Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение доли (части) жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу. Вы передаете не квадратные метры или определенную жилую зону, а только некоторую часть права собственности.
Дарение квартиры близкому родственнику: налоги
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе России, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса России («Налог на доходы физических лиц»).
Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом России (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Можно ли подарить долю в квартире
Кроме того, подарить долю вашей квартиры можно любому лицу. Отметим, однако, что налогом не облагается только передача части близкому родственнику.
ГК РФ (ст.572) требует обязательной регистрации передачи собственности. Если соглашение не зарегистрировано, оно является лишь обещанием дарения, которое может быть отозвано до процедуры регистрации, если даритель сможет доказать, что его положение резко ухудшиться при отчуждении доли в жилье.
В каких случаях дарение части жилого имущества невозможно:
- даритель не достиг четырнадцатилетнего возраста или является недееспособным лицом;
- запрещено также дарение родителями, опекунами, другими представителями малолетних детей и недееспособных граждан. Для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства;
- квартира получена по Федеральной программе и дробление площади на части невозможно по условиям ее передачи;
- получатель доли является служащим муниципальных или государственных организаций.
Однако дарение несовершеннолетним и недееспособным лицам, напротив, возможно, так как приумножает их имущество.
Как подарить долю близкому родственнику
- При дарении одним из супругов доли третьему лицу необходимо разрешение второго супруга, если иное не прописано в брачном договоре.
- Необходимо подготовить дарственную на долю собственности и максимально точно указать все параметры жилья, доля которого перейдет к вашему родственнику:
- паспортные данные сторон;
- месторасположение (адрес, номер квартиры, этаж);
- технические характеристики (кадастровый номер, номер государственной регистрации, объем площади жилой и общей);
- часть доли, которая передается (через арифметическую дробь, например, ⅓).
- В соглашении также следует указать условия дарителя, например, на дальнейшее проживание на своей доле и другое.
- Соглашение подписывается сторонами и заверяется нотариально. Для этого юристу необходимо предоставить:
- свидетельство о праве на долю собственности;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- выписка о проживающих из домовой книги или справка о зарегистрированных жильцах квартиры.
- Уплачивается государственная пошлина (2 000 рублей).
- Договор дарения регистрируется в ЕГРН. Следует обратиться в региональное отделение Росреестра или МФЦ. В течение недели уполномоченные организации проверяют документы на законность сделки.
- После внесения данных в ЕГРН сторонам соглашения на руки выдаются экземпляры дарственных с пометкой о прохождении государственной регистрации. Получателю доли выдается также справка из ЕГРН о праве на часть собственности.
Нотариальное оформление договора дарения
В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).
Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).
Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).
Стоимость оформления дарственной
Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.
Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.
Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.
Подводные камни при заключении сделки
При дарении доли стороны часто совершают одни и те же ошибки. Рассмотрим наиболее распространенные из них:
- Отсутствие подготовки к сделке. Согласно российскому законодательству, даритель вправе подарить не только целый дом, но и его часть. Например, он может разделить жилье на 4 части, оставить себе половину, а оставшиеся две части передать в дар двум сыновьям. Однако многие не учитывают, что нужно обеспечить удобства для каждого одаряемого. К таким удобствам относится отдельный вход и инженерные коммуникации. Часто дарители этим пренебрегают и устанавливают порядок пользования имуществом.
- Даритель указывает свою смерть в качестве события, после которого наступает исполнение договора. Такое условие приводит к недействительности сделки. Это связано с тем, что гражданским законодательством уже предусмотрен договор с такой сущностью – завещание.
- Отсутствие акта приема-передачи. Подписать этот документ не составит труда, однако такая процедура впоследствии может сэкономить много времени и сил. Особенно в спорных правовых ситуациях. Например, если даритель передает в дар незарегистрированное в Росреестре имущество и умирает.
Договора дарения оформляется на добровольной основе. Поэтому процедура не занимает много времени.
Сроки оформления договора дарения
| № п/п | Действия сторон | Срок |
|---|---|---|
| 1 | Сбор документов | От 2 до 14 дней (в зависимости от того, проводит ли даритель оценку имущества или получает справку из БТИ) |
| 2 | Оформление договора | 1 день потребуется на составление проекта и 1 день – на подписание и удостоверение |
| 3 | Регистрация прав в Росреестре | От 7 до 14 дней |
Может ли одаряемый отказаться от договора?
Да, одаряемый в любой момент может отказаться от подарка до подписания договора, то никаких последствий не возникнет.
