Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
Необязательные условия
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
Расходы по оформлению
Перечень расходов сторон зависит от нескольких нюансов.
- Если договор оформляется нотариально, потребуется проведение независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Она нужна нотариусу для расчета размера госпошлины. Как правило, нотариус сравнивает кадастровую стоимость с рыночной и берет пошлину с большей из них. Если собственник один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот. Если стороны спорят о том, кто какие затраты несет, то есть основания возложить затраты по оценке и по оплате госпошлины на «виновника». Оценка – от 3000 рублей, госпошлина с техническими работами – от 10 000 рублей.
- В случае, если НП приобретается с привлечением займа, банк также запросит независимую оценку стоимости НП. В данном случае расходы на оценку несет покупатель, потому что кредит берет он.
- В случае, если НП приобретено продавцом в браке (за исключением дарения или завещания), потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу НП.
Договор купли-продажи – что это за документ?
В сделках принимают участие физические и юридические лица.
Справка. Проведение всех сделок по покупке-продаже недвижимости регламентируются статьей 549 Гражданского кодекса РФ.
Статья 549. Договор продажи недвижимости
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
- Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559, 560, 561, 562, 563, 564, 565, 566).
При заключении сделок на базе нежилого помещения вы рискуете столкнуться с большим числом трудностей, чем при аналогичных операциях с жилым помещением.
Одно дело – совершить сделку купли-продажи нежилого помещения, но совсем другое – стать правовладельцем приобретенной площади. Следует учитывать, что сам факт заключения такого договора может не сходиться с моментом перехода нежилой площади в объект владения.
Это происходит оттого, что сам этот переход осуществим только после регистрации произведенной сделки на законодательном уровне.
В связи с этим фактом необходимо учитывать, что к экземпляру данного документа на производство сделки нужно приложить также и другую юридическую документацию, чтобы всё осуществилась благополучно:
- документы, подтверждающие право владения помещением;
- передаточный акт;
- кадастровый паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об уплате госпошлины;
- документы об отсутствии долгов, связанных с этим помещением.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ нежилого строения.Образец, типовая форма
При заключении сделок на базе нежилого помещения вы рискуете столкнуться с большим числом трудностей, чем при аналогичных операциях с жилым помещением.
Одно дело – совершить сделку купли-продажи нежилого помещения, но совсем другое – стать правовладельцем приобретенной площади. Следует учитывать, что сам факт заключения такого договора может не сходиться с моментом перехода нежилой площади в объект владения.
Теперь поговорим о тех моментах, которые нужно помнить, приступая к самой процедуре заполнения договора о купле-продажи нежилого помещения.
Чтобы физическое лицо могло участвовать в правовых отношениях, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости, оно должно быть обязательно дееспособно.
Если же дееспособность у него отсутствует, то немаловажно, чтобы у такого физического лица был свой законный представитель, например, опекун. Чтобы иметь право представительства недееспособного лица при совершении сделки, опекун должен получить для этого разрешение в органах опеки.
В тексте договора обязательно должны быть указаны:
- фамилия, имя и отчество физического лица;
- дата рождения;
- реквизиты паспорта.
Всё, о чем писалось в предыдущих разделах касательно оформительных процедур по предмету договора, не теряет своего приложения и в данном разделе.
Ниже представлено фото документа:
В первую очередь важно помнить, что в этих сделках могут участвовать только коммерческие организации или фирмы, обладающие правоспособностью.
Этим юридическим свойством они наделяются только после прохождения регистрации в особых госучреждениях в качестве юр. лица.
А муниципальные или государственные учреждения могут участвовать в совершении сделок подобного рода лишь при условии, если это право расписано в учредительных документах.
В договоре купли-продажи коммерческого помещения непременно указывается:
- полное название организации или предприятия;
- организационно-правовая форма;
- адрес компании;
- реквизиты, согласно которым можно будет узнать о регистрации фирмы.
Если же всё-таки появилась в этом необходимость, глава филиала или подразделения может заключить при условии наличия у него юридической доверенности от руководителя головного офиса компании. Иначе сделка будет считаться незаконной.
Предположим, сделка по купле-продаже нежилого помещения в качестве коммерческого состоялось. Отчуждение недвижимой стоимости от прежнего владельца к новому произошло.
