Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры через нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дистанционно можно оформить абсолютно любую сделку с недвижимостью. Это может быть сделка купли-продажи, дарения или мены квартиры, а также соглашение о разделе имущества между супругами, брачный договор, алиментное соглашение и другие.
Вопрос 5. Нужна ли доверенность?
При заключении дистанционной сделки с участием нотариусов доверенность не требуется. До этого, чтобы купить или продать имущество в удалении от постоянного места жительства, нужно было действовать через представителя, на которого оформлялась доверенность.
«Такая доверенность — это не только лишняя головная боль, но и высокие риски. Она влечет за собой серьезные правовые последствия и нередко становится инструментом в руках мошенников. С ее помощью совершаются незаконные сделки в простой письменной форме, а обманутые люди остаются без жилья и денег. В рамках же дистанционной сделки покупатель и продавец недвижимости могут контролировать весь процесс лично, без лишних трат времени и денег», — рассказал нотариус.
Кто должен оплачивать услуги
Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.
Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:
- если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
- если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
- если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.
Нотариальное удостоверение договора при оформлении уступки права или залога
Заверять у нотариуса необходимо следующие виды договоров.
-
Залоговый договор при оформлении залога для обеспечения договора, который подлежит обязательному удостоверению нотариуса согласно п.3 ст.339 ГК РФ и п.44 постановления Пленума ВС РФ от 1 июля 1995 г. и ВАС РФ №6/8.
-
Залоговый договор при намерении участников сделки предусмотреть возможность обращения взыскания на предмет залога по исполнительной нотариальной надписи без обращения в суд (п.3 ст.349 ГК РФ).
-
Договор цессии при нотариальном удостоверении основного договора (п.1 ст.389 ГК РФ).
-
Договор перевода задолженности при нотариальном удостоверении исходного договора (п.4 ст.391 ГК РФ).
-
Предварительное соглашение – заверяется в случаях, когда основной договор подлежит обязательному удостоверению нотариуса (п.2 ст.429 ГК РФ).
-
Соглашение об изменении условий договора или его расторжении, если при заключении сделки ее удостоверил нотариус (п.1 ст.452 ГК РФ). Если в качестве отступного предоставляются доли в уставном капитале ООО, то соглашение об отступном нужно также удостоверить у нотариуса согласно п.2 ст.163 ГК РФ и п.1 ст.21 Закона №14-ФЗ, п.8 постановления Пленума ВС РФ №6 от 11 июня 2020 г.
Что еще делает нотариус в сделке
У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.
Нотариус:
- извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
- составляет согласия супругов на куплю продажу;
- запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
- составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
- проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
- предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
- проводит электронную регистрацию купли продажи.
Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.
Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.
Тарифы устанавливают сами нотариусы, ориентируясь на нормы налогового кодекса. Стоимость может меняться в большую сторону в крупных городах. Инвалиды 1 и 2 групп могут претендовать на получение скидки – они платят только половину стоимости за услуги нотариуса. Аналогично снижается сумма оплаты, если сделка заключается между родственниками.
Стоимость услуг специалиста определяется такими критериями:
- Размер государственной пошлины за регистрацию – 2 тыс. руб.;
- Подготовка текста договора и оформление – в среднем 6 тыс. руб.;
- Отказ других собственников, обладающих преимущественным правом выкупа объекта, в письменном виде нотариусом – 1,5 тыс. руб.;
- Технические работы – в среднем от 3-4 тыс. руб. плюс 0,3% от кадастровой стоимости объекта, если она ниже 10 миллионов рублей. Если стоимость выше, процент за услуги снижается до 0,2%.
Дополнительную оплату специалист получает за получение согласия от органов опеки, если в сделке принимает участие ребенок младше 14 лет.
Какие риски несет инициатива?
Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.
— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.
По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».
В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:
— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.
По «континентальным нормам»
В большинстве стран Европы именно нотариус играет главную роль в вопросах обеспечения прав на недвижимость и их регистрации. Российское законодательство в жилищной сфере приближается к нормам так называемого «континентального права» очень осторожно. Де-юре расширение полномочий нотариуса должно произойти лишь после принятия давно обсуждаемых поправок в ряд федеральных законов. Де-факто же многие продавцы и покупатели жилья уже сегодня весьма активно используют возможность нотариального удостоверения сделок.
По словам члена правления Нотариальной палаты СПб Петра Герасименко, в настоящее время примерно 40-45% сделок на вторичном рынке петербургских квартир совершается через нотариуса.
Следует пояснить, что речь идет именно о сделках, не требующих обязательного нотариального удостоверения. Хотя, согласно жилищному законодательству, среди операций с жилой недвижимостью есть и такие, где участие нотариуса обязательно.
К ним, в частности, относятся брачные контракты (в которых оговариваются вопросы собственности на недвижимость), ипотечные договоры и все подвиды договоров ренты. Правда, по данным специалистов, последние сегодня практически не заключаются. После того, как размер рентных выплат был законодательно привязан к прожиточному минимуму (и значительно возрос), число потенциальных рентодателей сократилось почти до нуля.
Во всех иных случаях, к которым относится и купля-продажа квартиры, стороны вправе заключать сделки в простой письменной форме, не прибегая к услугам нотариуса.
За спрос денег не берут
Следует учитывать, что даже при заключении сделки купли-продажи в простой письменной форме без услуг нотариуса в большинстве случаев все равно не обойтись.
