Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земля для дома: что нужно знать перед покупкой участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли–продажи составляется в 2-х экземплярах и подписывается в присутствии нотариуса. Получив права на земельный надел, вы автоматически становитесь налогоплательщиком, вне зависимости от того, пользуетесь ли вы им или нет.
Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя
📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);
📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;
📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;
📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.
Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.
Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:
- пacпopтa владельца земли и покупателя;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- акт приема-передачи участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:
- кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
- письменное согласие залогодержателя;
- кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
- Если собственник – человек в возрасте, и его поведение вызывает подозрения, желательно получить справку, что он не состоит на учете в психо-неврологическом диспансере. Невозможно заключить законную сделку с невменяемым человеком. Его родственники могут доказать через суд, что покупатель не имеет права поселиться на участке, который он считает своим. Маловероятно, что уплаченные деньги вернутся в полном размере.
- Небезопасно приобретать любую недвижимость у несовершеннолетних лиц. Без письменного разрешения опекунов заключать подобные сделки они не имеют права.
Если от имени несовершеннолетнего гражданина действуют его родители, нет гарантии, что процесс купли имущества пройдет гладко. Могут вмешаться органы опеки с заявлением, что сделка проходит не в интересах ребенка, тем самым нарушаются его права.
- Если не уточнить перед покупкой планы администрации на близлежащую территорию, можно получить неприятный сюрприз в виде известия, что приобретенный дом подлежит сносу. Взамен, конечно, предоставят другое жилье, но район и условия проживания могут оказаться неудовлетворительными.
Не все что продается — это то что хотите купить. Поэтому кроме последовательной документальной проверки, необходимо все увидеть своими глазами.
Пример из практики. Собственник зимой продавал участок. Спустя три месяца ему в вотсап приходит сообщение уже от нового владельца: «А почему вы не сказали, что здесь болото?». Юридически сделка закрыта. Не подкопаешься.
Как проверить. Обязательно изучите ближайшие объекты по публичной кадастровой карте. Не поскупитесь заказать геологическую экспертизу выбранного участка — она поможет как при проектировании дома, так и для подбора стройматериалов. Ну и самое важное: посмотрите все своими глазами.
Результат. Вы знаете окружение и геологию своего участка.
Дополнительные мелочи, которые необходимо разузнать
Понятное дело, что главное – это ровный и сухой участок, однако, если нюансы, которые могут значительно усложнять проживание в загородном доме. После осмотра усадебного надела, приступайте к тщательному изучению бытовых вопросов:
- Вывоз мусора. Как ни странно, но такая услуга доступна не в каждом поселке. Если вы планируете жить большой семьей, то этот вопрос для вас достаточно важен. Альтернатива есть – частные компании, которые будут приезжать к вам на дом раз в месяц или квартал. В этот пункт можно добавить и очистку септика. Посмотрите варианты заезда машины на участок, а также прикиньте будущее расположение выгребной ямы.
- Наличие у соседей домашних питомцев или сельскохозяйственных животных. Для человека городского, желающего жить спокойной жизнью за городом, тишина будет принципиальным вопросом. Поэтому заранее обойдите всех соседей и ненавязчиво побеседуйте.
- Городской транспорт. Несмотря на то, что в современном мире почти каждый человек имеет личный автомобиль, остановка городского транспорта под боком лишней точно не будет. Как правило, автосервисы находятся далеко и не факт, что зимой вы сможете до него дотянуть. Принципиально рассматривайте некоторую автономию от системы, как альтернативный способ решения текущих проблем.
Как проверить земельный участок перед покупкой
Приобретение личного кусочка земли не всегда имеет счастливый финал. Но если тщательно подготовиться и не упускать ни одной мелочи при общении с продавцом участка, можно избежать неприятностей и заодно прощупать все «подводные камни». Если человек думает, что купить землю проще, чем квартиру, он сильно ошибается. Сложности заключаются не только в правильно составленной бумаге.
Выбирать место под строительство лучше весной, когда сойдет первый снег и будет видно, в каком месте стоит вода или где находятся глубокие овраги (чтобы их засыпать, понадобится новая почва).
Слишком близко расположенная проезжая часть, железнодорожная станция или аэродром будут создавать свои неудобства – автомобильный гул, загазованность, шум от взлетной полосы. Учитывайте все нюансы и смело просите скидку.
Особое внимание обратите на рядом стоящие здания – проведены ли в дома свет, газ, вода? Участок на отшибе может веками пустовать из-за невозможности провести к нему все коммуникации. Очень часто при составлении договора об этом умалчивают.
Также не стоит соблазняться на землю, стоящую возле промышленных фабрик. Если вокруг плотно стоят жилые дома, проверьте, куда выходят соседские канализационные стоки – не к вам ли на участок?