Теперь со стороны нового владельца требуется регистрация права на объект нежилого назначения, чтобы правовладение оказалось действительным.
Договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами
5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое Помещение.
5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п.5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.
6.1. Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество (Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1. При передаче Помещения Покупателю передаются также все относящиеся к нему документы.
6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления прав землепользования.
6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого Помещения.
6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на данное Помещение в Едином государственном реестре прав.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п.2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки, которые установлены в п.2.3.
6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.
6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.
7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и возмещают причиненные другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.
7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
8.1. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
9.1. Изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможны только при письменном соглашении Сторон.
9.2. Все дополнения и изменения к настоящему договору должны быть составлены письменно, подписаны обеими Сторонами и надлежаще удостоверены.
9.3. В случае если Покупатель не переведет на счет Продавца вышеоговоренную сумму в установленные договором сроки, настоящий договор подлежит расторжению. При этом Покупатель будет обязан передать Помещение, являющееся предметом настоящего договора, Продавцу.
9.4. Настоящий договор составлен в экземплярах, по одному для каждой из Сторон, и – для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.
В большинстве случаев различные действия с нежилым имуществом выполняются в коммерческих целях. Конечно, обычным гражданам никто не запрещает составлять такие договоры. Но преимущественно данные сделки совершаются между юридическими лицами.
Достаточно часто объект сделки стоит на земле. И если она является собственностью, то также подлежит продаже.
Таким образом, продавец должен иметь на руках документы, подтверждающие владение не только строением, но и землей под ним. Но так бывает далеко не всегда.
Например, участок, на котором возведено здание, просто арендуется. В этом случае покупателю придется перезаключать арендный договор с собственником данной территории.
Образец договора купли-продажи нежилого помещения
В современном обществе все чаще и чаще свершаются сделки по продаже и приобретению имущества. Существует множество разновидностей данного рода договоров.
- Также наряду с остальными выделяется и договор купли-продажи нежилого помещения.
- Суть его заключается в том, что продается или приобретается не просто недвижимость, а именно имущество, которое не пригодно для проживания и позволяет осуществлять многие виды предпринимательской и производственной деятельности.
- Между кем заключается и для чего используется данный договор
- Купля-продажа нежилого помещения в подавляющем числе случаев производится между лицами, осуществляющими коммерческую или предпринимательскую деятельность.
- Так, могут приобретаться:
-
Складские помещения;
-
Производственные комплексы;
-
Помещения, используемые в качестве цехов;
-
И так далее.
- Исходя из специфики этого договора, к нему закон предъявляет и особые требования.
- Образец заполнения договора купли-продажи нежилого помещения
- Прежде всего перед заключением данной сделки необходимо удостовериться в том, что из себя представляет данное имущество (это касательно потенциального покупателя).
Продавцу же стоит убедиться в платежеспособности покупателя. После принятия окончательного решения стороны приступают к оформлению договора.
Так, данный документ должен в обязательном порядке иметь письменную форму. Помимо этого закон требует и заверение сделки у нотариуса, который выступает в качестве своеобразного арбитра в данной сделке.
Что же касается продаваемого имущество, то зачастую отмечается его назначение, чтобы покупатель заранее знал о том, что приобретает помещение надлежащего качества и вида. Это не только сэкономит время и силы обеих сторон, но и позволит избежать возможных судебных тяжб.
Образец договора купли-продажи нежилого помещения 2021 года
Этот документ заполняется лишь тогда, когда граждане вдруг решаются на продажу или покупку нежилого помещения.
В предварительном договоре купли-продажи обязательно оговаривается целевое назначение помещения как нежилого (в нашем случае – как коммерческого).
- Также в предварительном договоре условлено время, в течение которого должно осуществиться подписание основного документа.
- Если определенная сторона процедуры сделки уклоняется от выполнения своих обязательств, то её могут принудить в судебном порядке к исполнению своих обязательств.
- Существенным пунктом в заключении сделки такого характера является задаток, размер которого оговаривается сторонами и ими же фиксируется в тексте договора.
Задаток вносится покупателем в пользу продавца на основании статьи 380 ГК РФ. Он не может быть возвращён покупателю, если этот документ не оказывается подписан одной из сторон.
