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
- Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
- Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
- Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
- Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.
Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.
Образец договора аренды от R.TIGER
Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.
Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.
Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.
Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.
Приложение к договору аренды квартиры: опись имущества
Если в квартире присутствует техника, мебель и прочие вещи, необходимо составить приложение к договору аренды квартиры — опись имущества. Она может быть составлена в обычном письменном виде либо с использованием специального бланка. В данном документе, который иногда включают в состав самого договора аренды, также должны быть отражены паспортные данные арендатора и арендодателя, подписи и расшифровка подписей обеих сторон или представителей сторон. В некоторых случаях в качестве посредника может выступать третье лицо – агент. В этом случае требуется наличие и его подписи.
Во время составления описи владелец недвижимости вправе вносить в документ все, что он считает нужным. Арендатор также может вносить изменения в момент составления описи на свое усмотрение.
Предлагаем скачать в качестве образца договор аренды квартиры, бланк с описью имущества.
Как провести осмотр квартиры?
Осмотрите квартиру внимательно, чтобы потом не оказалось, что вас что-то не устраивает.
Хозяин имеет право вписать всё вещи, которые посчитает нужным, а будущий жилец может вносить дополнения. Описывается наличие всех дефектов и царапин, техника проверяется на работоспособность.
Осматриваем квартиру:
- Имеющееся в квартире имущество. Например: ковёр настенный, красного цвета, размер 3×2, имеет серое пятно продолговатой формы в нижнем левом углу. Царапины на мебели, расшатанные стулья, сломанная ручка межкомнатной двери – всё это должно вноситься в опись.
- Бытовую технику и электронику. Обязательно вписывается модель, год выпуска, серийный номер устройства. К примеру: телевизор «Samsung», диагональ 42 дюйма, год выпуска 2014, серийный номер FD4357891, при включении неисправностей не обнаружено, электрический чайник «Tefal», без серийного номера, выявленный дефект – при закипании нет автоматического выключения.
- Розетки и выключатели. В случае выявления неисправностей, вписываются в опись. Пример: розетка в гостиной, возле двери, при включении в сеть мобильного телефона, зарядка не начинается.
- Сантехническое оборудование. Смотрим, как работают краны, системы слива, обращаем внимание на возможные протечки.
- На кухне проверяем плиту. Если она газовая, зажигаются все конфорки, если электрическая, работоспособность проверяется по загоранию лампочек индикации на самой плите. Таким же образом проверяется духовка.
- Посуду, прочие мелкие предметы. Указывается наличие сколов, трещин, вмятин и т.д.
- Приборы учёта. Внимательно осматриваются газовые, водяные и электросчётчики на предмет наличия и исправности пломб. Переписываются показания. Арендатору не будет лишним посмотреть квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и убедиться в отсутствии долгов.
Если вы хотите узнать, что сдача квартиры посуточно — это выгодный бизнес, то советуем вам прочитать эту статью.
Если претензии не удается закрыть?
Рекомендуем вам всегда включать опись в список обязательных документов при аренде квартиры, и тогда с большой вероятностью удастся избежать финансовых проблем.
Если же обеим сторонам не удается договориться, есть смысл обратиться к третьей стороне — риэлтору, который помогал совершить сделку. Современная практика показывает, что крупные риэлтерские компании помогают своим клиентам в решении спорных ситуаций, предлагает целые пакеты программ постарендного обслуживания.
К сожалению, далеко не во всех случаях аренды квартир составляется опись имущества. В некоторых случаях самого процесса приема и передачи вообще не происходит, из-за чего в последствии страдает обе стороны. Рекомендуем вам всегда включать опись в список обязательных документов при аренде квартиры, и тогда с большой вероятностью удастся избежать финансовых проблем.
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
Как правильно заключить договор аренды квартиры
Перед тем, как оформить соглашение на бумаге, предварительно нужно обо всем договориться с владельцем жилья. Что это означает? Вначале нужно проверить, действительно ли хозяин является ее владельцем: попросите предъявить оригинал свидетельства о собственности, именно оригинал, поскольку копию легко подделать. Если собственность оформлена сразу на несколько человек, то нелишним будет их согласие: если кто-то не одобряет сдачу квартиры, то он легко может оспорить договор и выселить вас из жилого помещения. И тогда уплаченные заранее деньги могут безвозвратно пропасть, что, конечно, вас не будет устраивать.
И потом, если вы намерены снять всю квартиру для своей семьи, то внезапный приход хозяина в ненужный момент может испортить все ваши планы, и чтобы этого не случилось, об этом следует отдельно оговорить в договоре.
Или может возникнуть такая распространенная ситуация: вы оплатили проживание на 6 месяцев, и вдруг приходит хозяин и просит вас съехать из квартиры, якобы у него возникли непредвиденные обстоятельства и жилье стало нужным ему самому. И опять, чтобы не остаться на улице, все условия проживания и окончания договорных отношений обязательно прописывают.
Когда может быть признан недействительным?
Договор сдачи квартиры квартирантам признается недействительным в нескольких случаях. Это возможно, если:
- Арендодатель не имел права сдавать квартиру, так как не входит в число ее собственников. Такое правило касается и родственников законного владельца квартиры;
- Недвижимость стала предметом в судебном разбирательстве;
- Квартира в залоге у банка;
- Наймодатель сдал квартиру на основании доверенности, у которой истек срок действия.
