Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок передачи имущества в доверительное управление». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Договор доверительного управления имуществом
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
Как выбрать управляющую компанию
Мы выяснили, что передавать на управление и получать прибыль можно практически с любых активов. А вот кому передавать — вопрос не менее важный. Как не попасть на крючок мошенника или просто начинающих трейдеров, которые не собираются приносить нам денежки, а хотят учиться на нас? Итак, выбираем надежные компании:
- если вкладываете деньги, ценные бумаги — проверяйте наличие лицензии от ЦБ на сайте банка;
- посмотрите рейтинг надежности выбранной управляющей компании. Высокий рейтинг — А++, чуть ниже, но тоже неплохой — В++;
- хорошие компании не скрывают количество довольных клиентов — поищите отзывы;
- загляните на сайт УК, посмотрите, публикует ли она отчеты о своей деятельности и доходах;
- просчитайте процент комиссии по сравнению с доходностью. Большая комиссия может превысить доход. Ищите компании со сбалансированными комиссионными и издержками;
- важно удобство работы: наличие мобильного приложения, возможность открыть счет онлайн. Каждый раз бежать в офис компании — удовольствие ниже среднего;
- обратите внимание, как осуществляется контроль за доверенными активами, какую ответственность несет управляющая компания, как будут защищены интересы инвестора.
Кто может заключить договор
Нормы, регулирующие доверительное управление, установлены главой 53 ГК РФ. Собственник имущества, он же учредитель договора, передает второй стороне (управляющему) права на распоряжение им для извлечения дохода в свою пользу или в интересах третьего лица (выгодоприобретателя). В качестве управляющего может выступать юридическое лицо (организация) или предприниматель.
Законом установлено два случая, когда учредителем может выступать не собственник имущества, а услугу может оказывать любое лицо, в том числе не имеющее статуса ИП:
-
когда договор доверительного управления имуществом учреждает нотариус по просьбе наследников в целях сохранения наследства (ст. 1173 ГК РФ);
-
учредителем выступает орган опеки в интересах подопечного (ст. 38 ГК РФ) или опекун, попечитель с его разрешения.
Управляющий получает вознаграждение, как правило, в процентах от полученной прибыли, что обуславливает его интересы. Если управление осуществляется безвозмездно, это должно быть обязательно указано в соглашении. Оно заключается на срок до пяти лет, и может продлеваться на такой же период по умолчанию, если стороны не изъявили желания его расторгнуть.
Общая характеристика договора доверительного управления имуществом
1. Сущность доверительного управления имуществом состоит в следующем: собственник имущества передает свои правомочия в отношении данного имущества управляющему для получения экономической выгоды от его использования. Обычно собственника к этому побуждает некомпетентность в данных вопросах, отсутствие времени и т.д. Доверительный управляющий, являясь, как правило, профессионалом в области операций с соответствующим имуществом, в свою очередь получает вознаграждение за свои услуги.
В других случаях доверительное управление имуществом устанавливается в связи с особыми обстоятельствами, когда собственник самостоятельно не может осуществлять данную функцию (например, если гражданин признан безвестно отсутствующим).
Какие виды доверительного управления бывают на финансовом рынке?
Их несколько, разберем основные:
- Коллективное управление через ПИФы (паевые инвестиционные фонды). Деньги сразу нескольких инвесторов объединяют в крупные пулы, а затем вкладывают в облигации, акции или другие активы. Средствами распоряжается УК. Это самый доступный вид доверительного управления для начинающих инвесторов, так как купить пай можно хоть за 100 рублей. При этом доходность от ПИФов нередко бывает больше, чем выплаты процентов по депозитам.
- Стандартные стратегии — в этом случае УК предлагает инвестору на выбор типовые портфели с разнообразным набором активов, порогом входа и риском. У таких стратегий доходность больше, чем у ПИФов, зато порог входа намного выше — от нескольких десятков тысяч рублей.
- Индивидуальные стратегии — эта форма сотрудничества выглядит так: УК разрабатывает для каждого клиента персональную стратегию и не ограничивает его в перечне и структуре активов. Как правило, индивидуальные стратегии подходят только очень состоятельным клиентам, готовым инвестировать сотни тысяч и даже миллионы рублей.
- Консультационное доверительное управление — это особенный вид управления, при котором управляющий не распоряжается активами инвестора, а дает ему советы, как лучше ими распорядиться. Комиссия за услугу фиксированная, никаких гарантий нет.
