Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС напомнил правила приватизации муниципальных квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для собственников имеет значение только наличие официального решения администрации. Если бумага имеется – то жилье считается аварийным. Если нет, то и статус еще жилью не присвоен, а значит, его можно приватизировать. Такие помещения можно условно называть ветхими, хотя официально понятия «ветхости» в законе нет.
Требования закона к процедуре
Можно ли приватизировать аварийное жилье? Статья 4 закона «О приватизации…» содержит прямой запрет передачи в собственность граждан жилых помещений, расположенных в аварийных зданиях.
Если жилое здание официально признано аварийным, приватизировать в нём квартиру нельзя даже через суд.
Как приватизировать ветхое жилье? В связи с отсутствием в законе понятия ветхого жилья приватизация его возможна. С чего начать? Приватизация в этом случае проводится в обычном порядке.
Подача заявления в администрацию, в собственности которой находится жильё. Основанием для приватизации является договор соцнайма, на основе которого наниматели вселились в квартиру.
Какие дома относят к аварийным
Дом является аварийным, если проживание граждан в нем опасно для их жизни и здоровья. Обычно износ его превышает 90%.
Такое здание полностью исчерпало период эксплуатации и разваливается. На это указывает изношенность основных конструкций (фундаментов, внешних и внутренних стен и перекрытий), обваливающиеся потолки, просевшие и проваливающиеся полы и т.д.
Подлежащим реконструкции и ремонту (ветхим) или сносу (аварийным) жилье признается межведомственной комиссией, создаваемой органами муниципальной власти, на основании техэкспертизы и осмотра помещений специалистами. В комиссию включают представителя от жильцов без права решающего голоса.
Техническую экспертизу жилья на аварийность производят по распоряжению муниципалитета (по внешним признакам) или по требованию жильцов, если внутренние конструкций здания рушатся.
Основания для этих действий содержит Положение, утвержденное Правительством РФ (№47/ПП от 28.01.2006 г. (ред. 28.02.2018 г.)). Жилой дом или иное жилое строение, признанное аварийным, должно быть снесено, а участок земли изъят муниципалитетом или государством (ЖК РФ ст. 32, п. 10,11). На это требуется определенное время, за которое физлица, занимающие жилье по договорам соцнайма, могут попытаться приватизировать его, изменив статус дома в суде.
Учитывая, что правом приватизации можно воспользоваться только раз, целесообразно грамотно его реализовать.
Иногда не имеет смысла тратить деньги на повторную экспертизу и приватизировать аварийное жилье, если оно не ценно по иным причинам (например, особо ликвидная территория, красивый ландшафт, инфраструктура и т.д.).
Если помещение в аварийном доме используется жильцом по договору соцнайма, ему обязаны при сносе дома предоставить такую же по площади квартиру в том же населенном пункте. Жилье для переселения должно соответствовать требованиям закона (быть благоустроенным). Шансы переселиться в новостройку очень малы, но при сносе дома квартиру предоставят во вторичном жилом фонде, который находится в лучшем состоянии.
Плюс отказа оформления аварийного жилья в собственность нанимателя в том, что техническое состояние другого дома и квартиры в нем будет лучше. Приватизировав такую квартиру, ее, при необходимости, легче и проще продать, обменять, чем аварийную.
Важные моменты и нюансы
Вместо того, чтобы требовать снять запрет на приватизацию ветхого жилья, можно попробовать заставит муниципалитет переселить жильцов в другую квартиру и более новом и прочном доме. В данном случае можно упирать на тот факт, что раз в приватизации отказывают, значит проблема действительно серьезная, а раз это так – предоставляйте новое жилье. На практике подобные требования срабатывают редко, но небольшой шанс есть.
Также следует учитывать, что суд может отказать в рассмотрении дела если:
- Не была оплачена госпошлина.
- Не предоставлены все необходимые документы либо они подделаны (что автоматически предполагает уголовную ответственность).
- Основание для отказа в приватизации абсолютно законно и не требует никакого рассмотрения (например, нет согласия всех жильцов или отказа от участия в процедуре).
Несмотря на тот факт, что большинство подобных дел достаточно стандартны, нередко возникают нюансы и особенности, из-за которых требуется индивидуальное рассмотрение. Рекомендуется особо выделять такие моменты и подтверждать их документально.
Можно ли приватизировать аварийное жилье, квартиру в аварийном доме?