Если право собственности на дом уже было зарегистрировано, или договор был подписан, то даритель может потребовать с одаряемого оплаты понесенных расходов.
Когда можно оспорить договор дарения?
Договор дарения может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники в следующих случаях:
- Если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением или угрозами;
- Если одним из условий договора была возможность отменить такой договор в случае наступления какого-либо события. Например, смерти одаряемого при жизни дарителя;
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи или нанес им телесные повреждения.
Юридические аспекты сделки
Доля в частной жилплощади не всегда может соответствовать реальной площади дома, которую занимает даритель. В его качестве иногда выступает одинокий пожилой человек, в собственности которого может быть полдома (50% от всех жилых помещений в коттедже), но в действительности он занимает одно койко-место и живет вместе со своими близкими родственниками.
Сделку иногда оформляют, чтобы облегчить передачу права собственности в порядке наследования, особенно в случае, когда смерть дарителя будет основанием для длительных судебных разбирательств в рамках наследственных правоотношений. Если доля не определяется в натуральном эквиваленте, то ее размер фактически влияет только на ее стоимость. Но чем больше доля, тем вероятней шанс добиться в суде удобного порядка использования жилого помещения, так как иногда лица с меньшей долей могут занимать большие по площади комнаты в доме, не согласуя такие действия с сособственником.
Кому можно подарить долю
По закону дарственную разрешается оформлять практически на кого угодно. Можно безвозмездно передать долю в квартире родственнику, другу, хорошему знакомому или совершенно чужому человеку. Для этого никаких препятствий не существует, даже если есть несовершеннолетний сособственник.
Сделка имеет свои особенности, когда речь идет о подарке несовершеннолетнему. До 14 лет ребенок не сможет подписать договор дарения на долю квартиры, за него это должны сделать родители. А с 14 до 18 лет дети ставят подпись сами, но с разрешения законных представителей. Иначе сделка будет считаться незаконной.
И все же законодательство предусмотрело перечень лиц, кому дарить доли в квартирах запрещено в целях борьбы с коррупцией:
- Сотрудникам образовательных, медицинских и социальных учреждений, если даритель – их клиент или родственник клиента;
- Служащим в государственных, муниципальных органах, госбанках, если подарок как-то связан с исполнением их служебных обязанностей.
Необходимые документы
Список документов индивидуален для каждого частного случая, базовый перечень включает такие бумаги:
- паспорта обоих представителей сторон;
- правоустанавливающие документы на долю квартиры;
- справка об оценке дара;
- справка из ЕГРП на долю жилища;
- справка о числе зарегистрированных лиц по адресу квартиры, а также об том, что долгов не имеется за оплату коммунальный услуг;
- согласие на сделку от супруга дарителя (при наличии брака);
- свидетельство о браке дарителя;
- брачный договор между дарителем и его супругом (при наличии такового);
- заявление дарителя о том, что он брачными узами не связан (удостоверенное нотариусом);
- бумагу из налоговой инспекции об отсутствии долгов по налогам (если доля в квартире досталась дарителю в наследство или как презент);
- согласие на сделку от ООП (при наличии малолетних детей).
В зависимости от семейного статуса дарителя и наличия несовершеннолетних детей, бумаг может быть меньше.
Нотариус обязателен в следующих случаях
-
В квартире несколько собственников, где у каждого определенная доля (1/2, 1/3, 5/7 и т.п.). Один из собственников доли хочет подарить ее кому-либо — нотариус обязателен. Тоже самое когда, например, в квартире три собственника и двое из них дарят свои доли кому-либо. Здесь главное, квартира в общей долевой собственности .
Здесь неважно кому собственник собирается дарить свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому и т.п. Раз квартира в общей долевой собственности и кто-то из собственников дарит свою долю — идем к нотариусу в обязательном порядке. Если же все собственники дарят свои доли в одной сделке (по сути дарится вся квартира), в этом случае нотариус необязателен.
При дарении доли квартиры нотариус: 1) составит договор дарения; 2) удостоверит на нем подписи от участников сделки; 3) подаст договор и документы в Росреестр для регистрации сделки. Подробно по ссылке — как в 2020 году заверить у нотариуса договор дарения доли в квартире и сколько это стоит.
Дополнительно: если собственник купил долю в браке, при дарении этой доли потребуется нотариальное согласие супруга собственника — п. 3 ст. 35 СК РФ. Любая купленная в браке недвижимость считается совместно нажитым имуществом ОБОИХ супругов, даже если эта недвижимость оформлена только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. У нотариуса согласие стоит около 1 000 — 2 000 руб.