О чем нужно спрашивать продавца в первую очередь:
- Имеются ли аресты на землю;
- Имеются ли документы о проведении газа, канализации, воды. Наличие бумаг не является доказательством: хозяин мог провести трубы самостоятельно в надежде получить разрешение на подключение. На практике очень часто приходит отказ;
- Попросите свидетельство о государственной регистрации участка, договор мены. Отказывайтесь от сделки, если вам показывают копию, а не оригинал. Под сомнение ставится и копия, заверенная нотариусом.
Проверка на местности
Для такой проверки рекомендуется привлечь кадастрового инженера. С помощью выписки об объекте недвижимости из ЕГРН он сможет установить, где конкретно находится ваш земельный участок.
Не исключено, что ваш земельный участок находится не в том месте, где указывал вам собственник, а ближе к многоквартирному дому, либо его территория ограждена каким-то другим лицом. Чтобы полноценно использовать площадь, вам придется затратить время на обращение в правоохранительные органы, суд.
Также обратите внимание, чтобы на территории земельного участка не было табличек с буквами, цифрами – они используются для обозначения каких-либо коммуникаций. Если таковые имеются, вам придется потратить большую сумму для того, чтобы их перенести, а иногда это попросту невозможно.
Какие проблемы могут возникнуть при покупке непроверенного участка и чем это грозит?
Фактические границы не совпадают с юридическими границами, сведения о которых содержатся в Росреестре.
Чем грозит?
Все зависит от конкретной ситуации. Возможно возникновение следующих проблемных ситуаций:
— земельные споры с соседями, возможно даже судебные
— затраты на перемежевание участка в целях исправления ошибки
— перенос забора
— административные штрафы от 5000р. (если будет осуществлен земельный контроль)
— участок по документам находится в другом месте (в отличии от того, где показал продавец)
Как избежать данных проблем?
Обязательно перед покупкой закажите вынос в натуру границ земельного участка. Геодезист покажет соответствуют ли реальные границы сведениям Росреестра. Во время выноса обратите внимание, все ли строения, попадают в границы участка. Если участок никак не огражден, то при выносе в натуру границ участка запаситесь колышками, так вы реально будете видеть, где участок начинается, и где заканчивается. То есть геодезист с помощью своего прибора покажет вам поворотную точку участка на местности, вы вобьете колышек. И так он пройдет по всем поворотным точкам участка. Но это при условии, что координаты границ участка содержатся в ЕГРН.
На что стоит обратить внимание
При проверке бумажных носителей, предоставленных продавцом, необходимо обратить внимание на следующие источники и надписи в них:
- Главный документ – это паспорт, должен быть только оригинал. Если предоставляется ксерокопия, то лучше сразу отказаться от сделки, есть вероятность, что продавец мошенник.
- Проверить свидетельство о браке. В этом документе смотрят дату заключения брака, чтобы понимать, имеет ли супруга право на вторую половину.
- Если существуют совладельцы, то должны быть предоставлены бумаги с нотариально заверенной подписью второго хозяина.
- Справки из наркологического и психоневрологического диспансера о состоянии второго совладельца. Документы, подтверждающие ненахождение продавца в этих учреждениях.
- Доверенность на отчуждение. Если процесс продажи проходит через доверенное лицо, то тщательно проверять даты, и указано ли право подписи.
- Копия паспорта от доверенного лица. В обязательном порядке проверяется подлинность подписи.
- Можно попросить военный билет, водительские права. Чтобы информация была полной.
Вывод из всей этой истории:
Экономия на специалистах в поиске земельного участка для каких либо целей — это прямые потери. Только запустившись, вы поймете, сколько времени и денег вы потеряли на долгие месяцы поиска участка земли. Например, чтобы построить магазин и не угореть на деньги, можно изменить ВРИ своего участка на «для размещения и эксплуатации магазина», но делать это нужно осторожно, иначе можно потерять огромную сумму денег на выросшем после этого земельном налоге. Как это сделать правильно, читайте в этой статье.
С нами вы купите только в тот участок, который будет приносить вам выгоду, и будет полностью отвечать вашим потребностям.
Ведь, купить участок – не проблема. Самое главное — купить именно такой участок, который абсолютно отвечает вашим планам и задачам на этот участок, и документы на участок должны давать полную уверенность в безопасности, надежности и неприкосновенности права на участок.
Как не ошибиться при покупке земельного участка
Двенадцать пунктов, которые помогут Вам не ошибиться при покупке земельного участка под строительство загородного дома.
1. Продавец должен иметь свидетельство о собственности на участок и дом, если таковой имеется на участке. Из свидетельства о собственности Вы сможете узнать статус назначения использования данного участка (ИЖС, Дачное использование или прочее) а так-же ограничения в использовании данного участка.