Закон прямо запрещает приватизировать аварийное жилье, в каком бы состоянии оно ни находилось. Следовательно, если власти признают дом аварийным, муниципальные квартиры не подлежат переводу в собственность частных лиц. Но что, если здание не аварийное, а ветхое?
Сразу оговоримся, что «аварийное» и «ветхое» жилье – это не одно и то же понятие, а разные состояния многоквартирного сооружения.
Аварийное жилье – объект, признанный непригодным для проживания ввиду нарушения несущих конструкций более чем на 70%; не подлежит капитальному ремонту, а сразу или с течением времени сносится
Ветхое жилье – объект, изношенность которого составляет 65-70%, а сам дом не представляет опасности для проживания людей (МКД 2-04.2004). Хотя в законе об этом прямо ничего не сказано, приватизировать такие объекты можно – на свой страх и риск. Разумеется, с обязательством самостоятельного ремонта в квартире.
На заметку! Определения понятию «ветхое жилье» в законодательстве не предусмотрено. Приватизация таких объектов сложилась на основе жизненных ситуаций.
Как оформить приватизацию?
Для начала следует разобраться с понятиями ветхого и аварийного жилья, потому что на них действуют различные законы. Этот вопрос разъясняет статья 32 Жилищного Кодекса РФ.
Аварийным считается дом, который по акту специальной комиссии определен подлежащим сносу или полной реконструкции. Такое строение опасно и непригодно для проживания, в любой момент грозит обрушением. Если соответствующего документа нет, жилье не считается ветхим. В этом случае приватизация будет проходить так же, как приватизация обычной жилплощади.
Ветхое жилье – то, которое подверглось износу более чем на 70%, в то время как аварийное – более чем на 90%. По закону N 1541-1 от 04.07.1991 (ред. от 20.12.2017) «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация квартир в аварийных строениях запрещена.
Если жильцы хотят стать владельцами такого жилья, то необходимо:
- В судебном порядке снять с дома статус аварийного. Это возможно в том случае, если администрация признала дом аварийным, не ставя в известность жильцов.
- После положительного решения суда принять участие в программе приватизации. Для нее требуются собрать такие документы:
- документы, удостоверяющие личность всех прописанных граждан, в том числе детей;
- договор социального найма;
- ордер на право вселения в жилье;
- выписка ЖЭУ об отсутствии на счету задолженности по коммунальным услугам;
- справка о том, что граждане не участвовали прежде в приватизации жилого объекта на безвозмездной основе;
- справка об отсутствии у граждан в собственности иного жилья либо отсутствуют права на получение такового;
- выписка из ЕГРП;
- заявление.
- После сбора всех указанных бумаг необходимо обратиться в жилищный отдел местной администрации.
- В течение не более чем двух месяцев с даты обращения проводится проверка оформления и соответствия закону пакета документов.
- При одобрении процедура приватизации проводится путем оформления договора о передачи недвижимости между жилищным отделом администрации и жильцами. Подписать договор должны все лица, участвующие в приватизации жилья.
- Далее следует обратиться в Росреестр для государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Жильцы, занимающие квартиру по этому договору, составляют заявление в муниципалитет. После чего проводится оценка состояния жилья:
- состояние технических систем;
- санитарно-гигиенические нормы;
- соответствие стандартам пожарной безопасности;
- санитарно-эпидемиологические требования;
- возможность предоставления коммунальных услуг.
Заявление дополняется пакетом документов. Сюда могут входить результаты экспертизы пожарной службы, но в обязательном перечне следующие бумаги:
- письменное заявление жильцов дома;
- копии документов, подтверждающих законное проживание в квартире;
- заключение межведомственной комиссии.
Отказ в деприватизации аварийного жилья
Подача заявления на деприватизацию аварийного жилья – отнюдь не гарантия успеха.
Орган местного самоуправления может отказать в процедуре. Разумеется, с указанием причины такого отказа:
- Включение дома в список аварийных объектов города (распространенная).
- Отсутствие согласия одного или нескольких собственников жилья.
- Нарушение формы согласия (в данном случае – нотариальная).
- Жильцы провели неузаконенную перепланировку, например – объединили ванную и туалет, оборудовали кладовую, перегородки и т.д.
- Один из совладельцев – несовершеннолетний до 14 лет. Сложность в том, что ООП не дадут согласия на лишение ребенка жилой площади. Приватизированная квартира гораздо выгоднее, чем социальное жилье. Отсюда 99% запрет на деприватизацию с участием детей.
