Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Схема выглядит так. Владелец и будущий арендатор заключают договор аренды квартиры, в котором обязательно прописывается право выкупа жилья. По этому договору арендатор вносит как арендные платежи, так и выкупную стоимость – по частям. Выкупная стоимость квартиры, порядок внесения выкупных платежей и прочие детали тоже указываются в договоре. Когда арендатор полностью выплачивает цену за квартиру, заключается договор купли-продажи, и арендатор становится собственником.
Что такое аренда квартиры с последующим выкупом
Если в процессе аренды одна из сторон передумала и сделка купли-продажи отменяется, владелец обязан вернуть арендатору все уже выплаченные за квартиру деньги (разумеется, без учёта арендных платежей).
По сути эта схема – разновидность покупки жилья в рассрочку, но с дополнительной нагрузкой в виде арендной платы. Она может рассматриваться как альтернатива ипотеке, где покупатель помимо выкупной стоимости также выплачивает проценты.
Договор аренды квартиры с физлицом с последующим выкупом
Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.
Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:
- Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
- Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.
Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.
Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.
Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.
- Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.
- Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
- Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?
- Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?
Как заключить договор между физическими лицами
Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.
Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.
Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.
Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).
Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:
- истечением срока аренды;
- внесением арендодателю выкупного платежа.
Главной особенностью договора является то, что он сочетает в себе элементы обычной аренды и сделки купли-продажи. Порядок оформления состоит из двух действий: составление договора и регистрация жилья в собственность по окончанию выплат.
Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:
- Арендное соглашение;
- Договор о продаже.
Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.
Структура документа должна включать:
- Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
- Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
- Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
- Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
- Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
- Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
- Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
- Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
- Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
- Страховые случаи.
Правила оформления перехода прав собственности
Как уже говорилось выше, права собственности переходят от старого владельца к новому сразу после окончания срока аренды квартиры, прописанного в договоре. С этого момента покупатель становится полноправным хозяином имущества и ему необходимо зарегистрировать в государственных органах права собственности на жилое помещение.
Если покупатель выплатил всю сумму раньше указанного срока, то в момент внесения последнего платежа он становится единственным собственником жилплощади и получает на руки все документы на квартиру от бывшего владельца.
Процедура регистрации начинается с того, что собственнику надо обратиться в жилищную инспекцию с договором об аренде недвижимости с правом последующего выкупа. Он имеет такую же юридическую силу, как и договор купли-продажи. Кроме этого владельцу нужно представить свой паспорт и все документы на квартиру.
Среди множества вариантов получения права собственности на квартиру (ипотека, рассрочка и т.д.) аренда с последующим выкупом наименее распространена, поскольку четкого регулирования процесса нет в законодательстве.
Тем не менее, в ряде случаев граждане прибегают к подобному способу по причине его привлекательности для обеих сторон.
Арендатору сделка выгодна по следующим причинам:
- Возможность заселения в квартиру после подписания соответствующего договора.
- Отсутствие посредника в лице банка (как при ипотечном займе), следовательно, нет начисления процентов, необходимости сбора справок и оплаты страховки.
- При расторжении договора аренды с правом выкупа наниматель теряет только сумму, уплаченную владельцу жилья в качестве арендной платы.
Собственник квадратных метров соглашается на подобный способ реализации:
- Когда квартиру длительное время не удается продать по причине имеющихся недостатков (отсутствие ремонта, неблагоустроенный район и т.д.).
- Для получения стабильного ежемесячного дохода в виде платы квартиросъёмщика за проживание.
Плюсы и минусы сделки
Как и у любой другой гражданско-правовой сделки, у аренды с выкупом есть 2 стороны – наниматель и наймодатель. Для каждой стороны присущи свои достоинства и недостатки.
Преимущества сделки для наймодателя (собственника недвижимости или арендодателя):
- сумма сделки несколько завышена;
- переход и переоформление права происходит только после того, как оппонент выплатит всю оговоренную сумму.
К недостаткам для этой стороны относится:
- риск упущенной выгоды всегда велик, потому что за длительный период сотрудничества инфляция может быть непредсказуемой. Значительный подъём арендной платы не всегда уместен;
- арендатор может использовать предмет сделки не по назначению, что может привести к ухудшению его состояния.
Положительные стороны для нанимателя / арендатора:
- он может пользоваться помещением по назначению до полной его покупки;
- есть возможность не привлекать кредитные средства для полного выкупа недвижимости;
- у него есть право отказаться от сделки в любой момент. Но вложенные средства ему не будут возвращены.
Отрицательные моменты для этой стороны:
- пока не будут произведены все платежи, собственник помещения не меняется. У владельца есть право распоряжаться по своему усмотрению. Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;
- у собственника также есть право прекратить договорные отношения без возврата уплаченных ранее средств;
- если владелец умрёт раньше, чем произойдёт выкуп, объект сделки станет наследуемым имуществом. Договариваться о продолжении сотрудничества придётся с преемниками.
Прежде чем заключать сделку, нужно реально оценит все плюсы и минусы.
Как составить договор
Договор аренды с правом выкупа недвижимости сочетает в себе стандартный договор аренды, а также соглашение купли-продажи.
