Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое бессрочный договор аренды?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предоставляя сторонам договора аренды право заключить его на неопределенный срок, закон предусмотрел и право каждой из сторон расторгнуть его. Одностороннее расторжение возможно при условии письменного уведомления второй стороны о желании завершить договорные правоотношения за 3 месяца (п. 2 ст. 610 Кодекса).
Расторжение бессрочного договора аренды
При этом отказ от этого права, а равно установление штрафных санкций за пользование имуществом признается незаконным и способным лишить временный характер арендных отношений его существенной составляющей — права собственника имущества вернуть его себе для дальнейшего распоряжения (постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16).
***
Итак, законом предусмотрена возможность срочной и бессрочной аренды недвижимости и ее составляющих — жилых и нежилых помещений. Сторонам представлется право самостоятельно выбрать тот или иной вид аренды, учитывая в том числе требования о госрегистрации.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества,иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Расторжение бессрочного договора аренды
Одним из основных отличий от срочных соглашений, которые имеют определенный период действия, является более простая процедура прекращения действия деловых отношений. Порядок ее проведения согласно ГК РФ таков:
- Оформление (в письменном виде) официального уведомления о желании разорвать бессрочный договор. По существующим нормам закона такая процедура именно при аренде на неопределенное время может инициироваться не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты прекращения отношений. Меньший временной отрезок между уведомлением и прекращением действия возможен лишь при нарушении одной контрагентом каких-либо прописанных условий соглашения;
- Направление письма на адрес регистрации физ. лица, гражданина или юридической организации;
- Уведомление налоговой службы о необходимости разрыва и дате, на которую соглашение теряет свою юридическую силу;
- Передача здания, квартиры от арендатора владельцу. В подобном случае для исключения взаимных претензий лучше составить акт приема-передачи, аналогичный документу, который оформлялся при приеме объекта недвижимости в пользование. Арендодатель должен внимательно осмотреть все помещение, его конструктивные элементы, предметы мебели.
При наличии оргтехники или оборудования обычно проверяется их работоспособность. После осуществления такой передачи владелец может заметить скрытые дефекты, не увиденные им сразу. Доказать вину арендатора и возложить на него обязанность восстановления, проведения ремонта или возмещения ущерба можно будет только в судебном порядке; - Если в процессе подписания договора бессрочной аренды приборы учета были оформлены на съемщика помещения, в таком случае владелец либо переоформляет на себя, либо, если планирует снова сдавать объект, уже на нового арендатора.
Итак, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, имеет много схожих принципов и моментов со срочными договорами.
Регистрации не подлежат договоры аренды жилья (или нежилого помещения), заключенные на срок до одного года (как правило, срок их действия составляет 11 месяцев). Государственная регистрация договора аренды на неопределенный срок также не осуществляется несмотря на то, что фактически период действия документа может превышать один год. Это можно понять, ознакомившись с положением п. 2 ст. 651 ГК РФ, где указывается информация о том, что государственная регистрация касается срочных договоров, срок действия которых составляет более одного года. Также это подтверждается арбитражной практикой, в частности Постановлением ФАС г. Москвы по делу № КГ-А40/6418-00, Постановлением ФАС СЗО по делу № А26-394/2007 и других актов.
Не требуется не только регистрация договора аренды, заключенного на неопределенный срок, но и возобновленного документа. Основанием этого служит п. 2 ст. 621 ГК РФ. К другим документам, которые подтверждают данное положение, относится информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59.
На практике изучить договор аренды на неопределенный срок, образец, представленный ниже, поможет лучше всего.
Аренда нежилой недвижимости
К объектам нежилой недвижимости относятся:
- здания и производственные помещения, предназначенные для ведения бизнеса;
- объекты недвижимости и различное имущество, которое может использоваться для ведения хозяйственной деятельности.
Для заключения договора аренды предварительно стороны должны провести тщательную проверку правоспособности партнера. Арендодатель должен проверить регистрацию компании арендатора и полномочия лица выступающего от имени компании арендатора. Арендатор – осуществить проверку права собственности на имущество арендодателя.
Сдаваемая недвижимость в обязательном порядке должна быть оформлена с помощью договора с указанием всех основных положений в отношении эксплуатации, ремонта, оплаты, причин расторжения правого соглашения.
По действующему законодательству (Гражданский кодекс РФ ст. 609) при заключении договора должны быть отражены основные положения:
- Договор должен быть заключен в письменном виде при любой продолжительности его действия (одна из сторон является юридическим лицом).
- После оформления договора при необходимости должна производиться обязательная регистрация.
- При заключении договора аренды, в котором предусматривается дальнейший переход объекта недвижимости в собственность арендатора, должна, соблюдаться форма с указанием положений договора купли-продажи.
В законодательном акте № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. оговариваются все основные пункты регистрации договора аренды в госорганах.
Договор может быть заключен между сторонами без указания срока его действия в следующих случаях:
- арендатор и арендодатель не смогли согласовать сроки действия договора;
- обе стороны заинтересованы в договоре, действующем длительный период времени.
Для расторжения заключенного договора в случае утраты необходимости в использовании помещения, одна из сторон должна предупредить своего партнера по соглашению за 3 месяца до даты расторжения. В договоре также могут быть указаны другие сроки расторжения соглашения.
Договор аренды между юридическими лицами может заключаться на срок до 5 лет с дальнейшим переоформлением в письменном виде.