- Имеются долги по квартплате перед УК или ТСЖ.
- Перераспределение долей в квартире, например – вселение третьих лиц в результате наследования доли умершего участника приватизации.
Откажут и в случае нехватки документов. Прежде чем подавать заявку, нужно зайти на сайт администрации города и посмотреть на перечень документов для деприватизации. Иногда список вывешивают на стенде в отделении ДГИ и МФЦ «Мои документы».
Итак, деприватизация аварийного жилья не запрещена законом. Жильцы-собственники имеют полное право вернуть квартиру в аварийном доме. Получателем будет орган местного самоуправления. Порядок действий не отличается от того, какой присущ обычной деприватизации. Заявителям нужно объединить усилия. Если кто-то из них не захочет передать жилье в городскую собственность – сделка не состоится.
Приватизация легче ее обратному аналогу – деприватизации. Зачастую жильцам попросту отказывают в возврате квартиры. Особенно если жилая площадь в аварийном доме. Разбираться во всех тонкостях в одиночку непросто. Ситуацию накаляет факт того, что дом скоро снесут. Ведь при расселении аварийных объектов жильцов переселят в новые квартиры. Но что, если это не выгодно жильцам? Юристы нашего сайта подскажут верное решение. Обращайтесь за помощью в любой сложной ситуации, не оставляйте проблему на потом – ситуация может ухудшится. Очень часто без юриста не обойтись, мы предлагаем бесплатную консультацию.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!
Признание квартиры непригодной для проживания
Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл. 38. Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
Старое, ветхое жилье подлежит приватизации. Аварийные дома подлежат капремонту и сносу – их приватизировать запрещено. Но так ли все однозначно в жизненных реалиях?
Судебная практика знает немало примеров, когда граждане поспешили с приватизацией. Воспользовавшись своим правом на бесплатное оформление жилья, они перевели в собственность ветхие и даже аварийные квартиры. Впоследствии здания были признаны непригодными для проживания. Разумеется, администрация поступила неподобающим образом. Люди должны были знать, какое жилье они собираются приватизировать?
Если доказать факт запоздалого уведомления об аварийности дома, можно добиться аннулирования приватизации. Жильцы смогут вернуть квартиру государству, а сами сохранят попытку. Ее можно будет использовать для приватизации пригодной жилплощади с учетом всех нормативов по СанПиНу.
Тематический Федеральный закон № 1541-1 от 4 июля 1991 г. содержит нормативы процесса приватизации. В нем отмечены следующие важные нюансы:
- право получения бесплатного жилья предоставляется в РФ бесплатно только один раз;
- несовершеннолетние дети сохраняют его при переселении вместе с родителями;
- владельцами недвижимости могут стать все лица, оформившие постоянную прописку в квартире;
- приватизация аварийного жилья запрещена;
- переселение выполняется в такую же или большую по площади квартиру;
- в качестве альтернативы собственнику может быть предложена денежная компенсация.
Общим определением аварийности являются критическое состояние силового каркаса по причине:
- естественного износа;
- техногенной или природной катастрофы.
Аналогичным образом оценивают риски при расположении объекта в зоне затопления или других потенциально опасных местах. Решающий фактор – признание объекта непригодным для жилья. По этой причине для расселения может быть подготовлен дом, который находится слишком близко к высоковольтной линии электропередач или в местности с радиоактивным заражением.
Заключение о присвоении соответствующего статуса делает специальная комиссия. Ее создают муниципальные власти по правилам, определенным в ПП № 47 от 28 января 2006 г. В этом документе перечислены признаки непригодности для жилья.
Независимо от позиции региональных властей, ответ федеральных законов о том, можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме, однозначный – это невозможно после принятия официального решения об аварийности. До принятия такого решения жилье можно приватизировать.
В теории все звучит максимально просто: комиссия признала дом аварийным – квартиры в нем приватизировать нельзя, жилье ветхое – проблем с приватизацией возникнуть не должно. В жизни все намного сложнее и каждая конкретная ситуация рассматривается судом индивидуально.
В судебной практике было много примеров, когда, поторопившись, граждане решались на оформление в собственность ветхих и даже аварийных квартир, тем самым использовав свою единственную возможность на приватизацию. Спустя некоторое время теперь уже собственники квадратных метров узнавали, что дом, в котором они проживают, давно признан аварийным и подлежит расселению.