В тексте документа указываются следующие сведения:
- город, дата составления;
- информация о сторонах: ФИО без сокращений или наименование юридического лица, паспортные данные, адрес регистрации, действующие номера телефонов, другие контактные данные;
- подробное описание объекта недвижимости: технические характеристики (площадь, количество комнат и т. д.), адрес нахождения, реквизиты правоустанавливающей документации;
- указание на сумму денежных средств, которую перечислит покупатель (для оценки объекта можно воспользоваться помощью независимого оценщика);
- порядок оформления выплаты: периодичность платежей (каждый год, полгода, месяц), сумма, срок окончательных расчетов;
- дата регистрации перехода права собственности – или по усмотрению сторон, или при последнем денежном переводе от покупателя;
- положения о плате за аренду: размер платы, порядок оплаты услуг ЖКХ, права и обязанности сторон;
- учет инфляции стоимости недвижимости и ее аренды;
- ответственность сторон: необходимо указать, что если продавец откажется в дальнейшем регистрировать права собственности, то ему придется вернуть покупателю всю перечисленную им сумму;
- порядок расторжения договора;
- порядок решения форс-мажорных обстоятельств (например, если продавец или покупатель скончается);
- страховка;
- подписи и реквизиты сторон.
Договор должен содержать максимум информации о проводимой сделке – это убережет участников соглашения от спорных ситуаций, разбирательств и финансовых потерь.
Аренда жилья с последующим выкупом – иной взгляд на покупку жилья
Хотя такие сделки и заключаются крайне редко, они не исключаются в принципе. Многие продавцы квартир, а также потенциальные покупатели просто не знают о таком виде сделок. А те, кто осведомлен о такой возможности, обеспокоен большими рисками. Во-первых, в силу нераспространенности такого соглашения, практикой не выработаны никакие устойчивые правила делового оборота по таким сделкам. Во-вторых, немаловажным моментом становится цена недвижимости, которая со временем может изменятся, и на момент окончания выплат быть намного больше, нежели сумма, закрепленная в договоре. Отсюда вытекают явные недостатки сделки как для продавца, так и для покупателя.
Гораздо чаще на практике применяется покупка квартиры в рассрочку. При такой сделке покупатели также сразу заселяются в квартиру. Срок рассрочки не превышает 3 лет, так как ежемесячный платеж существенно выше, чем платеж за аренду. Для продавца такой вариант наиболее удобен во-первых, из-за его быстроты, во-вторых, из-за отсутствия серьезных рисков, которые существуют в вышеизложенном варианте. По своей же сути такие правоотношения хоть и похожи, но регулируются различными правовыми нормами. В любом случае, принятие решения о том или ином виде сделки должно осуществляться двумя сторонами. Покупатель и продавец выбирают такую сделку, которая будет удобна именно им.
Зачем нужно продавцу сдавать и продавать квартиру одновременно
Любой продавец заинтересован получить всю сумму сразу за продаваемую квартиру, но что делать, если квартира неликвидная и не пользуется спросом. Как и с любым неликвидным товаром, приходится изворачиваться, чтобы на него нашелся покупатель, а это значит, что нужно:
- Систематически снижать цену.
- Придумывать уловки за завлечения покупателей, в том числе и предоставлять преференции.
К примеру, я наткнулся на объявление о продаже квартиры в старом доме, который в перспективе будет признан аварийным. Рядом проходит железная дорога, а само жилье расположено на первом этаже дома. Кроме указанного, я нашел еще несколько негативных моментов:
- далеко от остановок общественного транспорта;
- район с повышенной криминальной обстановкой;
- отсутствие крупных магазинов;
- старые коммуникации.
Аренда с правом последующего выкупа нежилых помещений: особенности
Правовые особенности оформления нежилых помещений. Это возможность прекращения арендной платы сразу же после выплаты всей стоимости имущества. Обычно это происходит после внесения последнего взноса и не позднее регистрации нового собственника.
Оплата после оформления права собственности происходит по предварительной договоренности сторон. Хотя это правило не распространяется на муниципальную или государственную собственность, объекты, арендуемые средним или малым бизнесом.
Во время действия договора арендатор не имеет право вносить изменения в характеристики объекта без разрешения собственника и использовать ее не по назначению. Поскольку это может привести к разрыву соглашения.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом
При аренде квартир с правом выкупа должен составляется специальный договор. От других подобных документов он отличается тем, что в нем должны быть прописаны, как условия аренды, так и условия купли-продажи.
Для каждой из сторон намного выгодней чтобы сделку контролировали опытные юристы, тогда удастся избежать ошибок или обмана.
В самом договоре в обязательно порядке должны быть указанны условия выкупа. В договоре должны быть прописаны условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора:
- После завершения срока аренды (обычно она бывает от одного до трех лет).
- До того как кончился срок аренды при внесении жильцами всей стоимости квартиры.
- В третьем варианте совмещены два предыдущих. Квартира переходит после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
В тексте договора обязательно должна быть указанна цена. Ведь часта стоимость отличается от общей суммы платежей от аренды. Помимо этого указывается порядок выплат. Также указывается размер помесячных платежей.
Проще говоря, договор аренды с правом выкупа квартиры сочетают в себе основные черты договора купли-продажи и договора аренды.