В случае виновности продающей стороны возвращается задаток в двойном размере плюс штраф, размер которого оговорен в договоре. Сроки возврата задатка также оговариваются в предварительном договоре.
Следует помнить, что сумма задатка входит в основную сумму продаваемой площади. Договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным после подписания его участниками правовых отношений.
Чтобы физическое лицо могло участвовать в правовых отношениях, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости, оно должно быть обязательно дееспособно.
Если же дееспособность у него отсутствует, то немаловажно, чтобы у такого физического лица был свой законный представитель, например, опекун. Чтобы иметь право представительства недееспособного лица при совершении сделки, опекун должен получить для этого разрешение в органах опеки.
В тексте договора обязательно должны быть указаны:
- фамилия, имя и отчество физического лица;
- дата рождения;
- реквизиты паспорта.
- Всё, о чем писалось в предыдущих разделах касательно оформительных процедур по предмету договора, не теряет своего приложения и в данном разделе.
- Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами.
- Ниже представлено фото документа:
Предположим, сделка по купле-продаже нежилого помещения в качестве коммерческого состоялось. Отчуждение недвижимой стоимости от прежнего владельца к новому произошло.
Теперь со стороны нового владельца требуется регистрация права на объект нежилого назначения, чтобы правовладение оказалось действительным.
Средний срок осуществления регистрационной процедуры занимает до одной рабочей недели. Цена на проведение этой юридической операции для физ. лиц составляет порядка 2000 рублей, а для юр. лиц – 22000 рублей.
Как быть, если у покупателя нет возможности выплатить сразу всю денежную сумму за нежилое помещение? Для таких случаев предусмотрено оформление рассрочки. Однако факт продажи помещения в рассрочку отражается в тексте договора.
Когда есть необходимость купить коммерческую недвижимость в рассрочку, в договоре обговариваются сроки и размеры платежей, а также порядок их внесения.
Делается первоначальный взнос в определенном процентном размере, который также указан в договоре. Также предусмотрены ежеквартальные выплаты в размере 10,5% годовых.
- Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа.
- На картинке пример документа:
Чтобы соглашение считалось правомерным, оно должно быть составлено в письменном виде.
Подписание документа осуществляется всеми участниками сделки. В том случае, когда нежилой объект имеет несколько собственников, то продавец в первую очередь должен представить отказ остальных собственников от выкупа доли, который заверяется нотариальным способом.
Передача прав, возможна только после того, как факт подписания соглашения будет зарегистрирован уполномоченным органом, которым является Россреестр. Регистрация такого соглашения должна быть осуществлена тем органом, который находится по месту расположения самого объекта.
Соглашение о купле-продаже нежилого объекта, должно включать следующие пункты:
- Данные об участниках сделки. Данные должны быть отражены полностью. В – первых без наличия этой информации договор не породит взаимных прав и обязанностей, а во – вторых сведения о покупателе будут внесены в реестр собственников (ЕГРН). Что представляет собой ЕГРН можно узнать, пройдя по ссылке Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН. Если в качестве сторон выступают физические лица, то указываются их персональные данные, данные паспортов, а также сведения о месте проживания. Когда в роли стороны выступает юридическое лицо, указываются все регистрационные данные, а также информация об учредительных документах;
- Сведения о предмете соглашения. Предмет должен быть описан как можно подробнее. Как правило, в описание включаются данные о его месте расположения, размере, кадастровых и технических характеристиках;
- Стоимость предмета соглашения. Если стороны не включили это условие в положения соглашения, то договор признается не действительным;
- Процедура внесения платежей;
- Права и обязанности участников сделки;
- Процедура составления акта приема – передачи объекта;
- Процедура привлечения к ответственности в случае нарушения сторонами условий соглашения;
- Если объект, имеет какие – либо обременения, то сведения об этом должны быть отражены в документе;
- Иные условия, которые стороны посчитают необходимым включить в соглашение (помнить, что эти условия должны быть согласованы);
- Приложения;
- Подписи и печати (при наличии) сторон.
Договор купли-продажи нежилого помещения – образец, бланк 2021 года
3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.
4.1. Продавец обязан в -дневный срок с момента подписания настоящего договора передать Покупателю указанное в п.1.1 настоящего договора Помещение по акту приема-передачи (прилагается), подписанному уполномоченными представителями Сторон и заверенному печатями Продавца и Покупателя.