Введенные в замешательство действиями властей граждане, которые своевременно не были предупреждены об аварийности дома, могут через суд осуществить расприватизацию и осуществить возврат жилья государству, сохранив за собой возможность принять участие в бесплатной приватизации в будущем, когда подвернется вариант получше, например, после расселения.
Пример. Семья Поповых проживала в однокомнатной квартире многоквартирного дома на основании договора социального найма. Состояние МКД было очень неудовлетворительным, но власти никаких действий по исправлению ситуации не предпринимали. Устав ждать улучшения жилищных условий Поповы решили приватизировать хотя бы эту квартиру и обратились в местную администрацию с соответствующим заявлением. Переоформление было успешно завершено, но спустя полгода Поповы узнали о том, что дом уже на протяжении четырех лет является аварийным. Возмутившись этим фактом, молодая пара обратилась в суд с просьбой о признании приватизации недействительной, по причине того, что власти своевременно не оповестили их о присвоении дому «аварийного» статуса. Заслушав аргументы сторон, суд удовлетворил исковые требования в полном объеме, сделка была признана недействительной. Аварийное жилье вернулось городу, а с Поповыми был вновь заключен договор социального найма.
На решение суда могут повлиять многие факторы, поэтому прежде чем затевать тяжбу, необходимо трезво оценить ситуацию. В некоторых случаях в суд подавать бессмысленно, например, если:
- никаких документальных доказательств совершенного нарушения у вас нет;
- после приватизации в квартире была проведена неузаконенная перепланировка;
- жилье продали третьим лицам.
Если ваш дом признан аварийным, но вы все же желаете по тем или иным причинам приватизировать свою квартиру, то обратитесь к юристам нашего сайта. Они смогут бесплатно оказать консультативную помощь.
Приватизационный процесс
Приватизация — это законодательно урегулирована процедура по переходу собственности от государства к непосредственному пользователю недвижимостью. Жилье передается безвозмездно, получатель платит только за регистрационные услуги и за работы по изготовлению технической документации. Использовать такую привилегию можно раз в жизни, хотя несовершеннолетние вправе обратиться относительно собственной жилплощади дважды — до и после 18 лет.
Приватизированное имущество считается обычной собственностью лица, которое он вправе продать, подарить, завещать или заложить в банке. Однако жилая недвижимость при ее переводе из муниципального фонда в частные руки регистрируется на всех прописанных по адресу. При этом сожители уполномочены передать свое право на квадратные метры другому зарегистрированном жильцов.
Важно! В ст. 4 закона РФ №1541-1 указанный перечень объектов, не подлежащих приватизации. Среди запрещенных позиций — и помещения в аварийных зданиях. Относительно ветхого жилья никаких ограничений не установлено.
Аварийное здание не подходит для проживания. Жители таких объектов должны выселиться, а государство обязано предоставить им другое жилище или выплатить компенсацию. Статус «аварийности» присваивается официально. Данный вопрос регулируется ЖК РФ, а также специальным Положением, утвержденным Постановлением Правительства №47 от 28.02.2006.
Критерии непригодности определяются нормативно. Обращение о присвоении статуса несоответствия подают владельцы или наниматели. На расселение могут претендовать субъекты, дом которых:
- потерпел полный или частичный износ, последствия которого невозможно ликвидировать;
- находится на территории, что не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям;
- потерял коммуникационное обеспечение;
- пострадал в результате наводнения, пожара или землетрясения.
Четкое законодательное определение ветхого помещения отсутствует. На практике такой считается недвижимость со степенью износа от 65% до 70%. Проживающие в ветхих постройках не наделены особыми преимуществами, которые дают право на помощь из государственных фондов.
Порядок действий после удовлетворения заявления
Если суд решит удовлетворить прошение гражданина, то дом снова будет считаться пригодным для проживания и передачи в частную собственность. Процесс перехода собственности при таких обстоятельствах не предусматривает никаких отличий от общего порядка. Сначала нужно получить согласие всех прописанных сожителей. Если кто-то из зарегистрированных не намерен становиться законным владельцем, он должен оформить отказ с указанием лица, в пользу которого передается его часть.
Следующий шаг — это сбор необходимых документов. В список включены паспорта, свидетельства о рождении для несовершеннолетних, договор социального найма или ордер на вселение, технический и кадастровый паспорта, согласие или отказ других сособственников.