Риски доверительного управления
Из предыдущего пункта вытекают и основные риски тех, кто передает активы в ДУ. Этих рисков не так много, и они существенно ниже, если бы вы самостоятельно управляли капиталом, не будучи профессионалом.
- Банкротство кредитного учреждения, от которого образована управляющая компания. Такое событие, без сомнения, отразится на деятельности ОФБУ, в результате обязательства перед вкладчиками могут быть не выполнены или выполнены не в полном объеме.
- Снижение рыночной стоимости активов. Это риск, который, как правило, затрагивает всех инвесторов, вне зависимости от способа управления капиталом и выбора УК. Такое может произойти при снижении курса валюты, в которой выражены активы, или банкротства крупных компаний – эмитентов ценных бумаг.
- Риски, связанные с работой УК – неправильный выбор инструментов или времени для совершения сделок.
- Изменения законодательства о фондовом рынке или налогах, введение санкций со стороны других государств.
Как видите, только пункт номер 3 описывает риск, который относится конкретно к доверительному управлению. Все остальные риски касаются всех инвесторов, поскольку затрагивают рынок в целом.
Что касается пункта № 1 – здесь, как и при выборе УК, следует выбирать банк, ориентируясь на основные критерии:
- срок работы;
- рейтинг доверия клиентов;
- размер активов;
- финансовые результаты и др.
Когда обращаются за помощью к доверенному лицу
Передача в доверительное управление права заниматься вопросами недвижимого имущества может происходить во многих случаях. Например, владелец собственности уезжает за границу на длительный период. Согласитесь, ему совсем не с руки контролировать жизнь и деятельность квартирантов на его жилплощади. Бывают случаи, когда собственник жилья проживает на другом конце большого города или даже в другом населенном пункте области. Понятно, что кататься туда-сюда для осуществления своих гражданских прав, касающихся сдачи в аренду недвижимости, будет затруднительно. Для граждан, вкладывающих капитал в квадратные метры, которая дает отнюдь немаленькие доходы также будет выгодно воспользоваться доверительным управлением недвижимостью.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом в соответствии с законодательством может заключаться не более чем на 5 лет! Если ни одна сторона не поднимает вопрос о его расторжении по окончанию данного периода, договор считается продленным, т.е. поддан пролонгации.
Согласно п.2 ст.276 НК РФ имущество (в том числе имущественное право), переданное по договору доверительного управления имуществом, не признается доходом доверительного управляющего.
Вознаграждение, получаемое доверительным управляющим в течение срока действия договора доверительного управления имуществом, является его доходом от реализации и подлежит обложению налогом на прибыль в установленном порядке. При этом расходы, связанные с осуществлением доверительного управления, признаются расходами доверительного управляющего, если в договоре доверительного управления имуществом не предусмотрено возмещение вышеуказанных расходов учредителем доверительного управления.
Доверительный управляющий обязан определять ежемесячно нарастающим итогом финансовый результат по доверительному управлению имуществом и представлять учредителю управления (выгодоприобретателю) сведения о полученном финансовом результате (по каждому виду доходов) для учета этого результата учредителем управления (выгодоприобретателем) при определении налоговой базы.
Так как вознаграждение, получаемое доверительным управляющим в течение срока действия договора доверительного управления имуществом, является его доходом от реализации, оно подлежит обложению НДС.
Уплата налога на прибыль по доходам от доверительного управления производится в сроки, отличные от общего порядка налогообложения.
Так, в соответствии с п.3 ст.286 НК РФ выгодоприобретатели по договорам доверительного управления уплачивают только квартальные авансовые платежи по итогам отчетного периода.
При продаже имущества используется определенная форма договора. Такая же форма используется и для составления договора на доверительное управление.
ВНИМАНИЕ! Необходимо не только составить договор, но и зарегистрировать изменение типа управления недвижимости. Регистрация должна быть государственная.
Действие договора начинается с того момента, когда произошла фактическая передача имущества от одного лица (собственника) другому, тому, кто теперь становится доверенным управляющим. Согласно статье 433 ГК необходимо и составление, подписание договора, и передача непосредственная имущества.
Какое действие считается передачей недвижимого имущества? Вещи могут быть непосредственно вручены управляющему. Также передачей считается вручение вещей перевозчику, который доставит их другому лицу для управления. Когда предмет поступает во владение приобретателя, считается, что он вручен.
Так как недвижимость не может просто вручаться, как вещь, передача ее в управление другому лицу выполняется с составлением акта передачи. Передача недвижимого имущества подлежит регистрации согласно пункту 2 статьи 1017 (Гражданский Кодекс).