2. Понять и оценить форму участка Вам поможет Кадастровый паспорт на участок, который отображает форму и границы участка, его площадь, а так-же площадь территории участка, попадающей под ограничения застройки в связи с общей водоохранной зоной и прочим.
Наличие документов у продавца
Первым делом нужно взглянуть на все документы, которые устанавливают право продавца на данный земельный участок. Среди них могут быть договор купли-продажи, документ о получении наследства, постановление госорганов о выделении земли и т.д.
Все имеющиеся документы на землю нужно сравнить и убедиться в том, что прописанные параметры участка в каждом документе остаются неизменными.
Обязательно нужно проверить земельный участок по базе Росреестра. Сегодня это может сделать любой желающий в онлайн-режиме. Для этого достаточно зайти на сайт ведомства и перейти в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Здесь гражданину нужно ввести кадастровый номер земельного участка, который можно подсмотреть в документах на землю. Полученные сведения об участке нужно также сравнить с документами продавца, чтобы убедиться в отсутствии расхождений.
И, наконец, покупатель вместе с продавцом могут обратиться в МФЦ и попросить предоставления расширенной выписки из Росреестра по участку. По расширенной версии можно проследить всю историю владения участком, начиная с самого первого собственника. Специалисты особое внимание просят уделить времени владения участком. Если все собственники лихорадочно старались избавить от участка, то, возможно, что у объекта есть скрытые минусы. И прежде, чем соглашаться на покупку земельного участка, нужно приложить все усилия, чтобы выяснить эти минусы.
Немаловажное значение при покупке участка имеет наличие коммуникаций. Если в деревню, где находится участок, проведен газ, там есть электричество, можно подключиться к водопроводным сетям, то подобный участок будет стоить дорого. А вот земля в чистом поле, где нет ни газа, ни воды, ни света, особым спросом не пользуется, поскольку подведение дорогостоящих коммуникаций к участку может в несколько раз перекрыть стоимость самой покупки.
Часто в объявлениях можно встретить обещания продавцов о том, что в скором времени в местность подведут и газ, и водопровод, поэтому мол нужно покупать, пока дешево. Все эти утверждения нуждаются в проверке. Лучше всего связаться с местной администрацией, найти официальные документы, которые бы подтверждали планы по подведению коммуникаций.
Перед покупкой следует узнать, как глубоко залегают воды на участке, какого они качества, есть ли альтернатива в виде близлежащего водоема и т.д.
Тайна 2. Сколько земли на самом деле
Следующий шаг – анализ документов на участок. Необходимо выяснить, совпадает ли информация, представленная в разных бумагах и понять – какие именно данные соответствуют истинным параметрам участка.
Эксперт также замечает, что о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью , на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть «поисковичок» – окошко с изображением лупы, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего вас участка. Он (участок) отобразится на экране, кроме того, откроется окошко, в котором есть блок информации об объекте, в том числе – категория земель, разрешённое использование и размеры. В указании площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено. Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.
Риск «нарваться» на неразмежёванный участок достаточно высок. По данным Управления Росреестра по Свердловской области по состоянию на 1 апреля 2017 года прошли межевание только 51,5% участков от общего количества, находящихся на кадастровом учёте на территории Свердловской области. То есть в регионе ещё около полумиллиона земельных наделов остаются неразмежёванными. Стоимость вызова кадастрового инженера для поведения межевания в зависимости от местоположения и площади участка обычно находится в пределах 8 – 12 тыс. руб.
Какие сведения содержит выписка
Последние 10 лет вопрос приобретения земельного участка (ЗУ) особенно актуален. Это неудивительно, потому что все больше семей стремятся построить собственное жилье и наслаждаться загородной жизнью. Самый болезненный вопрос, который задают будущие владельцы земли — как проверить ее на юридическую чистоту, чтобы избежать судебных тяжб в случае каких-либо проблем.
Не все сделки проходят гладко, как хотелось бы. Иногда новые собственники сталкиваются с тем, что после покупки выясняется, что он, например, находится на землях лесного фонда или, вообще, не стоит на кадастровом учете. Также может объявится второй владелец, который не давал разрешения на продажу. Решить спор можно будет только в судебном порядке, а это, соответственно, повлечет потерю времени, нервов и денег.
Далее мы расскажем, как проверить земельный участок с помощью выписки из ЕГРН, какие проблемы она поможет избежать, какие сведения содержит и как ее получить онлайн в течение 1-2 дней.
Благодаря выписке вы можете сверить актуальность сведений, которые предоставляет владелец земельного участка, и обезопасить себя при сделке.
Даже если после покупки возникнут какие-либо спорные ситуации, в суде вы легко сможете доказать, что не знали о них на момент совершения сделки, предъявив выписку из ЕГРН.