Согласие супруга не потребуется: 1) Доля досталась собственнику до брака или в браке по дарению, наследству или приватизации — п. 1 ст. 36 СК РФ. 2) Перед покупкой доли был оформлен брачный договор, где указано иное.
-
Супруги из совместной квартиры хотят подарить долю кому-либо — им придется обращаться к нотариусу.
Когда квартира оформлена супругами в совместную собственность, тогда доли у них не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. Долю в такой квартире подарить не получится. Ведь нельзя подарить то, что не определено. Разберу ситуации:
- Квартира у супругов в совместной собственности, первый супруг хочет подарить свою половину второму.
Супругам нужно оформлять у нотариуса не договор дарения доли, а брачный договор ( и ) или соглашение о разделе общего имущества (). Брачный договор дешевле. Доли можно указать в любой пропорции. Вплоть до того, что вся квартира переходит в личную собственность одного из супругов. Далее договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре.
- Квартира у супругов в совместной собственности, первый супруг хочет подарить свою половину не второму супругу, а другому человеку.
В данной ситуации инструкция такова: 1) Супруги оформляют у нотариуса брачный договор или соглашение о разделе имущества (ст. 38, 41 и 42 СК РФ). Брачный договор дешевле. В нем указывают, что квартира переходит в личную собственность одного из супругов. Затем договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре. 2) Супруг-собственник дарит долю другому человеку. В данной ситуации договор дарения доли можно оформить в простой форме, потому что квартирой владеет один собственник — подробности ниже.
Исключение: Нотариус необязателен при выделении долей детям при использовании мат.капитала.
Часто случается, что супруги покупают квартиру в ипотеку и оформляют ее в совместную собственность на двоих или в собственность одного из них. После рождения второго ребенка оплачивают мат.капиталом часть долга по ипотеке и подписывают обязательство о будущем выделении долей каждому члену семьи.
Чтобы выделить долю им необязательно идти к нотариусу. Достаточно составить соглашение об ОПРЕДЕЛЕНИИ долей, где указывается что доля супругов будет в совместной собственности супругов. Например, каждому ребенку по 1/6, а оставшееся доля в 1/3 оформляется супругами в совместную собственность на двоих. Данное соглашение пройдет регистрацию в Росреестре на основании п. 90.1 Приказа Минэкономразвития от 16 декабря 2015 г. N 943. У Пенсионного фонда вопросов не возникнет.
- Квартира у супругов в совместной собственности, первый супруг хочет подарить свою половину второму.
Чтобы подарить долю, не нужно спрашивать согласия других собственников — юридическое обоснование.Перед дарением советую проверить есть ли на квартире обременения — инструкция.
Составление и регистрация дарственной на долю в квартире
Чтобы дарение доли в квартире близкому родственнику было признано действительным, договор, регламентирующий процесс передачи имущества, должен быть составлен в письменном виде. В тексте соглашения должно содержаться волеизъявление дарителя о желании передать имущество в пользу одаряемого. Лицо обязано подтвердить, что согласно со всеми положениями договора. Для этого в конце документа проставляется подпись.
Чтобы минимизировать ошибки при заполнении бумаги, рекомендуется использовать готовый образец.
Любая операция с недвижимостью должна быть зарегистрирована. Такое правило содержится в статье 574 Гражданского кодекса РФ. С марта 2013 года необходимо регистрировать только факт перехода прав на недвижимость от одного лица к другому. До этого момента присутствовала необходимость в регистрации самой дарственной. Чтобы безвозмездная передача доли в квартире была признана действительной, стороны должны включить в текст документа ряд обязательных сведений.
Если соглашение заключается между близкими родственниками, в тексте бумаги целесообразно отражать следующую информацию:
- дата заключения соглашения;
- адрес недвижимости, находящейся в долевой собственности;
- место составления договора;
- паспортные данные участников соглашения;
- полная информация об объекте недвижимости.
Информация, описываемая в договоре, должна соответствовать сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте недвижимости. Если имущество находится в обременении, информацию об этом также нужно указать в соглашении. Дополнительно необходимо зафиксировать, какими правами обладает каждый из участников сделки. Перечень обязанности также отражается. Дополнительно рекомендуется зафиксировать, на каких условиях сделку можно аннулировать. Эту информацию разрешается брать из действующих законов.