Например, нотариус необходим, чтобы заверить копию кадастрового паспорта объекта, согласие на сделку супругов сторон договора, копию свидетельства о заключении брака в случае регистрации права общей совместной собственности и, в отдельных случаях, ряд других документов. Все они потребуются для государственной регистрации прав собственности в Росреестре.
В этом случае будущий участник сделки может извлечь от посещения нотариуса двойную пользу. Дело в том, что первичные нотариальные консультации в большинстве нотариальных контор Петербурга оказываются бесплатно. Но уже они могут существенно помочь – специалист разъяснит, какой пакет документов и согласований необходим для совершения конкретной сделки, какие к ней предъявляются законодательные требования, каковы права сторон, и чьи еще интересы она может затронуть.
Если же клиент хочет максимально избавить себя от бумажной волокиты, то нотариусу можно делегировать более широкие полномочия – от составления так называемого «проекта сделки» до регистрации прав собственности в Росреестре. Правда, все это будет уже не бесплатно.
Как заверить договор у нотариуса
Виды сделок, которые не нуждаются в нотариальном заверении договора. Сделки, для которых ни законом, ни соглашением сторон не предусмотрена обязательная нотариальная форма, могут обойтись без заверения. Например, купля-продажа , дарение, мена, аренда какого-либо имущества. Можно не удостоверять договор лизинга или займа, концессионное соглашение, договор на оказание услуг или агентский договор.
Если один участник договора полностью или частично выполнил действия по договору, а второй отказался идти к нотариусу, первый участник может пойти в суд и потребовать признать сделку действительной без удостоверения. При положительном решении суда последующее нотариальное заверение сделки не потребуется.
Кто оплачивает стоимость нотариального заверения договора. В законе нет указания, кто из участников договора должен нести расходы на заверение сделки. Поэтому стороны в каждом случае договариваются так, как удобнее им. Пошлину может оплатить один из участников или оба: пополам или в любой другой пропорции.
Дополнительное преимущество нотариального удостоверения сделок с недвижимостью — сокращенные сроки государственной регистрации. Нотариус сам подает документы в Росреестр. Если документы подаются в электронном виде, срок регистрации сокращается до 1 дня, если в бумажном — до 3 дней. Когда участники сделки самостоятельно обращаются за регистрацией в Росреестр или МФЦ, срок регистрации составляет 7—9 дней соответственно.
- Устанавливает личность лица, обратившегося за нотариальным действием.
- Проверяет дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, а также полномочия совершить сделку.
- Проверяет документы, если они были получены не из ЕГРН, а от участника договора.
- Разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора.
- Ставит удостоверительную надпись на договор, подписанный сторонами в его присутствии.
Какими новыми полномочиями наделили нотариусов в 2019 году?
Согласно изменениям в Федеральный закон № 338-ФЗ, с 1 февраля 2019 года нотариусы, после удостоверения договора (на основании которого возникает право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации), направляют документы на регистрацию в Росреестр, если стороны не указали об ином.
До этого времени услуга по передаче документов также предоставлялась, но это было отдельное нотариальное действие, которое оплачивалось в соответствии с тарифом. Теперь же представление нотариусом документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в электронной форме, будет для граждан безвозмездным.
Аналогичная обязанность возникает у нотариусов и после выдачи свидетельства о праве на наследство, о праве пережившего супруга. Сведения об удостоверенной сделке подаются нотариусом в течение текущего дня, если сторонами не предусмотрен другой срок. В случае если подача невозможна по независящим от нотариуса причинам, он обязан направить документы в Россреестр на бумажном носителе.
Расширение состава сведений ЕГРН
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».
В реестр границ будут вноситься следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территориях объектов культурного наследия:
- Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства;
- Предельные размеры участков
- Предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства;
Более того, в реестр границ вносятся сведения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, в том числе:
- реквизиты решений о резервировании земель;
- цели и сроки резервирования;
- ограничения прав на земельные участки, расположенные в границах зарезервированных земель;
- описание местоположения границ.
Нотариус не требуется
С 31 июля 2021 года вступают в силу изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые исключают норму об обязательном нотариальном удостоверении для отдельных видов сделок с недвижимостью при распоряжении имуществом, находящемся в общей долевой собственности. Федеральная кадастровая палата разъяснила изменения процедур проведения сделок.
Таким образом, благодаря нововведению, граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально. Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом. При этом по желанию правообладателей любую сделку, как и прежде, можно будет удостоверить у нотариуса.
Как происходит нотариальное оформление сделки?
Для подписания соглашения через нотариуса сначала нужно решить, кто этим будет заниматься. Кроме того, нужно найти компромисс между сторонами. После этого выбирают подходящую дату и время для финального этапа процедуры.
Помимо этого, нотариально можно закрепить передачу задатка и ключей, освобождения квартиры и т.п.
Во время подписания соглашения о купле-продаже нотариус зачитывает его, разъясняет существующие нюансы, проверяет полномочия на проведение операций с объектом недвижимости.
Для грамотного нотариального оформления нужно пройти следующие шаги:
- Продавец готовит пакет документов (в том числе, подтверждение права собственности на недвижимость, технический паспорт и т.п.)
- Формирование текста соглашения, внесение правок в него
- Расчет продавца с покупателем. Зачастую нотариусы требуют подтверждение получения всей суммы через банк
- После этого проводится встреча у нотариуса. Там подписывают ключевой договор, а также проводят другие процедуры
- В день оформления сделки нотариус должен внести в электронный реестр данные о сделке.
Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда!
Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?
Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).
Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.
Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).
Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.
Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.
Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 11 ст. 21 закона N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.
На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.