Собственник квартиры вправе расторгнуть соглашение, если:
- Квартира является аварийной;
- Арендатор нарушает нормы и правила проживания в многоквартирном доме;
- Квартиросъемщик не внес оплату вовремя;
- Съемщик испортил имущество.
Когда какие-то условия нарушаются, съемщик получает устное предупреждение. Затем владелец обозначает сроки выселения, а потом он обращается в суд. По сделка может быть названа ничтожной, либо оспоримой. Дело в том, что оспоримая сделка обычно нарушает права и интересы лица, которое ее оспаривает, она была оформлена без получения согласия совладельца.
Ничтожность сделки доказывается при нарушении законодательства, а именно:
- договор подписан по принуждению;
- правовой акт не был соблюден;
- бумагу подписало недееспособное лицо, либо гражданин, которому не исполнилось 14 лет.
Сделку можно оспорить в судебном порядке.
Какая документация нужна, чтобы снять жилье, и как проверять бумаги?
Если человек нашел наиболее подходящее, по его мнению, жилье, ему в обязательном порядке необходимо удостовериться в том, что соответствующий объект действительно принадлежит определенному человеку. Для этого нанимателю необходимо проверить следующие документы:
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- документ, являющийся основанием приобретения соответствующего права (например, договор покупки-продажи, документ, подтверждающий приватизацию);
- паспорт собственника;
- оплаченные счета за коммунальные услуги.
Стоит заметить, что все они должны быть представлены в оригинале. Копии, даже цветные, ни в коем случае не признаются. Такой подход объясняется тем, что современные технические возможности позволяют легко подделать документы.
Во всех указанных документах в обязательном порядке должен быть указан один человек, что подтверждает его право собственности.
Что же касается наймодателей, они в обязательном порядке должны проверить следующие документы:
- паспорт;
- рекомендации от владельцев предыдущих квартир, которые сдавались в аренду (в последние годы подобный вариант получает все большее распространение);
- справку с места работы – не является обязательной, но поможет составить представление о том, насколько платежеспособным является человек.
Использование паспортных данных помогает найти информацию относительно того, значится ли данная личность в реестре должников, какова его кредитная история (например, выполняет ли он все изначально взятые обязанности).
Если у сторон не возникает каких-либо взаимных упреков по отношению друг к другу, необходимо заключить договор аренды. В нем обязательно прописываются паспортные данные обеих сторон, их права и обязанности. Если кто-то не хочет заключать соответствующий договор, это является сигналом о не слишком честных намерениях.
Правильное и подробное перечисление всей техники и предметов мебели, гарантирует защищенность обеих сторон. Образец описи имущества при аренде квартиры должен содержать следующие пункты:
- все предметы мебели;
- бытовые приборы (состояние, срок работы и т. д.);
- произведения искусства и антикварные вещи;
- сантехника;
- приборы для освещения: люстры, разнообразные светильники;
- счетчики;
- предметы посуды, текстиль во всех комнатах. Если владелец намерен оставить постельное белье, то следует указать его количественный состав. Одновременно с этим собственник может запретить использовать белье, полотенца или другие личные предметы, оставленные в арендуемом помещении.
При составлении списка обязательно указывается состояние вещей. Делаются пометки, если в работе техники или мебели есть определенные нюансы – например, заедают окна при открытии в режиме «проветривание», бывают проблемы в работе слива для воды и т. п. Такие подробности необходимы, чтобы в будущем любые поломки не были записаны на счет арендатора с требованием о возмещении ущерба.
Договор аренды квартиры
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 ЖК РФ). Квартира должна отвечать противопожарным, санитарным, градостроительным и техническим требованиям.
Договор аренды квартиры, как и договор найма жилого помещения, является договором имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. При выборе между этими двумя типами договоров, следует обратить внимание на субъектный состав сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
При описи мебели нужно указывать их точный размер, цвет, а также замеченные на них дефекты — пятна, царапины, отломанные ручки, сорванные петли на двери шкафа, качающиеся стулья и другое.
При указании параметров бытовой техники, нужно вписывать не только модель, но также серийный номер и по возможности год изготовления. Последнее выполняется для того, чтобы новый жилец не смог произвести замену имеющихся приборов на подходящие под описание, но более старые, или с большей степенью износа.
Проверяется работоспособность техники.
При проверке розеток указывается, работает ли она, нет ли замыканий или искрения при подключении прибора.
Аналогичным образом исследуются выключатели — сколько клавиш, работают ли они, есть ли подсветка.
Все краны и смесители в ванне и на кухне проверяются на исправность, отсутствие протечек, вибраций. Указывается, насколько хорошо уходит вода в канализацию — сразу, с задержкой и т. д.
При проверке кухонных приборов в описи указывается, работает ли газовый запорный кран, все ли конфорки зажигаются на плите, включается ли духовка. Если плита электрическая, то проверка выполняется путем включения индикации на самой технике.
Обязательно указывается наличие счетчиков на свет, воду, газ, где они расположены, целостность пломб, по возможности их серийные номера.
В отдельной графе указываются текущие показания, которые подписываются обеими сторонами.
Сколько экземпляров описи необходимо? Опись составляется в двух экземплярах — по одному для арендодателя и нанимателя. Однако если договор заключается при посредничестве риелтора, тогда для него также печатается еще один, третий документ. Соответственно, его данные указываются в шапке описи и подписывают ее также три человека.