При заключении договора необходимо указать характеристики недвижимого имущества с указанием юридического адреса. Передача помещений и имущества должны осуществляться с оформлением приемо-сдаточного акта, в котором указываются:
- Перечень всего имущества с указанием процента износа.
- Исходные данные передаваемого имущества (год постройки, мощности систе5м энергоснабжения, водоснабжения, канализации, отопления)
- Размер арендной платы с указанием периодов оплаты.
- Порядок проведения, выплаты по капитальному, текущему ремонту. Устранение аварийных ситуаций в арендуемых помещениях, порядок возмещения затрат.
- Перечень коммунальных услуг и порядок оплаты.
Срок аренды и срок действия договора: в чем разница?
Ст.610 ГК РФ не делает различий между сроком аренды вещей и сроком действия договора аренды. Однако эти понятия не тождественны.
- Сроком аренды является временной период, в течение которого субъект, арендующий вещь, вправе ею пользоваться.
- Срок действия договора аренды (в частности, нежилого помещения) – это временной период, в течение которого действуют условия контракта, арендатор/арендодатель исполняют перечень своих обязательств.
Срок договора аренды нежилого помещения: образец 2019 года
Договор аренды подразумевает сделку, при которой собственник (арендодатель) обязуется передать пользователю (арендатору) на определенный период имущество за плату, а арендатор обязуется платить за пользование им. Как и при любом ином договоре, важным условием в этом случае является его предмет.
Именно от него зависят юридические следствия, в том числе и срок договора аренды. На неопределенный срок или определенный заключается договор – это другое существенное условие любого договора. Сторонам очень важно определиться с периодом действия.
Но, помимо этого, существуют законодательные нормы, согласно которым период не всегда соответствует их воли.
Прежде чем приступить к изучению сроков, стоит разобраться в понятиях, которые обыватели часто путают. Речь идет об аренде и найме. Главное отличие заключается в том, что договор найма принимается в отношении физического лица, в то время как договор аренды – в отношении юридического лица. К другим существенным отличиям относятся следующие:
- Объект. Если для найма таковым может являться исключительно жилое помещение, то при аренде – это офис, площадки для производства и торговли, а также склады.
- Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, в то время как при договоре найма это – наймодатель и наниматель. Соответствующие термины обязательно указываются в договоре.
- При возникновении конфликтных ситуаций по договору найма попытаться их урегулировать можно через риелторское агентство. Если же речь идет о договоре аренды, то чаще всего обращаются за помощью к частным юристам.
- Срок договора. Если аренда может быть оформлена на любой период, то наем – только на срок, не превышающий пять лет. Таким образом, если в договоре найма не указан срок, то по умолчанию предельный период его действия составляет пять лет.
- Правоотношения по договору аренды регулируются на основании гл. 34 ГК РФ, а в отношении договора найма действует гл. 35 ГК РФ.
- При возникновении задолженности с юридического лица ее взыскать проще, так как у последних, как правило, имеется имущество, а также денежные средства на расчетном счете. Если же граждане ограничены в платежеспособности, например, при отсутствии работы, то сделать это будет труднее.
Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ГОУ ВПО «Саратовский государственный университет им. Н.Г. Чернышевского», юрисконсульт ООО «Пересвет-Регион-Саратов-Строй» (группа компаний «Пересвет Групп»).
В современной предпринимательской практике аренда нежилых помещений получила широкое распространение. Не имея финансовой возможности приобрести нежилое помещение в собственность (либо не желая отвлекать значительные финансовые ресурсы на эти цели), субъекты предпринимательской деятельности вынуждены арендовать необходимые объекты. Специалистами справедливо отмечается, что большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды .
См.: Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора // Право и экономика. 2008. N 11; Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Законность. 2006. N 5.
Аренда нежилых помещений особенно распространена в сфере торговли и оказания бытовых услуг (аренда магазинов, складских площадей, иных «адаптированных» нежилых помещений). Однако и в производственном секторе бизнес нередко строится с использованием арендованных нежилых помещений. Кроме того, практически во всех сферах предпринимательской деятельности нормой стала аренда офисных помещений.
Правоотношения по аренде нежилых помещений оформляются соответствующим договором аренды.
Практика показывает, что при составлении договора аренды нежилого помещения часто возникают различные правовые вопросы, спорные аспекты, от решения которых зависит правильность составления договора аренды и степень заложенных в договоре потенциальных правовых рисков.
Рассмотрим в настоящей статье важнейшие моменты, на которые следует обращать внимание при заключении договора аренды нежилого помещения. Не претендуя на абсолютную полноту изложения материала, остановимся прежде всего на практически значимых условиях названного договора аренды.
Энциклопедия решений. Срок договора аренды
Срок договора аренды
Согласно ст. 610 ГК РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон. Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. По общим правилам, установленным ст. 190 ГК РФ, срок можно определить путем указания на:
— календарную дату действия договора;
— количество лет (месяцев, недель, дней, часов);
— событие, которое неизбежно должно наступить.
При определении срока договора аренды указанием на событие необходимо иметь в виду следующее. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Если событие не удовлетворяет указанному критерию, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
[3]
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Срок договора аренды недвижимого имущества является определяющим фактором государственной регистрации договора аренды.
Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора. Так, например, предельный срок договора аренды установлен ГК РФ в отношении договора проката — до 1 года (п. 1 ст. 627).