Если местная администрация не возражает против отчуждения квартиры, заключается приватизационный договор. Этот документ выступает правоустанавливающим актом, подтверждающим возникновение у лица права собственности. Соглашение изготавливается в нескольких экземплярах, по одному для каждой заинтересованной стороны. Заключительный этап — это регистрация сделки в Росреестре. За такую услугу необходимо уплатить госпошлину. С момента внесения данных в реестр лицо считается полноправным владельцем.
Иной взгляд на проблему
Впрочем, иногда нет смысла устраивать повторную экспертизу и приватизировать именно это помещение, если оно не имеет для вас некоей особой ценности само по себе. Причина этого в том, что в случае, если дом готовится под снос, а вы проживаете в нём в неприватизированной квартире, вам обязаны предоставить новое жильё. Согласно статье 55 ЖК РФ новое жильё должно обладать той же площадью, что и предыдущее, находиться в пределах текущего населённого пункта, а также соответствовать установленным требованиям. Однако шанс того, что вы получите квартиру в только что построенном доме, чрезвычайно мал. Скорее всего, вам будет предоставлена квартира с вторичного рынка жилья. Кому-то это может не понравиться, но следует проявлять разумность: подобная замена жилья — не то же самое, что программа по улучшению жилищных условий.
Стоит упомянуть один важный момент — при обмене жилья, если вы жили в отдельной квартире, вам точно предоставят квартиру, а не переселят в комнату, расположенную в коммунальной квартире. Подобное условие, как и сохранение метража жилого помещения, является одним из основных пунктов подобного обмена.
Несомненным плюсом отказа от приватизации аварийного жилья является тот простой факт, что новая квартира будет в гораздо лучшем состоянии, как и весь остальной дом. В этом случае после приватизации такое жильё будет гораздо проще продать или обменять, если возникнет такая необходимость. По вполне понятным причинам люди предпочитают покупать или совершать обмен квартирами, которые не находятся в доме, который может быть в любой момент признан аварийным и расселён.
Особы, которые хотят разобраться в вопросе, что такое аварийное жилье, сталкиваются с проблемой, что на законодательном уровне нет на данный счет конкретного определения. Однако на практике сложилась традиция относить к аварийному жилье, в котором 50% жилых помещений и составляющих каркаса настолько деформированы, что проживать в нем дальше просто опасно для жизни.
Кроме понятия «аварийное жилье» используется понятие «ветхое жилье». Эти понятия не являются равнозначными. Их основным отличием является тот факт, что законодательно закреплена невозможность приватизации аварийной недвижимости. Что касается ветхого жилья, то нет прямого запрета на его приватизацию.
В тот период, когда приватизация только началась, многие люди допустили ошибку, когда начали подавать для приватизации аварийных и ветхих жилищ, поскольку боялись вообще остаться без крыши над головой. Нужно ли приватизировать такое жилье и как выглядит процедура приватизации? В каком случае можно обращаться в судебную инстанцию для защиты своих прав и какие документы при этом следует подавать?
Особенности приватизации ветхого и аварийного фонда
Согласно ФЗ №1541 не допускается приватизация жилья, имеющего статус аварийного. При этом следует учитывать, что аварийное и ветхое жилье — это разные правовые понятия. Аварийной признается недвижимость, которая непригодна для проживания и несет опасность для жильцов. Официальное заключение выдается жилищной комиссией, что позволяет гражданам встать на жилищную очередь в муниципалитете.
В случае несогласия с выводами жилищной комиссии, жильцы должны в судебном порядке пройти процедуру оспаривания статуса своей жилплощади. Если суд примет во внимание доводы заявителей, то статус снимается и квартиру можно приватизировать на общих основаниях. Следует учесть, что признание одной квартиры из дома аварийной обычно приводит к вынесению решения об аварийности всего объекта, и наоборот.
Ветхим признается площадь, если эксплуатационный износ составляет 70% и более. Такое жилье можно приватизировать, учитывая определенные особенности. Все зарегистрированные граждане должны дать согласие на приватизацию или заверить нотариально отказ в пользу других проживающих. Отказавшийся гражданин будет иметь право пожизненного проживания на уже приватизированной площади. В случае проводимых сделок с недвижимостью, такое лицо может оспорить договор на любом этапе заключения сделки.
Если жители ветхого жилья отказываются от предложенной приватизации, то они имеют право пожизненного проживания. В случае смерти ответственного квартиросъемщика зарегистрированные жильцы не выселяются из муниципального жилья. Чтобы стать законным наследником, необходимо быть прописанным на площади.