5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое Помещение.
5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п.5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.
6.1. Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество (Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1. При передаче Помещения Покупателю передаются также все относящиеся к нему документы.
6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления прав землепользования.
6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого Помещения.
6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на данное Помещение в Едином государственном реестре прав.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п.2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки, которые установлены в п.2.3.
6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.
6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.
7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и возмещают причиненные другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.
7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
Рассматривать, вновь, будем: ИП, физ. лицо, ООО, юр. лица.
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме.
Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Неотъемлемой его частью является передаточный акт, который подписывается сторонами в момент, когда покупатель получает право владеть и пользоваться нежилым объектом.
Она регламентируется, в частности ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Отметим, что органам Росреестра или МФЦ не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Регистрация перехода прав всегда происходит одним и тем же способом. Разница в следующем:
- В количестве и видах документации, необходимой для осуществления регистрационных действий.
- В размере госпошлины. Как отмечалось, для юр. лиц она составляет 22000 рублей, против 2000 для «физиков».
С физическими лицами все, более или менее, просто: нужно внимательно изучить документ удостоверяющий личность, убедиться, что имеются следующие документы:
- согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
- отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.
Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).
Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?
Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).
Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.
Сделки с объектами, относящимися к нежилому фонду, заключаются в купле/продаже промышленных и коммерческих площадей, зданий и помещений под офисы, культурно-спортивные и оздоровительные комплексы. Кроме непосредственного участия в бизнесе, такие объекты используются для выгодных инвестиций и наращивания прибыли от их приобретения.
При подготовке к сделке недвижимость, принадлежащая компаниям и организациям, требует дополнительных шагов от продавца. Имущество юридического лица принадлежит учредителю, и используется соответственно видам разрешённого использования, что может требовать:
- Подготовки дополнительной технической или разрешительной документации для оформления купли-продажи.
- Подключения к коммуникациям, необходимости перепланировок.
- Фактического раздела нежилого строения или его помещений на отдельные доли, принадлежащие учредителям.
- Представления учредительной документации.
- Согласования купли-продажи с учредителями или советом директоров, на основании открытого голосования, с представлением протокола голосования.
При заключении сделок на базе нежилого помещения вы рискуете столкнуться с большим числом трудностей, чем при аналогичных операциях с жилым помещением.
Одно дело – совершить сделку купли-продажи нежилого помещения, но совсем другое – стать правовладельцем приобретенной площади. Следует учитывать, что сам факт заключения такого договора может не сходиться с моментом перехода нежилой площади в объект владения.
Договор купли-продажи нежилого помещения
В договоре обязательно нужно обозначить, когда состоится фактическая передача квартиры. Она подтверждается актом приема-передачи. Акт может быть подготовлен как до регистрации перехода права, так и после него – по договоренности сторон.
- Если деньги и ключи передаются в момент подписания договора, акт приемки квартиры подается на регистрацию одновременно с договором.
- Если заполнять акт отдельным документом не входит в планы сторон сделки, можно назвать договор актом, сделав в нем соответствующую запись – «Данный договор имеет силу передаточного акта». Этот вариант подходит, когда ключи передаются в день подачи документов на регистрацию.
- Если акт будет заполняться через некоторое время, указать, когда и при каких обстоятельствах он будет подписан.
Подтверждение сторонами добровольности своих действий – один из типовых пунктов, но очень важных.
По желанию сторон в договор включаются дополнительные условия и подробности сделки: например, описание состояния квартиры (отделка, мебель).
Образец договора купли продажи нежилого помещения 2020
Чтобы физическое лицо могло участвовать в правовых отношениях, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости, оно должно быть обязательно дееспособно.
Если же дееспособность у него отсутствует, то немаловажно, чтобы у такого физического лица был свой законный представитель, например, опекун. Чтобы иметь право представительства недееспособного лица при совершении сделки, опекун должен получить для этого разрешение в органах опеки.
В тексте договора обязательно должны быть указаны:
- фамилия, имя и отчество физического лица;
- дата рождения;
- реквизиты паспорта.
- Всё, о чем писалось в предыдущих разделах касательно оформительных процедур по предмету договора, не теряет своего приложения и в данном разделе.
- Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами.
- Ниже представлено фото документа:
Предположим, сделка по купле-продаже нежилого помещения в качестве коммерческого состоялось. Отчуждение недвижимой стоимости от прежнего владельца к новому произошло.
Теперь со стороны нового владельца требуется регистрация права на объект нежилого назначения, чтобы правовладение оказалось действительным.
Средний срок осуществления регистрационной процедуры занимает до одной рабочей недели. Цена на проведение этой юридической операции для физ. лиц составляет порядка 2000 рублей, а для юр. лиц – 22000 рублей.
Как быть, если у покупателя нет возможности выплатить сразу всю денежную сумму за нежилое помещение? Для таких случаев предусмотрено оформление рассрочки. Однако факт продажи помещения в рассрочку отражается в тексте договора.
Когда есть необходимость купить коммерческую недвижимость в рассрочку, в договоре обговариваются сроки и размеры платежей, а также порядок их внесения.
Делается первоначальный взнос в определенном процентном размере, который также указан в договоре. Также предусмотрены ежеквартальные выплаты в размере 10,5% годовых.
- Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа.
- На картинке пример документа:
Чтобы соглашение считалось правомерным, оно должно быть составлено в письменном виде.
Подписание документа осуществляется всеми участниками сделки. В том случае, когда нежилой объект имеет несколько собственников, то продавец в первую очередь должен представить отказ остальных собственников от выкупа доли, который заверяется нотариальным способом.
Передача прав, возможна только после того, как факт подписания соглашения будет зарегистрирован уполномоченным органом, которым является Россреестр. Регистрация такого соглашения должна быть осуществлена тем органом, который находится по месту расположения самого объекта.
Соглашение о купле-продаже нежилого объекта, должно включать следующие пункты:
- Данные об участниках сделки. Данные должны быть отражены полностью. В – первых без наличия этой информации договор не породит взаимных прав и обязанностей, а во – вторых сведения о покупателе будут внесены в реестр собственников (ЕГРН). Что представляет собой ЕГРН можно узнать, пройдя по ссылке Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН. Если в качестве сторон выступают физические лица, то указываются их персональные данные, данные паспортов, а также сведения о месте проживания. Когда в роли стороны выступает юридическое лицо, указываются все регистрационные данные, а также информация об учредительных документах;
- Сведения о предмете соглашения. Предмет должен быть описан как можно подробнее. Как правило, в описание включаются данные о его месте расположения, размере, кадастровых и технических характеристиках;
- Стоимость предмета соглашения. Если стороны не включили это условие в положения соглашения, то договор признается не действительным;
- Процедура внесения платежей;
- Права и обязанности участников сделки;
- Процедура составления акта приема – передачи объекта;
- Процедура привлечения к ответственности в случае нарушения сторонами условий соглашения;
- Если объект, имеет какие – либо обременения, то сведения об этом должны быть отражены в документе;
- Иные условия, которые стороны посчитают необходимым включить в соглашение (помнить, что эти условия должны быть согласованы);
- Приложения;
- Подписи и печати (при наличии) сторон.
Как только находится подходящее помещение, то начинается первичная работа с продавцом. Туда входит:
Выявление собственников, которых может быть один или несколько. Правильный вариант, это, когда помещение уже подобрано, заказать по нему выписку из Росреестра.
Сведение, содержащиеся в ней дадут ответы на интересующие с практической точки зрения вопросы.
Так как 100 % доверять продавцу при заключении сделки нельзя, то лучше будет ознакомиться с информацией по недвижимости предварительно. Заказать такую выписку может любое физлицо.
Главное, на что обратить внимание, так это на вид права:
- собственность в единоличном владении или же имеет несколько владельцев;
- собственность общая, совместной или же долевая.
Это выступает основополагающим фактом, так как от вида права на собственность зависит порядок проведения сделки.
Нужно подвергнуть подробному рассмотрению необходимую правоустанавливающую документацию, предоставляемую продавцом нежилого помещения. По ним определяется, по ��акому виду права собственности продавец владеет продаваемым нежилым помещением. К таким правоустанавливающим документальным актам относятся официальные бумаги, главными среди которых выступают:
- договоры гражданско-правового характера,
- свидетельство о праве на наследство,
- судебное предписание.