Регистрация в Росреестре выполняется по такой же процедуре, что и регистрация перехода прав собственности.
Среди положительных сторон такой формы управления объектами недвижимости – профессионализм управляющего, его опыт. Собственник не занимается вопросами поиска арендаторов. Можно выбрать управляющего с профессиональным образованием, со знанием правовых норм.
Компания, занимающаяся доверительным управлением, будет следить, чтобы у собственниками всегда было арендовано имущество, не простаивало. Если выбрать компанию надежную, можно не беспокоиться о безопасности своего имущества. Управляющие тщательно проверяют арендаторов, защищают интересы собственника.
Среди минусов – необходимость оплачивать услуги управляющего и стоимость обслуживания помещений. Чтобы не рисковать со своей недвижимостью, стоит грамотно составлять договор.
В этом документе должны быть указаны права и обязанности обеих сторон, разрешение споров, условия расторжения договора. Также точно указываются условия вознаграждения управляющего, условия продления договора.
Если возникают в период сотрудничества дополнения или изменения, они могут быть внесены в договор.
Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем, что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.
Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости. В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль, то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей.
Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой недвижимостью потребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление недвижимостью.
Сам термин управление недвижимостью можно трактовать в узком и широком смысле. Начнем с более узкого.
Управление недвижимостью в узком смысле – выполнение всех операций с недвижимостью в интересах собственника.
В эти операции входит:
- Поддержание состояние здания;
- Поиск арендаторов;
- Взимание арендной платы;
- Улаживание всех конфликтов.
При этом стоит учитывать, что сотрудничать с управляющей компанией может как физическое лицо, как собственник чаще всего жилой недвижимости, так и объединения людей, которые владеют коммерческой недвижимостью.
Подход в обоих случаях также будет совершенно разный. В первом случае от управляющей компании потребуется оценить недвижимость, согласовать с собственником все детали, выставить цену и найти клиентов на съем жилья. За такие операции предусмотрена разовая комиссия.
При работе с юридическими лицами или влиятельными бизнесменами, которые владеют коммерческой недвижимостью, на плечи управляющей компании может лечь и дополнительная задача в рамках приведения до готовности помещений. Это может быть как первоначальное обустройство какого-либо офиса или склада, так и полный ремонт по согласованию с арендатором.
Для того чтобы работать с коммерческой недвижимостью потребуется гораздо больше знаний и вложений, в сравнении с жилой. Как минимум потребуется клиентская база, а также хороший оценщик, которые помогут правильно определить ценность и найти клиента.
При этом на плечи управляющей компании также ложится и работа с обслуживающим персоналом зданий или сооружений. Чаще всего это бывают клиринговые компании, которые предоставляют свои услуги, а также другие вспомогательные сотрудники, осуществляющие техническую поддержку сооружений.
Управление недвижимостью в широком смысле – деятельность всех структур по управлению рынком недвижимости в целом и частными объектами в частности. Главный орган управления недвижимостью – государство, которое устанавливает нормативно-правовую базу, которая регулирует отношения в области купли-продажи недвижимости. Следующим субъектом управления недвижимости будет сам рынок недвижимости, а также фирмы и порталы, которые предоставляют к нему доступ. Они тоже формируют свой «порядок» регулирования всех сделок и последующих взаимоотношений.
Управление недвижимостью в широком плане – постепенно сужающая пирамида регуляторов, которые тем или иным образом воздействуют на рынок и последующее использование недвижимости, с целью соблюдения всех интересов, как продавца и покупателя, так и арендодателя и арендатора.
В рамках данной статьи мы будем рассматривать управление недвижимостью в узком смысле, ведь именно оно интересует собственников, а также людей, интересующихся работой в этом направлении.
Немного о том, почему управление недвижимостью отлично подходит для собственников:
- Позволяет экономить время;
- Повышение спроса на недвижимость;
- Решение всех проблем с юридической стороной вопроса;
- Сохранение имущества.
Все эти плюсы – следствие работы профессионалов. Так как у них зачастую есть выход на большие базы потенциальных клиентов, а также налажены взаимодействия с большинством рекламных площадок, объявление о том, что есть новое предложение для аренды увидят многие заинтересованные клиенты.
Благодаря тому, что рекламное объявление грамотно подадут, представив все положительные стороны, повысится и конкурентоспособность вашего предложения.
Работа с компаниями управления недвижимости – отличная способность создать действительно пассивный доход. От собственника потребуется только указать компании о том, что он хочет получить и в какие сроки.