Такое решение может быть апеллировано вышестоящим судебным органом.
Чем больше времени проходит с момента получения продавцом правоустанавливающего документа, тем надёжнее те данные, которые он подтверждает. Также необходимо ознакомится с выпиской, с отсутствием или наоборот наличием обременений и ограничений по собственности. В виде обременений могут выступать:
- ипотечный договор,
- аренда,
- арест на право собственности, налагаемый судебным решением.
В том случае, если облагается любыми обременениями, то необходимо получить разъяснение продавца и обсудить с ним способы для их снятия.
У каждого собственника помещения есть технический план помещения или технический паспорт, если право собственности возникло сравнительно давно. Необходимо сравнить его с действительной планировкой помещения. При нахождении несоответствий собственник должен предоставить необходимую документацию, которая подтверждала бы, что собственность узаконена.
Расходы по оформлению
Перечень расходов сторон зависит от нескольких нюансов.
- Если договор оформляется нотариально, потребуется проведение независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Она нужна нотариусу для расчета размера госпошлины. Как правило, нотариус сравнивает кадастровую стоимость с рыночной и берет пошлину с большей из них. Если собственник один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот. Если стороны спорят о том, кто какие затраты несет, то есть основания возложить затраты по оценке и по оплате госпошлины на «виновника». Оценка – от 3000 рублей, госпошлина с техническими работами – от 10 000 рублей.
- В случае, если НП приобретается с привлечением займа, банк также запросит независимую оценку стоимости НП. В данном случае расходы на оценку несет покупатель, потому что кредит берет он.
- В случае, если НП приобретено продавцом в браке (за исключением дарения или завещания), потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу НП.
Государственная регистрация перехода права
ДКП подписан, расчеты произведены. Теперь предстоит сдать документы на госрегистрацию перехода права собственности на НП к покупателю.
Для подачи документов надо дойти до многофункционального центра (МФЦ) или в отделение Росреестра, где будут приняты заявление сторон и необходимые для этого документы. Для регистрации перехода права нужны:
- Правоподтверждающие документы Продавца на НП.
- ДКП в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
- Передаточный акт в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
- Нотариальное согласие второго супруга (если НП относится к совместно нажитому имуществу).
- Нотариальная доверенность, если лицо, подписавшее договор и/или подающее документы в МФЦ, действует от имени участника сделки.
- Кредитный договор, если НП приобретается с использованием заемных средств.
- Квитанция об оплате госпошлины (может не предоставляться, если оплата была произведена в электронном виде). Размер госпошлины – 2000 руб. Если договор с ипотекой – 1000 руб. Оплачивает госпошлину покупатель.
Также необходимо взять документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя и СНИЛСы.
Популярные вопросы и ответы
Почему могут аннулировать сделку? Самые распространённые причины — банкротство продавца или совершение сделки неуполномоченным лицом. С банкротством всё понятно: кредиторы могут отнять у покупателя недвижимость, чтобы компенсировать задолженности банкрота. Вторая причина касается сделок с юридическими лицами — обе стороны подписали договор, а потом выяснилось, что представитель компании не имел никакого права это делать. Чтобы избежать таких казусов, всегда запрашивайте с поверенных лиц соответствующие бумаги.
Как можно расплатиться? Есть несколько способов передать деньги:
- Из рук в руки.
- Через банковскую ячейку. Покупатель кладёт деньги в сейф, к которому имеют доступ обе стороны, а продавец забирает их после подписания договора.
- Через эскроу-счёт. Порядок действий такой: покупатель переводит деньги на специальный счёт в банке. Продавец может их забрать, только если выполнит определённые условия — например, предоставит подтверждение регистрации нового собственника в ЕГРН.
- Через нотариальный депозит. Механизм тот же, что и в предыдущем способе, только деньги хранятся не в банке, а у нотариуса.
Стоимость договора купли продажи нежилого помещения
Средние расценки на юридические услуги приведены в таблице, точную стоимость можно узнать, оставив заявку (см раздел Контакты).
| Юридическая консультация (первоначальная) | Бесплатно |
|---|---|
| Составление (анализ, редакция, согласование с контрагентом) договоров купли продажи | 3000 руб — 5000 руб |
| Ведение сделки с недвижимостью | от 15000 руб |